9月份,洛阳市土地市场月内成交经营性用地共计5幅,总成交土地面积为426166.427平方米,若按指定容积率测算,能建成约112万平方米的商品房。
(一)经济快讯
·1.从上半年房贷利率风云变幻 看下半年刚需购房需求
今年五六月各家银行纷纷放开个人首套房贷利率8.5折优惠,本月,部分银行开始取消首套房贷利率优惠,这让还没享受多久优惠政策的购房者大为错愕。如,光大银行率先取消首套房贷利率8.5折,重新执行基准利率。近期银行房贷利率频繁调整,这和经营压力变化有关。随着利率市场化竞争日趋激烈,银行对于房贷利率调整将更加灵活。
今年以来央行两次降低存贷款利率,并且是不对称的,而且扩大了浮动范围。个人贷款最低可在基准利率基础上下浮至7折,也就是说,首套房贷利率最低可以浮动至7折。然而,浮动多少、浮与不浮,自主权完全在商业银行自己。商业银行主要是根据自己内部经营状况、资金状况以及资本金状况等指标来确定的。一旦信贷资金紧张、资本金不足或者存贷比例越过监管红线,商业银行首先采取的是收缩贷款措施,包括取消首套房贷利率优惠等。 据调查,估计下半年不太会有大的优惠。而上海、北京等地也传出民生银行、中信银行、兴业银行、招商银行等银行陆续取消了8.5折优惠。若首套房房贷利率从8.5折变为基准利率,按贷款50万元、20年期限计算,每月多付280多元 。
【同致行观点】
各行将个人住房房贷利率收紧的主要原因,还是源于信贷额度。下半年,往往是商品房的销售旺季,但同时却是信贷额度的紧张期。由于银行存贷差的减少,调整房贷利率政策也是银行自身盈利的需求。近期央行指出,下一阶段要严格实施差别化住房信贷政策,抑制投机投资性购房需求。央行在此前发布的《2012年第二季度中国货币政策执行报告》也曾指出,将继续严格执行差别化的各项住房信贷政策,支持保障性住房、中小套型普通商品住房建设和居民首套自住普通商品房消费,抑制投机性购房。


·2.众名房企“攻城略地”今年金九银十将何去何从
“金九银十”似乎是每年都绕不开的楼市话题,但与往年的规律性、确定性相比,今年“金九银十”的不确定性在增加,业界也多了一些审视和反思。如今众名房企“攻城略地”,今年金九银十将何去何从?最近两年,国家出台了严格限购、限贷政策,购房资格只赋予了特定人群,施行了某种准入门槛,市场实质是受控、受限的。在这种情况下,新增投资购房需求大部分被阻于楼市之外,原来进入楼市的投资需求,也在房产税试点征收的打压和影响下,手里的房子只能“出”不能“进”。
8月数据触底回调 金九开门不红
从目前的市场反应看,市场缺乏连续反弹惯性。9月份的前9天,全国主要的54个城市新建住宅签约套数为66908套,同比8月同期的77289套下调了13.4%,这一成交量也明显低于7月同期。“国家统计局发布最新数据显示,今年1~8月商品房销售量同比下降4.1%,其中住宅销售面积下降4.8%;销售金额增长2.2%,其中住宅销售额增长2.3%。前8个月楼市总体表现可概括为“量缩价稳”。虽然上半年楼市反弹态势明显,特别是6月份销量较大,但7、8月份并没有持续这样的反弹,而是逐步归于理性。
众名房企“攻城略地”以价换量 或楼市回暖
伴随着多项投资措施落定,“冬眠已久 ”的楼市开始为来年的春天做准备了。9月以来,包括万科、华润、恒大在内的多家国内地产巨头纷纷发力,在全国范围内“攻城略地”,扩充土地储备。自4月开始出手土地市场以来,万科一改此前的低调作风,频繁出手拿地,单月获地量逐月攀升。据统计,4月以来,万科已新增项目27个,需要支付的地价款达约120亿元。不仅是万科,进入9月以来,继7日成功拿下成都5宗土地使用权之后,短短半个月内,华润已经拿下近800亩土地,耗资约为34亿元。国内另一地产巨头恒大也在山东东营耗资8.02亿拿下660亩土地。一直被外界视为资金紧张的绿城集团也开始了拿地行动,绿城集团与融创中国的联营公司“上海融创绿城” 宣布在上海浦东以8.34亿元购得一块土地,未来将开发为高端住宅项目。一时间,楼市回暖一说再度甚嚣尘上。
【同致行观点】
在房企以价换量销售策略下,前7月不少房企销售业绩大增,其中中海、保利、世贸已经完成全年目标的七成。然而房企在业绩大幅提升的同时,销售额增幅低于销售面积增幅,销售单价下降已经成为普遍现象,这也导致房企营收和利润的下降。而在下半年,资金状况得到改善的房企,或将抛弃“以价换量”的销售策略。
·3.1932亿元央企大手笔助力河南经济发展
9月24日下午,“2012年中央企业参与中原经济区建设河南行集中活动”重点项目签约仪式在郑州举行。副省长陈雪枫出席签约仪式并致辞。 此次签约,省政府及我省有关单位与中央企业签订72项合作项目,其中省政府与华电集团、神华集团、中建集团、北车集团、中交建集团、中电建集团、中农发集团等7家中央企业签订了战略合作协议,各有关单位与32家中央企业签订65个项目合作协议,签约项目总投资1932亿元。
此外,在这次活动中,我省还精心筛选了200多个重点推介洽谈项目,具有广阔的市场前景和较好的投资回报预期。
·4.上半年河南城镇居民人均收入超万元同比增长12.2%
上半年河南城镇,居民人均收入超万元。河南城镇居民人均可支配收入10112.79元,同比增长12.2%;人均消费性支出6701.3元,同比增长15.9%。消费增速比收入增速快了3.7个百分点。
四大收入来源保持全面增长。上半年河南城镇居民家庭总收入中,人均工资性收入6787.68元,同比增长14.7%;人均经营净收入1211.46元,增长6.8%;人均财产性收入164.59元,增长11.6%;人均转移性收入2651.05元,增长8.2%。
