人物观点
洛阳位于河南省西部，黄河南岸，建于公元前12世纪，是八大古都和中国历史上唯一被命名为“神都”的城市，是国务院首批公布的历史文化名城之一和中国优秀旅游城市及“感动世界的中国品牌城市”，它自身的影响力是其他三线城市无法相提并论的，它的发展前景“房地产业”之空间……？
一、 中国城市化建设之“政策倾向城市”的房地产业的发展状况
前几年，中国政府开足了马力，向发达国家看齐，大力推进城市化建设，国家各项支持政策的深度及广度是改革开放以来前所未有的，城市化建设推进速度也是前所未有的。从2006年开始，中国，一、二线城市及沿海城市房地产业的发展在短短的几年时间就走完了发达国家需要几十年时间走的路。这些城市房地产的规模、品质、价格的提升速度是空前绝后的，这些城市房地产业的发展为什么在如此短的时间会发生这么巨大的变化？单从价格方面讲， 2005年深圳的高端物业房产的价格从每平方米几千涨到了今天的每平方米几万，更需要说明的是有些个别物业房产项目半年内，其价格就实现了几倍的增长。哪有半年内涨几倍的可能？但是，事实已经发生！
经研究结果显示，这些城市近几年房产业的资金大概只有7%是外资，而其7%当中有6%是港、澳、台的资金，事实上真正意义上的外资只有1%。另外93%的资金来自何处？数据显示都是内资，这些资金又是从哪里来？这些城市近几年到底发生了什么？房价暴涨背后又有谁在做推手？ 先来看看占全国GDP95%的民营企业这些年所面临的发展环境出现了怎么样的局面？简单说： 2007年开始，房价暴涨其真正的原因就是来自于那些民营企业的资金。为什么这些企业的资金会如此迅速的转移到房地产业？从背后的现象便可得知，从2006年开始，我国的民营企业（特别是那些出口型的制造业）所面临的投资经营环境急速恶化（其原因包括：人民币汇率上升，《劳动法》的过早推出，国际通货膨胀以及宏观调控的误判等等问题的降临，使这些民营企业的生存、发展举步维艰，部分企业已到了负盈利的局面。）。其结果导致这些民营企业主不愿意再花精力去经营自己的企业，也更不会把现有的资金投入到已亏损的企业。
最简单的做法就是宣告破产或停止一切生产，进行产业整合及资金转移。但是，这些企业主手上还拥有一笔数目不小的资金，少则几百万，多则上千万甚至上亿元。那么，这些企业主会拿这些资金去做什么？这么多的资金不投资就等于贬值，种种原因，那些企业主就把眼光投降了日渐成熟的房地产。因为房产有保值性、增殖性及永久性。他们投资房产有两个先觉条件：一、城市的选择，通常会选国家已注入大量资金，已完成了各项基础性建设的一、二线城市及沿海城市。这些城市的医疗、教育、交通、商业、信息产业等各种基础性建设已很完善，城市的规划也在急速扩张，作为城市的载体“房产“其发展空间广阔，发展前景鲜明。二、物业的产品选择，他们会选择高端的物业产品来投资。因为一般普通物业产品与高端物业产品相比有其本质的区别。例如普通物业从城市发展角度来讲存在更新换代的因素，高端物业产品就上述风险就比较小。当确定了城市和物业产品之后，他们就毫不吝啬的把手上的大量资金投入到了这些城市的房地产市场。
当看到市场上的高端物业产品比普通物业产品要卖的好时，开发商就尽其所能的开发各种各样的高端物业产品。城市的高端物业产品多了，城市的面貌就有了质的变化，城市本身也就更具有吸引力，就会出现全国各地越来越多的投资商把眼光投向了这些城市。完善的城市基础性配套设施、不断急速扩张的城市规划面积、日新月异发生变化的城市面貌，充足的廉价劳动力资源……当这样的局面出现后，其结果就是很多的国内外大型企业急速进驻这些城市。同时也就就产生了大量的就业机会，其就会产生连锁的效果，导致这些城市的物业需求增加了，最终结果就是房价急速升温。时至今日，这些城市的房价已高到“无法理解”“无法医治”的局面。
二、洛阳的城市化建设和房地产业其发展现状及前景
一、二线城市及沿海城市的发展大潮对中部的三线城市譬如：洛阳所起到的城市化建设推进程度怎样？我个人认为，洛阳作为中部三线城市，它的城市化发展才刚刚开始， “房地产业”的发展建设是待开发的处女地。
让我们先静下心分析一下一、二线城市及沿海城市的房产业的前景。在我看来，目前那些城市的房地产已经升温到了顶峰，其房产本身的价值与市值已存在了很大的差距，其投资风险也就显而易见。当这些城市的房产业有了风险，其结果就是这些城市的开发商、投资商就会考虑到其他三、四线城市去发展。
