10月份作为楼市传统销售旺季,黄金周期间表现却异常低调,仅九鼎中和湾、恒大绿洲推盘销售。中后旬各楼盘企图抓住银十最后的机会,相继推售。帝豪上院、洛浦公馆、建业龙城、香港城、盛唐至尊(风情商业街)、绿都塞纳春天等8个项目展开认筹;鼎城、双溪布洛、世纪华景等项目开盘;恒大绿洲、宝龙城市广场、升龙广场等大体量项目也纷纷加推;中泰世纪花城等存量不多项目也不甘示弱,推盘销售。
10月份新批预售商品房为39.31万㎡,较上月减少了13.45万㎡,供应量明显的收紧。可以看出,金九去化效果极其不理想,市场存量房较多,房源积蓄,没有形成有效去化,开发商在十月将推盘节奏适当放缓。10月份商品房整体成交业绩表现平淡,除了首次开盘的鼎城、世纪华景等开盘热销,宝龙城市广场的小户型公寓销售顺畅外,大部分项目都面临着蓄客不足,成交率不高的尴尬。
从市场价格上看,官方数据整体均价环比上涨了7.17%,主要原因还是市场结构性价格上扬,部分前期开盘楼盘集中备案拉升了市场的价格。从精顺研究院检测的价格数据显示,10月份各楼盘价格总体呈现较为平稳的态势。但是打折促销的现象明显增多。部分楼盘以推出特价房、赠送装修基金等方式促销,整体团购的楼盘开始增多。

1.商品房市场整体走势

10月份商品房供应面积39.61万㎡,同比增长25.91%,环比下降9.3%。供应量较9月有所减少,成交量持续下滑,月度成交面积仅22.14万㎡,继9月份后成交量继续萎缩。受经济和政策的双重影响,客户观望态度浓厚,市场下滑的趋势明显。但是,本月度成交价格却出现上涨态势,4422元/㎡的均格较上月涨幅明显。主要原因是备案数据相对滞后于市场成交数据,前期开盘楼盘的备案,使得成交数据有所上扬。从十月份市场情况看,各楼盘价格相对稳定,但是特价房、打折促销的信息增多。

2.商品房住宅市场走势

10月份住宅市场的整体表现为“供应紧缩,量跌价涨”。供应面积36.56万㎡,继9月份大幅上涨后出现明显回落。成交面积19.86万㎡,在9月后继续呈现下降趋势。本月成交均价4149元/㎡,较9月有小幅提升。

3.商品房非住宅市场走势

非住宅市场供应2.75万㎡,同比下降了38.89%,环比上涨了8.2%,销售量2.28万㎡,成就了非住宅销售的小高潮,成交均价6798元/㎡。10月新天地红太阳商铺的开盘,成交均价25000元/㎡,开盘当天基本售罄;上月推售的东方今典等商业产品本月集中备案,使得销量明显增大。

4.洛阳重点在售楼盘价格走势

备注:以上价格均为销售报价
宝龙城市广场小户型公寓10月16日开盘,5400元/㎡的价格较上月均价下降250元/㎡,配合认筹1万抵2万,一次性9.2折等大幅度优惠;升龙广场3#10月29日开盘,价格下调500元/㎡,降价幅度明显。泉舜、顺驰城价格下调幅度在100-200元/㎡。盛唐至尊价格下降100元/㎡,但前期优惠活动取消;中泰世纪花城价格上涨300元/㎡,实际成交价格有所提高。其余项目价格相对稳定。