工资依然是家庭收入的主要来源。上半年,河南经济运行总体较好,城镇居民就业形势稳定。调查显示,上半年河南城镇居民家庭户均就业人口1.48人,较上年同期增长1.4%。同时部分县(区)规范提高了机关、事业单位津补贴标准,使得工资性收入保持了稳定的增长。人均工资性收入占家庭总收入的比重为62.8%,继续占据城镇居民收入构成的主导地位。工资性收入对总收入增长的贡献率达74.7%,是推动全省城镇居民可支配收入增长的最重要因素。其次经营净收入和财产性收入也保持了增长态势,成为收入的有力补充。尤其是转移性收入的稳定增长,对总收入增长的贡献率为17.2%,成为推动全省城镇居民可支配收入增长的第二重要因素。 上半年,我省城镇居民挣得多,花的也不少。分析显示,城镇居民的钱主要花在出外就餐、家政服务、文化娱乐等服务性消费支出,以及家具、电器等耐用品和交通、通信产品上。
汽车和手机成为消费支出的两大热点。上半年,全省城镇居民家庭购买家用汽车支出增长40.6%;购买手机等通信工具支出增长78.3%。截止到6月份,每百户拥有汽车13.22辆,同比增长13.0%,移动电话拥有量同比增长2.7%。越来越多的城镇居民开始加入到网络购物的大军。上半年全省城镇居民人均通过互联网购买商品或服务支出17.71元,同比增长21.4%。
(二)地产资讯
·1.九月份三大房企95亿密集购地 地价回到2008年
9月土地市场火热,但评级服务机构标准普尔认为未来中国楼市出现强劲增长的可能性仍有限,并预期下半年楼价平均再跌5%。万科高调拿地姿态延续,11日,万科再次出击,以15.8亿竞得广东顺德商住地块,创造了当地土地出让总价的纪录。这也是万科在6天内拿下的第四宗地块,共斥资68.9亿元,超过了8月全月。 龙湖地产已于18日就配售及认购股份与配售代理方花旗、高盛签订协议,以全面包销基准价11.88港元的价格,以先旧后新的方式配售合共2.6亿股份,共计获得款项总额约30.89亿港元。除龙湖外,佳兆业有意发行总值2.5亿美元(约19.5亿港元)债券,连同路劲、富力及华润置地先后所发的票据及签订的银行贷款,上述5家房企于近两个月合共集资达130亿元。
而据不完全统计,仅9月份以来,至少有11家房企进行过融资或者明确表示有融资意愿。尤其是在库存逐渐消化之后,制约房企长期发展和盈利的主要因素仍是土地储备。近期土地市场加大供应,且性价比较高,房企为补仓,对资金需求量较大。 值得注意的是,尽管房企拿地火热,但标普依然认为未来中国楼市出现强劲增长的可能性仍有限。过去六个月中国房地产业由于流动性增强和销售量增加,房地产开发商信用和整体行业状况有所改善,但前景仍不容乐观,预期下半年中国住宅楼价平均再跌5%。
【同致行观点】
从当前地块的出让价格来看,确是较为合适的拿地时机。此时出手拿地并非下注后市回暖,而是低价补仓。部分区域的地块价格几乎回到了2008年。房企拿地加速主要是在销售持续好转的背景下,一方面财务状况改善,拿地能力增加;另一方面房企可售货源有所消耗,拿地意愿增加。地方政府推地力度加大,尤其是优质地块的推出增多也是9月以来龙头房企加速拿地的原因。
土地市场是否迎来全面性的回暖尚需观察,第一要看政策是否将会出台更严厉的调控措施;第二要看一手市场成交情况,因为这直接影响到开发企业资金链;第三要看出让地块的自身条件比如位置、体量、规划等。但在房企资金得到支持的情况下,四季度的抢地潮或更为明显,不过下半年土地价格不会有大幅上升的情况。主要原因是经济前景疲弱,进而打击购买力和投资意愿。 >
·2.开发商加速拿地 个人按揭贷款创年内新高
国家统计局昨日发布的数据显示,今年前8个月,全国商品房销售面积57415万平方米,同比下降4.1%,降幅比1月-7月份缩小2.5个百分点。商品房销售额34011亿元,增长2.2%,1月~7月份该指标下降0.5%。
值得注意的是,其多项指标都在上升,或者降幅继续收窄。今年前8个月,全国房地产开发投资43688亿元,同比名义增长15.6%,增速比1月~7月份提高0.2个百分点。房地产开发企业房屋施工面积51.17亿万平方米,同比增速比前7个月累计提高0.3个百分点。8月份国房景气指数上升至94.64,比上月提高0.07个百分点。 分析指出,8月CPI上涨2%,而今年来国内货币再度趋松,将推高明年CPI。CPI抬头,可能对楼市不利。但全国房地产开发投资、房屋新开工和国房景气等指数这4个重要指标在8月份首次出现反弹。这可能意味着房地产市场已有拐点迹象,楼市正在向稳健的方向发展。 前8个月,全国房地产开发投资额达到4.37万亿元,同比增长15.6%。开发商购地款为4800亿元,8月接近千亿元,环比翻番。同时,个人按揭贷款也创下年底新高,达到963亿元。
在调控以及业绩增幅下降的双重夹击下,房地产曾经有过最为激烈的调整。不过,虽然目前开发商库存较高,但增速大幅下滑。房地产行业可能已经度过最坏时刻。 2012年上半年上市房企的主营收入增28.3%,净利润增13.2%,好于2009年及2011年同期表现。但由于房价下降以及高价土地入市等,2012年中期结算毛利率下降至39.5%。随着绝对数据的增加,未来预售款和营业收入的增长速度趋于放缓,整个行业的盈利能力下滑,2011年成为盈利能力拐点,2012 年和2013年盈利能力趋于下降。 另一个备受关注的是开发商库存压力。数据显示,8月末,全国商品房待售面积31957万平方米,比7月末增加290万平方米。
【同致行观点】
相对于2008年,目前库存压力并非最重。虽然库存处在历史高位,但存货去化周期下降至10.6个季度,其中“招保万金”为8.9个季度。从整个板块存货绝对数来看,存货仍在增长,而且处在近6年的历史高位,行业仍处于去库存阶段,但其增长速度已经大幅放缓。如果今年下半年市场仍保持较好的销售状态,明年楼市将从供过于求转向供求平衡。
从资金状况以及存货去化周期看,地产股基本面的最坏时刻均已过去。地产股的风险基本释放完毕,只不过受制于宏观经济形势,大盘没有起色,地产股也难以独善其身而已。
·3.大房企圈地中小房企观望 土地市场分化加剧
