7月、8月的楼盘集中开盘表明在严政之下开发商或多或少表现出一定的紧张的情绪,政策压力、回款压力、资金链的压力、竞争的压力,重重压力之下,开发商急于销售急于回款的情绪可见一斑。
世纪华阳8月2日开盘,名门盛世在未取得预售许可证的情况下于8月7日仓促开盘。两个楼盘相隔不到一周的时间分别开盘。抢时间、抢客源表征明显。虽然处于同一区位,同类产品,但两个楼盘销售状况却相去甚远。世纪华阳的开盘是成功的,原因有很多,前期的蓄客铺垫、大社区的号召力、老客户的集中维护、活动过程中紧张氛围的营造……名门盛世认筹仅两个月,工程出地面三层,预售尚未取得,项目卖点、核心价值点阐述不清晰,前期营销宣传铺垫不足,项目品牌和知名度尚未打开再加上项目无社区、无景观等硬伤,虽然打出最高优惠10%的信息笼络消费者,但一次性和按揭差价过大,客户信心不足,在调控大背景下,取得这样的开盘成绩也就不足为惑了。
8月各大楼盘均举行了各样活动,建业龙城亮相、鼎城认筹,泉舜财富中心、升龙广场、恒大绿洲、顺驰城、中泰世纪花城等楼盘均有新房源加推。8月份传统的销售淡季,却表现的活跃异常。
8月份市场供应37.74万方,相比上月下降45.03%,销售面积39.66万方,同比环比都有所上涨,商品房整体成交均价上涨350元/㎡左右。主要因素是7月8月核心区域中高端楼盘集中开盘,并且加速了签约备案的速度,造成8月份数据表现价格上涨幅度较大。 。

1.商品房市场整体走势

8月份商品房供应出现明显下降,月度预售面积37.74万方,同比下降21.10%,环比下降45.03%。与供应下降形成鲜明对比的是销售的火爆,主要在售项目集中推盘,尤其是华阳、恒大、泉舜等高端项目推售力度明显加大,这就导致了销售面积与销售均价同步拉升局面的出现。8月份实现销售39.66万方,同比上涨52.54%,环比上涨15.19%,销售均价4402元/㎡,同比上涨23.48%,环比上涨6.12%。

2.商品房住宅市场走势

8月份商品房住宅供应34.72万方,同比、环比都有所下降,销售面积38.42万方,同比上涨63.07%,环比上涨16.14%。成交均价4397元/㎡,相比7月份上涨8.62%。本月市场供应中住宅产品仍占主导地位,在售高端项目华阳、恒大、泉舜等推出产品全部为住宅,因此住宅供销走势与商品房整体走势保持一致。

3.商品房非住宅市场走势

8月份商品房非住宅供应仅为3.02万方,同比下降1.31%,环比下降55.59%,供应量少主要由于,除恒大三期本月推出0.13万方商业以外,其余主要在售项目均未进入商业推盘阶段,住宅仍为主打产品。月度实现销售面积1.24万方,相比7月略有下降,成交均价4597元/㎡,比7月份下降200元/㎡,市场表现相对平淡。

5.区域重点项目均价走势

备注:以上价格走势均为市场报价。 从各楼盘报价情况看,洛阳8月份楼市价格仍处于相对稳健的状态。整体价格并未出现明显的松动。但是不能否认,部分楼盘在8月份还是加大了其优惠幅度。如升龙广场入洛一周年优惠活动,泉舜开盘累加活动,壹号城邦一次性付款的特价房等。表明各楼盘为了加速回款速度,或多或少的采取了一些促销的活动。且由于目前信贷从紧,名门盛世、壹号城邦、中泰世纪花城等加大了一次性付款的优惠力度,也表明开发商的资金压力不断加大。