目前，中、西部三、四线城市仍然是“价值注地”，具有很强的资本吸引力。洛阳会不会成为那些开发商、投资商的首选？“若问古今兴废事，请君只看洛阳城。”现今的洛阳，以创建全国优秀旅游城市和国家园林城市为龙头，相继实施了以“建设7路5桥1园，整治3个景点，搞好3项公益设施”为主要内容的“75133”工程。以漂、亮、净、美、畅为主要内容的“五”打形象工程。大规模改造了城市进出口道路和市区路网，兴建了洛河风景游览区。16公里长的洛浦公园宛如一条五彩飘逸的丝带，在河洛大地上飘扬。城市的教育、医疗、交通、商业、信息产业等何种公共基础性建设日渐完善，城市的综合服务功能已很成熟，整体形象也有明显提升。
国家中部崛起战略已经进入全面实施阶段，洛阳作为省域副中心城市也将迎来全新的发展机遇。城市的规划观念也有新的突破，不再是传统的“就城市论城市”的狭隘观念，而是着眼于未来城市的发展“空间”与“环境”，提出了建设洛阳“国际都市区”的设想。洛阳新的城市规划总面积达203平方公里，城市性质定位为：国家历史文化名城，著名古都旅游城市，中原西部交通枢纽城市及中心城市，国家二级工业城市。需要说明的是，文化、旅游业有它的历史性、自然生成性和不可复制的独特性及永久性，大型工业也有它的区域性和自然资源性。同时不管是文化旅游业和工业都是从业人员密集性行业，也是高收益行业。
可以看到，一、二线城市及沿海城市的开发商、投资商和国内外一些大型企业也已进驻洛阳，大量的外来务工人员也在涌入，城市在日渐繁荣。但是，很现实的一个问题不能被忽略，洛阳这座古老的历史文化名城，六七十年代的低端物业房产占据了城市物业房产2/3。这些物业房产根本无法满足现代企业及现代人的需求，也就是说，为了满足城市化建设发展的需要，洛阳在不久的将来会有翻天覆地的变化。现有的刚性需求量与房产资源是不成正比的，现有开发的高端物业房产供给是远远不够的，潜在需求是无法估量的，洛阳物业房产需求量将会成倍增加。 很显然，需求增加会导致物业房产资源紧缺，资源紧缺了，投资风险就更小，风险小了，投资人就多了，投资人多了，进入房产的资金就更多了，更充足了，资金充足了，开发的物业房产品就更高端了，产品高端了，热钱也就快了，热钱快了，房价的升温也就快了。所以，洛阳“房地产业”的发展空间是广阔的，发展前景是鲜明的，房产价格的升温是必然的，城市的载体“房产业”的繁荣即将来临，而且是绝对恒久的。
伴随着新世纪的春风，洛阳正以从未有过的气势，从未有过的速度，创造着城市建设发展从未有过的奇迹！
明天，洛阳将成为中原的“香港”，真可谓“千年帝都 牡丹花城 寸土寸金 天下之中”。
（文：宋福明）
宋福明博客请点击<<<
一、 中国城市化建设之“政策倾向城市”的房地产业的发展状况
前几年，中国政府开足了马力，向发达国家看齐，大力推进城市化建设，国家各项支持政策的深度及广度是改革开放以来前所未有的，城市化建设推进速度也是前所未有的。从2006年开始，中国，一、二线城市及沿海城市房地产业的发展在短短的几年时间就走完了发达国家需要几十年时间走的路。这些城市房地产的规模、品质、价格的提升速度是空前绝后的，这些城市房地产业的发展为什么在如此短的时间会发生这么巨大的变化？单从价格方面讲， 2005年深圳的高端物业房产的价格从每平方米几千涨到了今天的每平方米几万，更需要说明的是有些个别物业房产项目半年内，其价格就实现了几倍的增长。哪有半年内涨几倍的可能？但是，事实已经发生！
经研究结果显示，这些城市近几年房产业的资金大概只有7%是外资，而其7%当中有6%是港、澳、台的资金，事实上真正意义上的外资只有1%。另外93%的资金来自何处？数据显示都是内资，这些资金又是从哪里来？这些城市近几年到底发生了什么？房价暴涨背后又有谁在做推手？ 先来看看占全国GDP95%的民营企业这些年所面临的发展环境出现了怎么样的局面？简单说： 2007年开始，房价暴涨其真正的原因就是来自于那些民营企业的资金。为什么这些企业的资金会如此迅速的转移到房地产业？从背后的现象便可得知，从2006年开始，我国的民营企业（特别是那些出口型的制造业）所面临的投资经营环境急速恶化（其原因包括：人民币汇率上升，《劳动法》的过早推出，国际通货膨胀以及宏观调控的误判等等问题的降临，使这些民营企业的生存、发展举步维艰，部分企业已到了负盈利的局面。）。其结果导致这些民营企业主不愿意再花精力去经营自己的企业，也更不会把现有的资金投入到已亏损的企业。