10月份楼市动态信息

10月份主要开盘项目一览

备注:以上数据来自河南精顺研究院数据库
在本月开盘项目中,一些楼盘推出了较为令人心动的价格,像宝龙城市广场的小户型公寓项目5100元/㎡、鼎城首期小高层4350元/㎡、经开区的世纪华景首期4700元/㎡等,通过较低的价格来争取购房者,这种“以价换量”的促销优惠手段使得其在销售方面成绩斐然,销售率都在70%左右。升龙广场价格较前期降价明显,与此次推出的两梯6户的产品有一定关系,但很多客户表示这样的价格还是有一定吸引力,但是前期蓄客明显不足,开盘去的百余套的业绩也算差强人意。中泰世纪花城、顺峰状元府邸开盘报价较高且优惠幅度不大,与其项目自身后续可销售房源有限有直接关系。且这两楼盘其区位均有一定特殊性,中泰世纪花城老业主换房需求占一定比例,顺峰状元府邸以多层和小高层的产品形态吸引了区域内的刚需置业。在这样的市场背景下,取得相对不错的销售业绩也在情理之中。
备注:以上数据来自河南精顺研究院数据库。10月份市场批准预售14个项目,共计51万㎡,较上月减少约18万㎡。其中住宅4046套,仍占大多数;开元名郡项目车库415个。本月供应仍主要集中在新区,32.38万㎡的供应量占全市的60%以上,供应住宅2470套。老城区顺峰状元府邸、恒大绿洲、鼎城3个项目获得预售批准;涧西区、西工区批准预售项目各1个,为中泰世纪花城五期、升龙广场3#。其中富阳佳苑为老城区经济适用房,西霞花园为吉利区在售楼盘。大部分预售项目都已在本月推出销售,建业龙城等项目预计在11月开始销售。
区域
时间
区域
地价
(万元)
成交面积
(亩)
单价
(万元/亩)
开发公司
土地性质
老城
10月24日
邙山镇王城大道与310国道交叉口西北角地块(编号TDJY9-2011-33)
1985.544
82.731
24
洛阳波飞商贸
有限公司
老城
10月24日
邙山镇王城大道与310国道交叉口西北角地块(编号TDJY-2011-34)
1072.433
44.684
24
洛阳波飞商贸
有限公司
西工
10月24日
工业园区310国道以北,规划龙泉路以西地块(编号TDJY-2011-63)
4445.375
198.45
22
一拖(洛阳)工程机械
销售有限公司

备注:以上数据来自房管局相关网站。10月份成交土地3宗,为工业及仓储用地。无住宅或商服用地成交。主要原因是一:政府本月无住宅或商服用地的供应;二是随着市场销售成交转淡,年底开发商开始着眼回笼资金,结算贷款及各种开发成本,还款压力使其对于土地市场热情大大减退。

新国八条限购政策已经过了9个月的运行,投资需求被遏制,一部分刚性需求被拒之门外,还有一部分刚需与开发企业之间暗自博弈,时间在检验着楼市,“金九银十”被寄予希望但却依然是普遍的不景气,让我们再次看到了市场的观望气氛的浓厚,僵局迹象越来越明显;
就在此时,市场的冷清,业绩的不如意,让开发商开始躁动不安起来,也就在此时,国内一些大城市的大腕开发商“识时务”地开始抢跑了,洛阳部分开发商已经开始有所动作,试探性促销、特价、团购都在暗箱进行。降价!这一信号传递给市场,也强烈震动了市场,触发公众敏感神经,是否真的像多米骨牌一样蔓延开去,房价拐点就此出现,令人难以揣测;但不管怎样,提前一个跑总比最后一个跑胜算的机会要大。
从11月12日开盘的建业龙城的表现看,认筹一个月,蓄客300组,推出474套房源,公示均价5600元/㎡,优惠后均价5200元/㎡的价格,取得销售200余套的业绩,表明目前市场环境下价格还是能换来成交量的。
时近年底,市场博弈将初见端倪,年底市场走向对某些开发商来说或生死攸关,对消费者来说也是探底的重要时期。
从整体供应来看,由于目前在售项目市场库存已达112万㎡高位,在成交乏力的市场环境下,多数项目会谨慎加推,通过促销活动促进成交,近期市场供应仍将持续增加,但幅度将有所控制。
需求方面。目前市场已经进入明显的僵持阶段,买方观望心理在政策压力和媒体舆论引导下持续加重,等待楼市降价是众多购房者持币观望的重要因素,调研过程中也发现较多在售项目销售人员均反映目前客户观望居多,认筹排号等活动开展均不太理想。
价格方面。由于银行放贷持续收紧,开发商年底想从银行获取资金非常困难,各项结算开始堆积,同时市场成交低迷,开发商为了促进回款,必须加快销售。在这样的背景下,开发商只能加大促销力度,促进销售。洛阳整体楼市价格或迎来第一个探底期。
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