龙头房企集中买地,在今年是首次出现,这表明经过连续调控,楼市成交量的回升,企业对后市的信心正在逐步恢复。但并非所有的房企都蜂拥投入这场抢地的热潮。绿城集团就表现得相当冷静,除非有不受调控影响的标志性项目,否则绿城不会拿地,也不捡抄底的便宜,直到房地产市场回归市场本身的属性。 今年上半年,绿城通过引入九龙仓战略投资以及与融创进行项目合作,其净负债率从去年底的148%降到年中的93%。对于一年内将到期的180亿元借款,对于销售回款的保证,这方面没有问题。即便如此,绿城在土地市场表现得仍很谨慎。 绿城尚且如此,一些中小房企的日子当然更不好过。一方面可供销售项目不多,另一方面融资成本高企,就是想拿地也力不从心。当前土地市场上演的圈地盛宴也就是几家龙头房企的游戏。
预计,四季度还将再现抢地热潮,但土地市场的分化现象正在加剧。目前市场上拿地主力是销售回款较好、资金实力雄厚的上市房企和大房企。而那些曾经饱受负债困扰的企业,以及一些资金链紧张的中小房企在拿地上仍显得力不从心。未来房地产行业将加快洗牌,强者生存,弱者淘汰的格局开始呈现。
【同致行观点】
鉴于2009年楼市好转之后,很多开发商手中无货的教训,这些先知先觉的龙头房企已经开始抢先补货。有钱就会买合适的地块,追求回报率,不管是一线城市,还是二三线城市。虽然国家对房地产行业调控的决心没有动摇,但预计下半年以刚需为主的市场回暖仍将持续。
楼市成交量的回升、连续几个月各大房企销售业绩的上升给了房企如今频频买地的信心。各大房企在土地市场上的动作表明其管理层已经判定楼市预期正在出现改变而决心圈地补仓。这或将掀起房企四季度的抢地热潮。预计下半年众多房企新推货量将有明显提升。
·4.房企储备为后市 建业等大品牌房企河南积极拿地
近两月房企拿地热情升温明显,没拿地的开始拿地,过去拿地少的开始加速拿地。特别是楼市进入下半年,随着市场的回暖,多家品牌房企在土地市场上出手。 建业选择此时拿地,主要原因应该是相信房地产市场的下行风险不大,与近期房地产市场的逐步回暖不无关系。同时,河南另一品牌房企鑫苑置业在土地市场上也有新的动作。8月9日,鑫苑置业以2.7亿元成功竞得苏州77亩土地。
近期开始在土地市场“热身”的不止上述两家大牌房企,东方鼎盛、永恒、金达等房企亦在加速储备土地。 据相关数据显示,在6月份土地市场成交陷入低谷后,7月份土地市场成交迅速增长。7月份郑州市共成交地块13幅,总成交面积为27.2万㎡,环比6月份上涨68%,上涨幅度明显。
同时,曾在去年被国土部严密监控的溢价率在多个城市“抬头”。据统计,6月份以来,全国20大重点城市土地平均溢价率达到14.6%。而去年8月份至今年5月,这20大重点城市的土地溢价率均低于5%。
【同致行观点】
房企选择在这个时候拿地,一方面可能是由于这些房企目前土地储备确实不足,需要买地;不过更重要的原因则是随着楼市的逐步回暖,开发商对市场预期发生了微妙的变化,但是目前楼市库存仍处高位,房企拿地其实不算“大规模”,且土地市场回暖也不明显。但随着下半年土地供应增加,房企补充土地储备或将更为积极。
市场低迷买土地,市场红火卖房子,这其实是不少房地产开发商的生存秘诀。对于部分开发商而言,只要资金充裕,房企储备土地是战略性的考量。不少房地产开发企业之前对于拿地持非常谨慎的态度正慢慢转变。
·5.十城市8月份土地出让金409亿元 环比涨14.4%
据市场研究部统计,2012年8月,北京、上海、广州、深圳、天津、南京、杭州、成都、沈阳、武汉等全国10个主要城市的土地市场成交规划建筑面积为2858万平米,环比上涨30%,土地出让金为409亿元,环比上涨14.4%。
统计数据显示,10个主要城市住宅用地成交46块,环比下降16%,建设用地面积为633公顷,环比下降27%。住宅总成交量受到土地供应的影响,出现小幅回落,8月成交平均楼面价为2650元/平米,环比下降11%;住宅用地出让金为168亿元,环比下降36%。
8月份,一线城市总体住宅用地成交较少,二、三线城市相对活跃。数据显示,北京、上海、广州和深圳的一线城市2012年8月推地的面积超过800万平米,环比增长30%,创年内新高。不过1-8月份累计依然下降超过40%。由于土地整体市场受供应影响较大,8月份住宅土地出让有所萎缩。目前大量城市的住宅用地有望在9月份以后进入市场,在市场相对稳定的三季度末及四季度,住宅土地市场会逐渐活跃。
【同致行观点】
一线城市受调控影响较大,土地财政萎缩明显,地方政府推地意愿较强。从8月份一线城市推地情况看,不仅量方面明显放大,质的方面也相对较高,多幅优质地块推出加剧了9月份土地市场升温的预期。


·4.房企储备为后市 建业等大品牌房企河南积极拿地
近两月房企拿地热情升温明显,没拿地的开始拿地,过去拿地少的开始加速拿地。特别是楼市进入下半年,随着市场的回暖,多家品牌房企在土地市场上出手。 建业选择此时拿地,主要原因应该是相信房地产市场的下行风险不大,与近期房地产市场的逐步回暖不无关系。同时,河南另一品牌房企鑫苑置业在土地市场上也有新的动作。8月9日,鑫苑置业以2.7亿元成功竞得苏州77亩土地。
近期开始在土地市场“热身”的不止上述两家大牌房企,东方鼎盛、永恒、金达等房企亦在加速储备土地。 据相关数据显示,在6月份土地市场成交陷入低谷后,7月份土地市场成交迅速增长。7月份郑州市共成交地块13幅,总成交面积为27.2万㎡,环比6月份上涨68%,上涨幅度明显。
同时,曾在去年被国土部严密监控的溢价率在多个城市“抬头”。据统计,6月份以来,全国20大重点城市土地平均溢价率达到14.6%。而去年8月份至今年5月,这20大重点城市的土地溢价率均低于5%。
【同致行观点】
房企选择在这个时候拿地,一方面可能是由于这些房企目前土地储备确实不足,需要买地;不过更重要的原因则是随着楼市的逐步回暖,开发商对市场预期发生了微妙的变化,但是目前楼市库存仍处高位,房企拿地其实不算“大规模”,且土地市场回暖也不明显。但随着下半年土地供应增加,房企补充土地储备或将更为积极。
市场低迷买土地,市场红火卖房子,这其实是不少房地产开发商的生存秘诀。对于部分开发商而言,只要资金充裕,房企储备土地是战略性的考量。不少房地产开发企业之前对于拿地持非常谨慎的态度正慢慢转变。
(三)最新政策