最简单的做法就是宣告破产或停止一切生产，进行产业整合及资金转移。但是，这些企业主手上还拥有一笔数目不小的资金，少则几百万，多则上千万甚至上亿元。那么，这些企业主会拿这些资金去做什么？这么多的资金不投资就等于贬值，种种原因，那些企业主就把眼光投降了日渐成熟的房地产。因为房产有保值性、增殖性及永久性。他们投资房产有两个先觉条件：一、城市的选择，通常会选国家已注入大量资金，已完成了各项基础性建设的一、二线城市及沿海城市。这些城市的医疗、教育、交通、商业、信息产业等各种基础性建设已很完善，城市的规划也在急速扩张，作为城市的载体“房产“其发展空间广阔，发展前景鲜明。二、物业的产品选择，他们会选择高端的物业产品来投资。因为一般普通物业产品与高端物业产品相比有其本质的区别。例如普通物业从城市发展角度来讲存在更新换代的因素，高端物业产品就上述风险就比较小。当确定了城市和物业产品之后，他们就毫不吝啬的把手上的大量资金投入到了这些城市的房地产市场。
当看到市场上的高端物业产品比普通物业产品要卖的好时，开发商就尽其所能的开发各种各样的高端物业产品。城市的高端物业产品多了，城市的面貌就有了质的变化，城市本身也就更具有吸引力，就会出现全国各地越来越多的投资商把眼光投向了这些城市。完善的城市基础性配套设施、不断急速扩张的城市规划面积、日新月异发生变化的城市面貌，充足的廉价劳动力资源……当这样的局面出现后，其结果就是很多的国内外大型企业急速进驻这些城市。同时也就就产生了大量的就业机会，其就会产生连锁的效果，导致这些城市的物业需求增加了，最终结果就是房价急速升温。时至今日，这些城市的房价已高到“无法理解”“无法医治”的局面。
二、洛阳的城市化建设和房地产业其发展现状及前景
一、二线城市及沿海城市的发展大潮对中部的三线城市譬如：洛阳所起到的城市化建设推进程度怎样？我个人认为，洛阳作为中部三线城市，它的城市化发展才刚刚开始， “房地产业”的发展建设是待开发的处女地。
让我们先静下心分析一下一、二线城市及沿海城市的房产业的前景。在我看来，目前那些城市的房地产已经升温到了顶峰，其房产本身的价值与市值已存在了很大的差距，其投资风险也就显而易见。当这些城市的房产业有了风险，其结果就是这些城市的开发商、投资商就会考虑到其他三、四线城市去发展。
目前，中、西部三、四线城市仍然是“价值注地”，具有很强的资本吸引力。洛阳会不会成为那些开发商、投资商的首选？“若问古今兴废事，请君只看洛阳城。”现今的洛阳，以创建全国优秀旅游城市和国家园林城市为龙头，相继实施了以“建设7路5桥1园，整治3个景点，搞好3项公益设施”为主要内容的“75133”工程。以漂、亮、净、美、畅为主要内容的“五”打形象工程。大规模改造了城市进出口道路和市区路网，兴建了洛河风景游览区。16公里长的洛浦公园宛如一条五彩飘逸的丝带，在河洛大地上飘扬。城市的教育、医疗、交通、商业、信息产业等何种公共基础性建设日渐完善，城市的综合服务功能已很成熟，整体形象也有明显提升。
国家中部崛起战略已经进入全面实施阶段，洛阳作为省域副中心城市也将迎来全新的发展机遇。城市的规划观念也有新的突破，不再是传统的“就城市论城市”的狭隘观念，而是着眼于未来城市的发展“空间”与“环境”，提出了建设洛阳“国际都市区”的设想。洛阳新的城市规划总面积达203平方公里，城市性质定位为：国家历史文化名城，著名古都旅游城市，中原西部交通枢纽城市及中心城市，国家二级工业城市。需要说明的是，文化、旅游业有它的历史性、自然生成性和不可复制的独特性及永久性，大型工业也有它的区域性和自然资源性。同时不管是文化旅游业和工业都是从业人员密集性行业，也是高收益行业。
可以看到，一、二线城市及沿海城市的开发商、投资商和国内外一些大型企业也已进驻洛阳，大量的外来务工人员也在涌入，城市在日渐繁荣。但是，很现实的一个问题不能被忽略，洛阳这座古老的历史文化名城，六七十年代的低端物业房产占据了城市物业房产2/3。这些物业房产根本无法满足现代企业及现代人的需求，也就是说，为了满足城市化建设发展的需要，洛阳在不久的将来会有翻天覆地的变化。现有的刚性需求量与房产资源是不成正比的，现有开发的高端物业房产供给是远远不够的，潜在需求是无法估量的，洛阳物业房产需求量将会成倍增加。 很显然，需求增加会导致物业房产资源紧缺，资源紧缺了，投资风险就更小，风险小了，投资人就多了，投资人多了，进入房产的资金就更多了，更充足了，资金充足了，开发的物业房产品就更高端了，产品高端了，热钱也就快了，热钱快了，房价的升温也就快了。所以，洛阳“房地产业”的发展空间是广阔的，发展前景是鲜明的，房产价格的升温是必然的，城市的载体“房产业”的繁荣即将来临，而且是绝对恒久的。
伴随着新世纪的春风，洛阳正以从未有过的气势，从未有过的速度，创造着城市建设发展从未有过的奇迹！
明天，洛阳将成为中原的“香港”，真可谓“千年帝都 牡丹花城 寸土寸金 天下之中”。
（文：宋福明）
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