传统的“金九银十”旺季不再,成交持续下滑。11月初温家宝总理在上海合作组织成员国第十次会议上表示房地产市场调控绝不可以有丝毫动摇,既要使房价回归到合理的水平,同时又促进房地产业持续健康发展。月底李克强副总理在廊坊召开保障房建设现场座谈会时再度表示当前房地产市场调控已取得一定成效,但仍处于关键时期,要坚持实施遏制房价过快上涨的政策措施,进一步巩固成果。虽然九月十月全国楼市整体成交萎靡,但是国家依然没有放松目前宏观调控政策的迹象。
11月洛阳楼市无论从来访还是成交依然持续下滑,在这一背景下,11月各楼盘均降低了推广力度。但是11月份部分楼盘加快了其商业销售的推广节奏,升龙广场琳琅街开盘、盛唐至尊(楼王及商业街)、东方红名仕嘉园商铺以及新天地红太阳花园、东方今典等项目均推出了商业产品。其他富地蓝泊湾、蓝郡汇景湾展开认筹;建业龙城、亚秀丽都逸园加推房源;宝龙城市广场2期,恒大绿洲新房源开盘;中泰世纪花城5期首批房源举行了清盘特惠;泉舜财富中心11月开始封盘,主推新产品,为新产品蓄客。总体市场动态均表现相对低调,且人气不足。

1.商品房市场整体走势

11月份洛阳商品房供应面积62.96万㎡,同比增长50.33%,环比增长60.16%,增幅较大,除本月供应增长外,也与房管局备案的滞后性,将10月底取得预售许可证的项目集中于11月份备案有关。商品房销售22.17万㎡,同比下降12.20%,环比增长0.14%。本月均价较10月小幅上涨。11月商品房量价齐升主要由于本月较多商铺开盘,商业地产的稳定以及开盘价格的优惠造就了商铺销售的火爆,从而拉高了商品房销量及整体均价。

2.商品房住宅市场走势

11月份住宅市场供应增加,量价齐跌。供应面积59.88万㎡,同比增长48.22%,环比增长63.79%,创8月以来新高;成交面积仅19.83万㎡,连续三个月下跌;本月成交均价4034元/㎡,同比下降3.42%,环比下降2.78%,洛阳住宅价格或将进入下降通道。综合来看,持续从紧的调控政策已初见成效,开发商为回笼资金不断加大项目促销力度,但买方观望情绪日渐浓厚,成交低迷。

3.商品房非住宅市场走势

11月份非住宅供应面积2.81万㎡,同比增长89.66%,环比增长2.18%;销售量2.34万㎡,同比下降8.23%,环比增长2.63%;成交均价8376元/㎡,涨幅明显。本月盛唐至尊、升龙广场商铺开盘,开盘当日均热销70%左右。

4.洛阳重点在售楼盘价格走势

备注:以上价格均为销售报价
从各楼盘报价情况看,洛阳11月份楼市报价表现呈稳中有升的状态,但很多楼盘在11月份都进行了促销优惠,如宝龙城市广场、建业龙城、亚秀丽都、盛唐至尊、升龙广场都开展了开盘优惠活动,其中宝龙城市广场2万抵4万的基础上一次性优惠幅度达8%,升龙广场商铺开盘在报价不高的情况下一次性付款优惠幅度达17%;富地蓝泊湾、蓝郡汇景湾也推出认筹优惠活动,中泰世纪花城推出两室特惠房源活动等。盛唐至尊价格升高主要是由于其推出的楼王产品,其他产品价格较以前有略微下调。

11月份楼市动态信息

11月份主要开盘项目一览

备注:以上数据来自河南精顺研究院数据库
在市场低迷及年关将至的背景下,11月份开盘项目的价格优惠力度较10月有增无减,建业龙城5200元/㎡、宝龙城市广场住宅5300元/㎡、小户型公寓4800元/㎡的开盘低价撼动了购房者,以价换量成果显著,销售成绩斐然。亚秀丽都因其区位略偏,且价格不具有吸引力,开盘表现平平。盛唐至尊、升龙广场商铺逆市热销,一方面是开发商急于回款,开盘价格较低,另一方面在住宅限购且持续低迷的情况下,商业地产也相对稳定。
备注:以上数据来自河南精顺研究院数据库。11月份市场批准预售8个项目,共计43.7万㎡,3324套,较上月减少7.3万㎡,其中住宅3123套,仍占绝大多数。本月供应主要集中于新区,批准项目2个,蓝郡汇景湾及世纪华景,其中蓝郡汇景湾21栋住宅(1-15栋已团购,16、17、19栋已于26日公开认筹)30.4万㎡占全市供应总量的63%;涧西区明珠花园、裕丰花园两个项目获得预售批准;西工区升龙广场A区3幢获得预售批准;吉利区获准项目3个,瑞祥商务小区车库、鸿安·紫金花园、博泰花园均为在售项目。
区域
土地编号
区位
容积率
起始价
(万元)
土地面积
(亩)
单价
(万元/亩)
起始楼面地价
(元/㎡)
土地性质
涧西
TDJY-2011-35
南昌路与丽春路交叉口东南角地块
≤4.2
22050
44.1
500
1786
住宅兼容
商业用地
老城
TDJY-2011-64
老城区工农村
3.5-4.5
29831
85.2
350
1312
住宅兼容
商业用地
新区
TDJYX-2011-66
洛阳新区东至伊洛路,南至开元大道
≤7
1784.9
13.7
130
279
商服兼容
住宅用地
高新
TDJY-2011-65
高新区积翠路与丰华路东北角地块
≤2.0
980.78
8.2
120
890
住宅兼容
商服