·1.地方政府土地财政引思考:反映当前市场多方博弈
土地是不可再生稀缺资源,若过度地依赖土地财政,就会“坐吃山空”,经济更无持续发展可言。所以需要深化财政改革,调整中央与地方的财事权,将土地出让收入纳入预算监管,同时在有破产制度的前提下允许地方政府自主发债,破除对土地财政的依赖,把力量聚焦到优化市场环境,调整经济结构,走转型升级发展之路,这才是正道。近期在一些城市掀起了一股卖地热潮,值得关注据有关媒体报道:对这股卖地热掀起原因及可能产生的后果,应当作理性分析和冷静思考。土地、楼市、房价,三者有天然的联系。土地市场活跃,表示楼市暖势,而楼市暖势则预期房价趋涨,这是市场的一般规律,也是人们通常的认识和心态。
近期卖地热现象,确实是在楼市经受国家宏观调控后出现回暖迹象情况下发生的。部分开发商经过上半年的降价促销,手头资金紧张得到缓解,有了相对宽裕的现金流,面对楼市回暖迹象,拿地的积极性自然地开始上涨。但是开发商购地较为理性,并没有出现以前那种竞价热炒行为。我们应当认识到,近几个月楼市交易量增加是房地产开发商为了尽快回笼资金以降低售价换来的。最近一些城市房价出现回升,但与降价幅度相比,回升的幅度并不算大。目前全球经济不景气,国内经济下滑压力加大,企业面临结构性调整,从外部、内部环境和整个宏观经济形势看,房价继续上涨的基础已不存在,况且中央一直强调“坚持房地产调控政策不动摇”。所以近期房地产不大可能再度出现热得发烧,房价也难以大幅度上涨。
【同致行观点】
增加土地出让显然是地方政府缓解财政压力的一剂强心针,但决不是长久之计。增加土地出让给地方经济发展快速增加投入的资金,同时也容易造成城市规模无序扩张和土地的巨大浪费;政府在追求土地出让收益中不断提高土地价格,高地价必然导致高房价,最终由消费者——老百姓卖单。
土地是不可再生稀缺资源,如果过度依赖土地财政,就会“坐吃山空”,经济更无持续发展可言。所以需要深化财政改革,调整中央与地方的财事权,将土地出让收入纳入预算监管,同时在有破产制度的前提下允许地方政府自主发债,破除对土地财政的依赖,把力量聚焦到优化市场环境,调整经济结构,走转型升级发展之路,这才是正道。
·2.住建部等多部委频繁表态 防止10月房地产过热
9月,虽然全国住宅市场并未呈现火爆的态势,但全国土地市场却呈现了年内最热闹的景象。 住建部称房价不会反弹随着交易量回升,部分城市房价环比出现微涨,但多数城市房价同比仍为下降。从近期督查情况看,尽管不少城市环比上涨,但同比涨幅普遍仍为回落,有的仍是负增长,没有出现大范围的房价大幅反弹现象。
这一判断比较客观。目前房企库存有所下降但仍然偏高,大房企资金压力明显缓解但中小房企仍不宽松,并且信贷环境明显偏紧。
多部委频繁表态不止是住建部。9月13日,国土部发文表示,要对土地交易市场进行监测,重点监测土地溢价率过高、土地底价设定过高等情况,同时跟踪拿地密集企业的开发节奏,杜绝囤地行为。房产税下一步将扩大试点范围,并逐步建立房地产税制度,房地产税具体深化时间可能在年底或明年初。
·3.住建部:对放松楼市调控地区将适时实行问责
在持续了两年多的严厉房地产调控政策下,今年年初,一线城市房价出现了明显的回落。然而,随着3月份开始成交量持续回暖,房价也出现了回升的态势。 社会各界对房地产市场、尤其是房价的下一步走势尤为关注。住建部表示,从近期督查情况看,尽管不少城市环比上涨,但同比涨幅普遍仍为回落,有的仍是负增长,没有出现大范围的房价大幅反弹现象。
住建部表示,下一步,按照国务院对房地产市场调控工作的总体部署,各部门、各地区将继续坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策,坚决抑制投机投资性购房需求,支持居民合理自住性需求,促进房地产市场平稳健康发展。
首先要坚定不移地执行好现有调控政策,巩固调控成果。继续指导督促限购城市严格执行住房限购措施,确保限购措施实施效果。适时对执行调控政策不力、放松调控政策,造成房价过快上涨的地区实行问责。加快研究并完善房地产市场调控政策措施,完善房地产市场调控长效机制。
·4.住建部起草住房保障条例 保障房部分产权可能归政府
保障房产权,将与政府共有。实际上,在条例起草之初,如何清除现有保障性住房的牟利空间就是重要初衷之一,而国务院也提出了通过立规的方式清除保障性住房牟利空间的总体要求。因此,尽管涉及众多利益冲突,但与之相关的问题并未被规避。目前形成的草稿,回避了一些问题,但对于一些原本被视作敏感问题的内容,在草稿中做了规定。比如通过共有产权清除保障房牟利空间的问题,又比如通过惩罚性地调高租金迫使超标者退出保障房的问题,都进行了原则性的规定,这使得政府在管理、运营保障房的过程中有规可依。
实际上,在条例起草之初,如何清除现有保障性住房的牟利空间就是重要初衷之一,而国务院也提出了通过立规的方式清除保障性住房牟利空间的总体要求。因此,尽管涉及众多利益冲突,但与之相关的问题并未被规避。“目前的草稿里提出的办法是,所有购置型保障房,只要是政府投资建设的,购买人都要和政府按份共享产权。”一位参与条例讨论和起草的人士表示。
在此之前,对于保障性住房的共有产权,政府并未有统一规定。地方政府一般采用满5年之后补缴综合地价款的方式,使购置型保障房(一般为经济适用房)获得上市交易资格。但由于房价上涨,房屋的增值部分远远超出保障房的购买原值和补缴的综合地价款,从而产生牟利空间。 住建部的统计数据显示,截至2012年7月,全国保障性安居工程开工量已完成当年任务目标的70%。根据国务院保障性安居工程领导协调小组和地方政府签订的工作责任书,保障性安居工程全年开工700万套以上,竣工500万套以上。按照保障性住房“先轮候、再分配”的工作程序,竣工之前,轮候分配工作就已经开始。 正因如此,国务院和住建部已经确定在《基本住房保障条例》颁布实施前,鼓励地方政府先行对保障房建设、施工、管理、运营、资金筹措等进行“地方立法”,规范保障性安居工程各环节的实施行为。2012年8月,这一政策口径已经得到国务院副总理李克强的认可。