8月份楼市动态信息

8月份开盘项目一览

备注:以上数据来自河南精顺研究院数据库。8月份开盘楼盘集中在月初。整体开盘状态除了世纪华阳较为火爆以外,其他楼盘开盘状况平平。无论从开盘形式、人气状况及销售状况看,市场表现都较为低调。
备注:以上数据来自河南精顺研究院数据库。8月份市场批准预售共计7个项目,50.4万平米、5483套商品房。其中中电阳光新城为经济适用房项目占市场总供应量的26%。恒大绿洲从8月份开始,所有供应房源为高层,其中0.13万方为商业。目前基本保持在每周均有一栋高层开盘的速率。
区域
时间
区域
地价
(万元)
成交面积
(亩)
单价
(万元/亩)
开发公司
土地性质
新区
8.3
汇通街以东、政和路以北(编号TDJYX-2011-05)
1230
55.0
22
杭州恒生鼎汇科技
有限公司
工业用地
新区
8.3
伊洛路以西、宜人东路以北(编号TDJYX-2011-03)
6999
100.0
70
杭州恒生鼎汇科技
有限公司
城镇混合
住宅用地
新区
8.3
蔡伦路以西、太康东路以南(编号TDJYX-2011-04)
2293
51.0
45
杭州恒生鼎汇科技
有限公司
商服用地
新区
8.3
汇通街以东、蔡伦路以西(编号TDJYX-2011-06)
1678
74.9
22
杭州恒生鼎汇科技
有限公司
工业用地
涧西
8.3
建设路154号地块(洛地转2011-19)
4392
89.7
49
一拖(洛阳)柴油机
有限公司
工业用地
涧西
8.4
建设路154号地块(洛地转2011-18)
37453
772.7
48
第一拖拉机股份
有限公司
工业用地
新区
8.5
汇通街以东、开元大道以北(编号TDJYX-2011-43)
1308
10.1
130
洛阳国裕房地产开发
有限公司
商服兼容住宅
新区
8.5
用地界以东、老大明渠以南(编号TDJYX-2011-44)
6936
16.6
417
洛阳乾坤置业
有限公司
商服兼容住宅
新区
8.5
蔡伦路以西、钱江路以南(编号TDJYX-2011-67)
10499
80.8
130
洛阳浩德鑫置地
有限公司
商服兼容住宅
新区
8.5
蔡伦路以东、钱江路以南(编号TDJYX-2011-68)
9752
75.0
130
洛阳浩德鑫置地
有限公司
商服兼容住宅
新区
8.8
蔡伦路以东、开元大道以北(编号TDJYX-2011-45)
3743
28.8
130
洛阳天宝置业
有限公司
商服兼容住宅
新区
8.8
唐坊街以西、开元大道以南(编号TDJYX-2011-63)
4288
33.0
130
河南国鼎置业
有限公司
商服兼容住宅
新区
8.8
唐坊街以东、开元大道以南(编号TDJYX-2011-64)
5973
45.9
130
河南国鼎置业
有限公司
商服兼容住宅
新区
8.8
蔡伦路以西、开元大道以北(编号TDJYX-2011-47)
4551
35.0
130
洛阳浩德鑫置地有限公司
洛阳雄鹰房地产开发有限公司解中奇)
商服兼容住宅
新区
8.8
关圣路以西、开元大道以南(编号TDJYX-2011-59)
25472
50.9
500
河南华景置业
有限公司
商服兼容住宅
新区
8.10
蔡伦路以东、开元大道以南(编号TDJYX-2011-62)
9491
73.0
130
洛阳浩德鑫置地
有限公司
商服兼容住宅
伊滨区
8.11
洛阳昊华置业用地界以东、河南彤辉用地界以南、新源路以北
504
13.3
38
洛阳市政达房地产
有限公司
商服用地
新区
8.12
司马大街以东、滨河路以南(编号TDJYX-2011-09)
3214
53.6
60
洛阳天元置业
有限公司
商服兼容住宅
新区
8.12
司马大街以西、滨河路以南(编号TDJYX-2011-10)
2239
37.3
60
洛阳天元置业
有限公司
商服兼容住宅
新区
8.12