备注:以上数据来自房管局相关网站。本月无土地成交。根据洛阳市2011年度国有建设用地供应计划,本年度土地供应总量18979亩,其中商服用地、住宅用地、工业仓储及其他产业用地共14114亩;截至目前商服、住宅、工业及其他产业用地已成交12719亩,已基本完成年度供地计划,预计政府将放缓供地节奏。同时在市场转冷,楼市观望氛围浓厚,开发商拿地热情也将大大减退

11月30日晚央行决定,自2011年12月5日开始实施下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,市场将迎来近4000亿的资金释放。此次下调存款准备金率主要是腾出一定规模的资金用于支持小微企业、“三农”和战略性新兴产业以及国家重点建设项目等定向领域,以缓解实体经济衰退,应对欧债危机的影响,而流向房地产的资金有限。但此举无疑是对房地产业的利好消息。在业界尚对政策放松存有希冀时,住建部知会地方政府,对于限购政策将要于2011年年底到期的城市,地方政府需在到期之后对限购政策进行延续。可见楼市调控的政策近期不可能放松。
进入12月,洛阳楼市成交下滑仍在继续,购房者持币观望情绪进一步提升。12月10日国宝华府开盘,推出20#、21#楼共120套房源;20#楼均价6100元/㎡,一次性付款优惠8%,按揭优惠4%;21#楼均价7600元/㎡,一次性付款优惠5%,按揭优惠3%;前期排号客户可享额外3%优惠;优惠后均价分别为5600元/㎡和7200元/㎡。促销力度之大并未改变成交下滑之势,10日上午洛阳本市到访客户不足5组,虽然义煤集团看房团为冷清的开盘现场注入一丝暖意,但大多看房团客户表示尚在考虑,未达成购房意向。
供应方面,自9月以来,成交持续下滑,楼市转冷,已有不少项目将推盘计划延缓至明年;在售项目也选择长时间蓄客,少量推盘的策略,并通过促销活动促进成交;11月批准预售面积较少,且已有部分在11月开盘。多因素促成12月份供应将进入淡季,预期开盘项目将减少。
需求方面。中央一再重申执行房地产调控政策的决心,使得市场僵持情况加剧。各楼盘虽能保证看房客户数量,但等待楼市降价已使认筹下降,成交低迷,虽不排除部分购房者为预防年后政策的不确定性而出手,但观望和等待仍然是目前市场需求的主流。
价格方面。虽然存款准备金率下调将迎来近4000亿资金释放,但并非为救市而来,即使有少量资金流入房地产市场,对于目前低迷的市场也是杯水车薪。11月洛阳部分开盘项目的优惠在逆市下取得了相对较好的业绩,使开发商看到了以价换量的希望,年底各项开发成本结算等压力将促动开发商进一步实施优惠活动,促进销售。
12月9日—12月11日中国住交会在深圳举行。住交会各专家对明年经济形势和楼市的判断是“中长期房地产市场发展空间仍很大”。理由是房地产是城镇化发展的必须,房地产对经济发展具有绝对的支撑力,目前的调控目的是为了民生稳定,为了挤泡沫,是积极的,暂时的。但是房地产开发企业想要持续发展同样也需要改变思路,要充分认识到,中国房地产要告别黄金时代了,但是我们未来的时代仍然是“白银时代”,因为在买方市场下面最大的特点就是竞争会加剧,因为供应量变化,现在许多地方存量很多,大家应该有这个思想准备。第二是大鱼吃小鱼、洗牌,集中度会加大。第三是利润摊薄了,有的专家说进入微利时代,今后我们指望着土地升值,房价快速上升带来的高利润时代恐怕很难再出现了。未来企业要发展,要注重发展内功、提升产品品质。产品绿色创新、融资创新、管理创新,才是未来房地产发展方向和根本出路。
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