【同致行观点】
在共有产权的模式下,如果购置人一方有意出售保障房,只有两种选择:一是优先转让给共有产权人,也就是地方政府,其只能获得的是自己份额产权的变现,从而实现了政府的优先回购权;二是向政府购买共有部分的产权来获得完全产权。这两种方式都能最大限度地制约保障性住房的牟利空间。


·5.住建部:楼市调控政策不会动摇 还会持续相当时间
在严厉的房地产调控政策之下,住宅投资属性正在弱化。住建部政策研究中心9月11日在“中国百万销售精英2012年会暨房地产投资趋势论坛”上表示,房地产调控政策不动摇,还会持续相当时间,住宅投资的属性会进一步弱化。
我国住房资源增长很快,2000年至2010年十年竣工家庭住房面积占到整个城镇住宅42%。因此,当前住房市场的主要矛盾,是资源占用不平衡,即有的人有多套房,有的人无房或买不起房。对此,要坚持调控,抑制投资投机性需求,同时满足合理住房需求,差别化的信贷和税收政策应长期持续。
另外,由于房地产的资产属性较强,货币政策对房地产市场的影响程度大于限购政策。去年末今年初房地产市场出现下跌主要是因为去年的货币政策收缩,导致房地产开发企业难以拿到贷款,个人住房贷款的额度也有限。在今年货币政策调整缓和的情况下,房地产市场的走势也将是缓和的,但今年或明年货币政策可能有更多的调整。
【同致行观点】
今年民间资本对房地产投资仍然关注,但态度越来越谨慎。目前民资投资房地产已经出现分化:其一,在投资方向选择上,对商业地产的关注加大;其二,在投资的模式上,开始转向私募或更专业化的投资基金,介入房地产开发的各个阶段。
虽然调控让住宅去投资化,使民资关注点转向商业地产,但商业地产投资逻辑与住宅截然不同,风险较高,需要专业能力。
(四)洛阳地产动态
·1.洛阳市普通住房契税优惠认定标准调整
  市地税局昨日透露,我市关于调整享受优惠政策普通住房标准的意见(以下简称《意见》)已报市政府同意。《意见》将我市城市区普通住房交易均价认定标准进行统一的同时,还将享受优惠政策普通住房认定条件当中的“交易均价的1.2倍”调整为“交易均价的1.4倍”。这意味着,成交单价高于6020元住房不再享受契税减半征收政策。该《意见》从4月1日起实施,其间已按原标准多缴纳契税的纳税人可申请退税。
·2.洛龙区特色商业区规划获省发改委批复 开元湖周边将成建设重点
从市发改委服务业发展局获悉,洛龙区特色商业区规划(2012年至2020年)日前获省发改委批复。洛龙区特色商业区是我市继西工、涧西、老城之后,第四个获得省发改委批复的特色商业街区。规划显示,在今后建设中,洛龙区特色商业区将借鉴纽约“第五大道”以品牌立市、品种(众多)扬名等经典成功经验,构建现代业态的商业中心区和专业市场区,同时创意性地展示我市的文化元素,提升街区的景观设计,将特色商业区打造成以大型商贸业为主导,集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐为一体的时尚大气的现代商贸业集聚区。
总体布局:“两区一轴”——洛龙区特色商业区规划面积2.1平方公里,规划范围:东至经四路、龙门大道,西至金城寨街、定鼎门街,南至牡丹大道、关林路、翠云路,北至开元大道、展览路。功能定位:集旅游接待、购物、美食、休闲、娱乐、居住为一体,服务洛阳,辐射周边的综合商贸区。空间布局:以展览路为主要发展轴,以正大广场购物中心、泉舜财富广场和宝龙城市广场为主要商业载体形成商业中心区,以龙门大道东侧的综合批发市场、龙门大道西侧的专业批发市场为主形成专业市场区,构成“两区一轴”的布局结构。
商业中心区:三大项目成亮点——以开元湖为中心的商业中心区是洛龙区特色商业区的建设重点。规划显示,这里将来不仅是大型购物中心和品牌商品云集的繁华市场,也是文化气息浓厚的品读城市的窗口,借鉴“第五大道”开设的各具特色的酒吧、茶轩、画廊、藏馆以及精心设计的橱窗将为之增添优雅和厚重。商业中心区在建的三个大型商住项目宝龙城市广场、泉舜财富广场、正大国际广场将成其中亮点。其中,宝龙城市广场二期除了要建设总建筑面积5.5万平方米的停车场和总建筑面积30万平方米的公寓,还要建设一家百货公司、一家超市、一家电影院及一个大型美食广场;泉舜财富广场大型城市综合体主要由一幢超5星级酒店、一幢5A甲级写字楼和30幢百米高的高档高层住宅楼、30多万平方米的商业物业组成;正大国际广场两栋180 建设进程:分三个阶段——据悉,洛龙区特色商业区项目将分为三个阶段进行建设,分别包括已建成项目的完善提升、在建项目的施工建设及关林市场升级改造和有关村庄拆迁。洛龙区特色商业区规划预计,到2020年,商业区所有项目完成投用后,洛龙区特色商业区将实现年营业收入520亿元,完成税收16.6亿元,从业人员达到17.2万人。
·3.伊滨区:“明日新城”正崛起
伴随着我市城市建设由洛河时代步入伊河时代,伊滨区作为未来10年洛阳城市发展的主要方向,沐浴着中原经济区建设的春风,抢抓机遇,顺势而为,正在倾力打造产城融合、城乡统筹的示范区域。
10多公里伊滨公园、200多公里城市道路、10个高层安置小区、20余个商业名盘、20余个工业项目相继启动,已将伊滨区变成了塔吊林立、车水马龙的火热战场;洛阳师范学院、河南枫叶国际学校、洛阳华洋国际学校等一批知名院校的进驻,为伊滨区打造教育品牌和提升城市品位注入了新活力。 伊滨区,这个洛阳的“明日新城”,承载着全市人民的期盼,寄托着伊滨区26万群众的希望,正迎来发展过程中的一个又一个惊喜。 “明日新城”,新在产城融合
产城融合,为“明日新城”发展注入持久动力,是伊滨区发展中坚持的一条重要理念。7月6日,投资70亿元的洛阳碧桂园项目正式进驻;7月26日,总投资800亿元的万安山区域综合开发项目签约。截至目前,伊滨区招商引资总签约金额已超过1300亿元。随着项目建设的逐步推进,企业招聘将随之启动,届时伊滨区居民可真正实现“家门口”就业,共享城市发展带来的成果。 “明日新城”,新在统筹发展