司马大街以东、白塔路以南(编号TDJYX-2011-11)
4701
78.4
60
洛阳天元置业
有限公司
商服兼容住宅
新区
8.12
河洛路南侧(编号TDJY-2011-31)
831
32.0
26
洛阳瑞昌石油化工
设备有限公司
工业兼容
科研用地
新区
8.17
孙辛路以东、滨河路以南(编号TDJYX-2011-16)
15988
61.5
260
洛阳宏图房地产
开发有限公司
商服兼容住宅
瀍河
8.18
启明东路南侧地块(编号TDJY-2011-32)
197
1.6
127
洛阳市豫秀斋饮食
有限公司
商服用地
老城
8.18
经三路东侧地块(编号TDJY-2011-36)
1933
80.6
24
洛阳格力电器
物流有限公司
工矿仓储用地
老城
8.18
经三路东侧地块(编号TDJY-2011-37)
1853
77.2
24
洛阳格力电器
物流有限公司
工矿仓储用地
新区
8.24
开元大道以南、通济街以西
2126
16.0
133
河南大有能源股份
有限公司
其他商服用地
备注:以上数据来自河南精顺研究院数据库。8月份共计成交土地26宗,2043亩,平均成交价格为83万/亩。其中伊滨区成交1宗土地,新区成交19宗土地,老城、涧西各2宗,瀍河、高新各一宗。可用于开发的商服兼容住宅用地15宗。8月份土地成交以经开区为主,且价格呈上升态势。
金九银十,市场在限购的无限猜想中,显得那么的不平静。客户的观望、开发商的揣测和不安、政府的举棋不定。让整个市场的发展和变化也显得有些纠结。
市场供应上面,短、频、快成为市场供应主旋律。短期蓄客、少量开盘,迅速签约是开发商主要销售策略。受洛阳限购威胁,限购区域中高端楼盘销售在短期内将遇到一定阻碍。所以限购前,开发商会尽可能加快销售节奏,9月份市场供应或有所加大。鼎城、新天地红太阳花园、九鼎中和湾等项目均于9月中旬拿到预售许可证。值得关注的是未来鼎城的销售状况。从9月初鼎城的认筹情况看似乎不太尽如人意。所推房源从前期的600套缩减到300套房源,整体看房客户较多,但意向客户却显得不是那么积极。
需求方面,一旦限购,中高端客户购房受阻,市场需求将呈现大幅缩水状况。现阶段客户观望、犹豫的情绪仍占主导。但是也不排除某些中高端客户为了购房资格,选择提前出手的可能。这在世纪华阳销售中有一定的表现。但是综合洛阳整体消费市场情况看,观望和等待仍然是目前市场需求的主流。
价格方面,在供需矛盾日益尖锐的情况下,市场表现出一定降价促销及加大一次性付款优惠的现象。在限贷和限购双重压力下,市场部分楼盘可能出现松动的状况。但是由于目前限购政策还不明朗,政府、开发商、客户还将在一定周期内僵持,价格大幅波动的可能性不大。 关于洛阳限购,目前众说纷纭。但综合起来无外乎两种。一种温柔限购,如广东江门“只限对境外人士,境内非本地人士不限”,浙江台州“限市区不限郊县,限新房不限旧房”
以退为进,规避真正的限购。洛阳目前盛传一种说法是仅“洛北指定核心区域限购”这就可谓温柔一刀。如果是这样,对市场更多或是客户心理的影响,对未来整体市场成交以及价格涨幅的控制将起不到实际的作用。另一种说法“瀍河、老城、西工、涧西、高新限购,新区及其他区域不限购,试行三个月”如果是这样,短期内对洛北区域各楼盘的影响是不言而喻的,但是由于区域挤出效应,一定程度上将促进新区、经开区、伊滨区等其他未限购区域楼盘的成交和价格上涨。还有一种是更严厉限购,如目前北京、上海、深圳等一线城市所严格执行的限购政策。这对市场所造成的影响是必然的。短期内将直接导致市场成交量的萎缩,当市场供销差达到一定水平之后,价格的下跌也将成为必然。
(以上市场方面的相关数据来源于房管局统计数据、官网发布数据及研究院市场调研数据库,由于某些客观因素报告相关内容数据可能出现偏差。感谢关注,有不当之处敬请指正。
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