伊滨区坚持城乡统筹,破解了许多地区新区建设的难题。正在建设中的寇店镇中心社区,将建成一个集居住与游憩于一体的现代园林社区:灰墙黛瓦、古朴自然的汉魏风格住宅楼,草绿树茂、水景交融的活动空间,文化气息浓厚的古镇文化商业街,使人仿佛置身于江南小镇。这里有集防盗、报警、有线广播功能于一体的智能化系统,还有可触摸盲人对讲机、无障碍入口和坡道等人性化设施,为残疾人、老年人行动提供了便利;先进的循环雨水回收净化系统和太阳能利用设施,充分体现了节能和生态理念。几年前,这里的农民不敢想象他们也能住上这样的家。
【同致行观点】
伊滨区地域相对开阔,便于产业、市政规划建设,中原经济区最活跃的位置便是在郑州与洛阳这段,可以吸引更多的企业来此投资经营。而洛阳市公安局、检察院等将率先入驻,洛河以北100多个行政事业单位也将陆续入驻。洛阳市此举是为提升伊滨区的人气,但政府应该警惕的是,洛南新区之所以聚人气速度慢,就是因为洛南新区的开发是靠房地产和政府部门搬家来发展的,根本没有形成产业带动,这些事业单位将来会成为伊滨区发展的桎梏。


·4.央企参与中原经济区建设河南行集中签约活动成功举行
9月,央企参与中原经济区建设河南行集中签约活动在黄河迎宾馆会议中心举行。此次签约活动中,我市签约项目7个,签约金额538亿元,居各省辖市之首。市政府与央企签约的项目中,有3个项目是重头戏,投资金额合计达到385亿元。其中,华润集团综合服务业项目计划投资300亿元,建设内容涉及能源、城市综合开发、医药、零售、啤酒等产业。洛阳卷烟厂易地技改项目位于伊滨区,投资15亿元,建设年设计生产能力50万箱的卷烟生产线,同时配套建设生产指挥中心、技术研发中心、物流中心、能源中心等配套设施。洛阳阳光热电有限公司二、三期热电联产项目总投资额预计70亿元,建成后可满足洛阳新区及高新区的采暖、热水与工业用气需求。
市国资委有关负责人介绍,近年来,我市不断深化与中央企业的战略合作,突出重点产业、重点领域、重点区域和重点项目,积极探索建立地方与央企合作的长效机制,打造更具规模的合作项目和产业链条。今年上半年,我市与央企签约项目5个,签约金额57.5亿元,加上本次签约的项目,全年签约项目达到12个,签约金额达595.5亿元。
·5.8月,我市CPI同比上涨2.5%
据国家统计局洛阳调查队发布数据显示,8月我市居民消费价格指数(CPI)同比上涨2.5%,涨幅比上月增加0.3个百分点。其中,蔬菜价格涨幅明显,成为8月CPI反弹的主要推手。总体来看,8月,我市非食品价格同比上涨2.1%,消费品价格同比上涨2.3%,服务项目价格同比上涨2.9%。
纵观市民最为关注的八大类商品,呈现“7升1降”的格局。其中,食品类价格同比上涨3.1%,与上月的涨幅相比,有一定幅度的上扬。主要是因为鲜菜的价格同比涨幅为13.9%,对食品类价格的上涨起到了一定拉动作用。此外,其他七大类商品中,烟酒及用品类价格、衣着类价格、家庭设备用品及维修服务类价格、医疗保健和个人用品类价格、居住类价格和娱乐教育文化用品及服务类价格均有不同幅度的上涨,只有交通通信类价格下降,降幅为0.7%。
7月,CPI环比数值持平,8月,CPI环比小幅上涨0.3%。分类来看,食品类环比上涨1%。其中,在保持了两个月的平稳后,鲜菜和蛋类价格在8月有较大反弹,环比分别上涨5.4%和11.3%。由于食品类价格对CPI数据变化影响较大,所以带动CPI小幅反弹。其他商品中,烟酒类价格、医疗保健及个人用品类价格、娱乐教育文化用品及服务类价格和居住类价格与上月相比略微上浮;衣着类价格、家庭设备及维修服务类价格和交通通信类价格则略有下降,但并不明显。
【同致行观点】
中秋和国庆双节将至,本月我市物价会有一定的反弹。远期来看,虽然国家再次上调成品油价格,加之因天气转冷将导致蔬菜价格走高,但目前我国经济仍处在增速放缓过程中,总需求相对疲软,尽管后期市场仍存在上涨空间,但考虑到CPI已基本趋于稳定,物价上涨幅度不会很大。


·6.今年洛阳市第二批经适房项目正在报批
省住建厅厅长刘洪涛日前表示“到明年年底,河南省将全部取消经济适用房”,引起社会各界的广泛关注。我市目前尚未接到明年将取消经济适用房的相关正式文件,今年第二批经济适用房正在申请。
目前洛阳政府没有接到上级部门下发的关于取消经济适用房的正式文件。不过,我市保障性住房的建设模式将会发生变化,今后将实行经济适用住房、廉租住房和公共租赁住房并轨运行的模式,经济适用房的建设比例会缩小。之前经济适用房配建廉租房,廉租房的比例不低于整个经济适用房项目的10%。不过,今后廉租房的比例将会增大。另外,我市还将大力发展公共租赁住房,商品房、经济适用房、棚户区改造房屋、旧城改造房屋项目中,都可以配建公共租赁住房,今后,公共租赁住房的建设规模将会大幅扩大。
我市的经济适用房建设从1995年开始,初期叫做安居工程,到2000年以后,更名为经济适用房,17年来为约7万户低收入人群解决了住房问题。今年第二批经济适用房正在报批 ,8月20日,我市相关部门向省住房和城乡建设厅递交了今年第二批经济适用房项目建设申请。此申请通过后,我市城市区内将新增8个经济适用房项目,占地面积约30万平方米,总建筑面积在97万平方米左右。
此外,本月中旬,位于瀍河回族区的阳光丽都小区剩余的80套房源将进行经济适用房认购登记。接下来,位于西工区汉宫路的汉宫花园也将推出1000多套经济适用房。
【同致行观点】
同致行分析认为,经济适用房申请人数减少,是因为在国家的宏观调控下,去年以来,商品房房价有所下降。再加上近年来,我市加大了棚户区、旧城改造的力度,为低收入人群解决住房提供了多种选择途径。另外,由于城市中心区地块的稀缺,目前多数经济适用房的位置都在城乡接合部,位置因素也是导致申请人数减少的原因。
·7.洛阳·大学科技园项目开工 总投资15亿元
洛阳·大学科技园项目是2012年我省第二批重点建设项目,位于洛阳先进制造业集聚区南部,东临秦岭东路、南临蓬莱路、西临秦岭南路、北临创业路,规划用地525亩,规划总建筑面积58万平方米,计划总投资15亿元。洛阳大学科技园发展有限公司将按照市场化运作模式,负责该项目的建设和运营。 在大学科技园周边,拥有中信重工、一拖集团、中铝洛铜、洛阳LYC等一批机械工业全国百强企业,耐研院、拖研所、七二五所等10余家科研院所,河南科技大学、解放军外国语学院等4所本科院校,大学科技园区的建设推动了产学研军深度融合。 大学科技园项目建成之后,将重点引进高新技术企业、以工业设计和工业检测为主的生产型服务企业等,使园区成为高新企业集聚发展的平台、成长型企业发展的“加速器”。针对这些企业的实际情况,园区将对进驻企业提供技术支撑、人才保障、科技金融、一站式服务、政企互动和创新服务等六大平台服务体系,为园区进驻企业创业及快速发展提供良好的环境。
之所以提供六大平台服务体系,是同洛阳高新产业发展的实际情况密不可分的。当前洛阳正在强力实施经济转型,但高新技术及现代生产型服务企业大多规模较小,并且与外界缺少交流平台。在这种情况下,洛阳本土的生产型服务企业往往成长到一定规模就进入瓶颈期,必须想办法促进其加速发展。该园区将通过引进一些外地先进企业,加强与本地企业的合作,从而强力推动本地企业创新发展,朝着规模化、规范化方向发展。园区还将广泛吸引国内外专业技术与管理、风险投资人才前来投资企业,使他们成为引进人才的主体,优化人才智力资源结构。
位于青岛路29号的大学科技园起步区,已先期建成并投用。这个拥有3000平方米孵化面积的基地,有21家省、市重点实验室入园设立了技术服务中心,洛阳众意信息技术服务有限公司、北京中电源丰科技有限公司等16家企业进驻,累计注册资金达5000万元,吸纳就业500人、转化科技成果20项,目前3家企业被列入我市高新技术后备企业。5年后,这里将崛起一座新型国家级大学科技园,与伊滨区科技城交相呼应,形成我市东西两个高科技产业发展极,成为促进我市转型发展的重要载体和创新能力快速提升的重要带动力量。
·8.洛玻地块规划设计方案获得通过 将再现隋唐洛阳城风貌
位于唐宫中路附近的洛玻集团地块规划设计方案已经获得通过。在这片已有半个世纪历史的厂区上,展示隋唐洛阳城风貌的建筑群将拔地而起,并在周边分3期打造洛北精品板块。洛玻地块规划区域东至定鼎北路、西至光华路、北临道南路、南至唐宫中路,总面积达77.72公顷。通过对原有洛玻集团相关厂区进行改造和提升,拓展发展空间,优化城市景观,有效提升城市品位和形象。按照规划,该区域将充分利用历史及工业文化,以九洲池遗址为中心,形成“一心、四圈、十片区”的结构布局。
其中,“一心”是指以九洲池遗址为中心的主题公园,将通过对九洲池进行复原,以水面为主题,充分展现洛阳隋唐古都皇家花园的传统休闲特色,使其成为整个项目的焦点,成为再现隋唐洛阳城风采的名片。九洲池向外扩散,依次将呈现保护区、协调区、传承区、利用区等四个圈层。通过对保护区圈层历史的考证,在市文物部门及考古专家的资料支撑下,对隋唐时期的建筑物、构筑物及水面进行恢复,重现隋唐时期的皇家花园;协调区圈层按照隋唐里坊的形式规划设计;传承区将唐风建筑与水晶长廊相结合,呈现“水晶记忆”景观,夜晚则将通过光影设计与协调区里坊建筑、保护区九洲池共同复原展现隋唐风采。此外,唐风街区圈层外围的利用区将布置城市商业服务圈层及住宅圈。通过该项目,洛玻地块将形成滨水商业、居住配套、主题商业、精品商业、奢华品牌、酒店配套、高档休闲、休闲观光、商住混合、综合服务等十大功能片区。
·9.十月起,各类城乡规划项目将加大公示力度
日前,市城乡规划局研究制定了新的《洛阳市城乡规划公示制度》。10月起,除涉及国家秘密等行政许可事项外,其他规划编制、规划实施及行政许可事项都将进行公示,着力打造“阳光规划”。
城乡规划编制、城乡规划实施两大类需公开。规划公示内容包括各类城乡规划编制公示、城乡规划实施管理公示等。同时,除涉及国家秘密、军事秘密等不能公示外,其他的行政许可事项应当进行公示。按照规定,城镇体系规划、城市总体规划、近期建设规划、控制性详细规划、修建性详细规划,单独编制的城乡住房建设规划,历史文化名城(名镇)、历史街区保护规划,风景名胜区规划,城市绿地系统、综合交通等基础设施规划,公共服务设施规划及其他涉及公共利益、影响公共安全的专项规划等相关城乡规划编制项目,应当依法进行批前公示和批后公告。
规划批后公告不得少于30日。照要求,城乡规划应自批准之日起30日内,在城市规划展示馆、市城乡规划局网站、新闻媒体等平台进行公示,多渠道宣传规划、立体化实施公示,促进相关规划部门和社会公众进行互动。其中,城市总体规划、近期建设规划、风景名胜和历史文化保护规划经批准后,应当进行长期公告,其他规划批后公告不少于30日。
房地产建设项目批后室内公告牌,应保留至房屋销售完毕后方可拆除。建设项目不按规定公示,不予规划核实。针对有群众提出的部分建设项目的规划公示存在的位置难找、内容缺失、遮遮掩掩等问题,新《洛阳市城乡规划公示制度》提出具体要求。 公示期群众意见将作为修改参考依据。为充分吸纳公示中公众提出的意见建议,确保规划行政许可质量,新《洛阳市城乡规划公示制度》明确规定了公示意见采集和反馈制度。
按照新制度要求,城乡规划公示期间,群众可通过书面、电话、电子邮件、传真、走访等形式,向规划部门和行政许可办进行举报和建议。市城乡规划局的项目经办科室和行政许可办公室负责公示意见采集和反馈,所有受理意见和处理结果都要求做好详细记录。待公示期满后,公示记录、公示报纸、公示照片等资料统一汇总至项目经办科室。经办科室根据群众意见等资料形成报告,作为规划设计方案修改、建设项目规划许可的参考依据。
此外,公示期间收到的其他有价值的参与意见,特别是对社会效益、环境效益和经济效益有明显作用的意见,项目经办科室应充分予以考虑和采纳。
·10.《洛阳市城市总体规划(2011-2020年)》正式获批
《洛阳市城市总体规划(2011-2020年)》正式获批下发。该规划作为未来10年洛阳的总体方略,对城市规模和框架、城镇化体系、公共基础设施建设、历史文化名城建设、综合交通体系完善等进行了详细规划。
《总体规划》中,首次明确提出了洛阳市的四大城市发展总体目标,分别为:实施中原经济区发展战略,融入区域、辐射豫西,建设省域副中心城市;发挥自身优势,携手周边地区,建设中部地区重要制造业基地;加强历史文化遗产保护与展示,传承华夏文化,建成国际著名旅游城市;合理组织自然和人工环境要素,建成中西部地区最佳人居环境城市。
城市规划区域扩大一半——在上一版本的城市总体规划中,我市城市规划区范围为洛阳市区、孟津县、新安县磁涧镇、洛龙区丰李镇、伊滨区诸葛镇、伊川县彭婆镇、伊川县城关镇的部分用地。此次总规将偃师市整体增加后,城市规划区面积将为原来的1.5倍。也就是说,2020年前,洛阳市城市规划区范围将在现有1610平方公里基础上,增至2405平方公里。此次规划在中心城区界定上,也在原有464平方公里基础上,新增诸葛、李村两镇,中心城区面积将达614平方公里。同时,吉利区作为重要独立工矿组团,在经济发展、沿黄河发展及水资源等方面至关重要,将在规划中进行统一控制。 区域协调发展:凸显优势+强化合作
在区域发展定位方面,我市将着力培育现代服务业,增强城市辐射力和影响力,立足豫西地区,与郑州共同建设河南省双核中心;积极发展与中原经济区以及周边地区的分工合作,发挥工业、科研基础优势,建设中部地区重要的先进制造业基地;有效保护历史文化遗产和自然资源,挖掘古都风貌特色,建成国际著名旅游城市。 城镇化发展:城镇化率达到65%——在城镇化建设方面,《总体规划》提出要形成结构合理、功能完善的市域城镇体系,我市城镇化水平在2020年将达到65%。
在该规划中,对我市城镇化建设的总体构架是,中心城区建成中原经济区重要增长极;城市规划区以交通设施建设为先导,优化调整圈层结构;市区工业适度向外疏散,促进周边卫星城镇发展;培育栾川作为南部新的增长点,带动南部地区发展。届时,洛阳市域的城镇空间结构将形成“一心、两轴、三区”。
·1.9月楼市营销活动概览
2.9月1日路劲·顺驰城20号楼认筹
  认筹情况:顺驰城20号楼认筹,本次推出20号楼为18层小高层,共108套房源; 优惠情况: 一万抵一万五,两万抵三万,三万抵五万; 认筹数量:45张;
项目情况: 项目占地165亩,位于洛河、洛浦公园以北100米,位于城市景观主干道南昌路与洛河的交叉点上,总建筑面积为35万平米,分四期开发,目前三期16号楼。周边分布着时尚商业区、餐饮娱乐区、商务区,配套设施齐全。顺驰城是洛河沿岸稀缺性的住宅用地,处于高新区、洛南和洛北的交汇处,是目前最适合居住的地段,也是未来最具升值潜力的地段;
3.9月15日建业龙城5#、11#楼认筹
认筹情况:建业龙城本次认筹共推出5#、11#楼共270套房源; 优惠情况:5000元抵20000元优惠; 认筹数量:50张。
项目情况:项目总占地270亩,总建面积120万方,共分三个地块,自然形成三个独立的单元,目前推出的是21号地块北临关林路,南临香山路,东临兴洛西街,西临永泰街,总建筑面积40万方,容积率仅为4.8,绿化率高达35%以上,由10栋31-32层高层和沿街1-2 层的商业配套用房和地下车库,另有一栋42层的超高层写字楼,楼间距高达40米;
4.9月16日名优雅筑7、8、9号楼开盘
开盘情况:名优雅筑本次7、8、9号楼开盘共推出472套房源; 优惠情况:一次性每平方米优惠200元,按揭每平米优惠100元; 销售情况:开盘当天销售230套(其中120套已提前销售)。
项目是河南六建建筑集团实力进军房地产的发轫之作。项目总占地面积142亩,总建筑面积约33万㎡。东临王城大道,南瞰洛河,北临九都路。市政规划丽春东路(近期动工)从社区门前经过,34栋城市封面建筑群,坐镇洛阳城市生活中心区。优越的地理位置,完美的建筑品质赢得了市场的信赖和认可;
5.9月23日恒大绿洲50号楼开盘
开盘情况:恒大绿洲9月23日开盘,本次推出50#2梯3户(1单元)共144套; 销售数量:12套。
项目情况:项目位于洛阳市瀍河区洛阳市东出口,洛河以北、中州东路两侧、二广高速以西,项目独享洛河北岸3500多米河岸线,且处于洛阳市城市东西中轴线中州路东段,临中州路街面长2000余米,有多路公交车直达。恒大绿洲全部项目占地面积约1338亩,规划建筑面积近301万平方米,居住单位2.06万余户,除居住建筑外,项目内还配置了运动中心、综合楼、幼儿园、小学、中学、商业配套、五星级酒店等,整个项目建成后,将形成约6.6万人的居住规模;
6.9月23日路劲 顺驰城20号楼开盘
开盘情况:路劲顺驰城20号楼开盘,产品为高层20#楼,面积50-150㎡,共18层,两梯六户。共推出108套。价格为7600元/㎡; 优惠情况:一房1万抵1.5万,两房2万抵3万,三房3万抵5万; 销售情况:开盘当天销售33套。
项目情况:项目占地165亩,位于洛河、洛浦公园以北100米,位于城市景观主干道南昌路与洛河的交叉点上,总建筑面积为35万平米,分四期开发,目前三期16号楼。周边分布着时尚商业区、餐饮娱乐区、商务区,配套设施齐全。顺驰城是洛河沿岸稀缺性的住宅用地,处于高新区、洛南和洛北的交汇处,是目前最适合居住的地段,也是未来最具升值潜力的地段;
7.9月23日富地 蓝泊湾5号楼开盘
开盘情况:富地 蓝泊湾5号楼开盘 2梯5户共510套房源。均价5200元/㎡; 优惠情况:前期认筹优惠5000抵35000(2#A4户型一口价4950元); 销售情况:约130套。
项目情况: 项目是由地久集团·洛阳富地住宅有限公司投资、(中新合资)洛阳弘业置业有限公司开发的。项目位于高新开发区滨河北路与芳泽路交会处,是洛阳唯一背靠周山,面朝洛河,占据洛浦公园第一排的住宅项目;
8.9月22日盛唐至尊21号楼开盘
开盘情况:盛唐至尊21号楼为43-91㎡小户型共推出152套,价格为5200元-5800元/㎡; 优惠情况:前期认筹优惠1万抵2万; 销售情况:开盘当天销售55套。
项目情况:项目总占地225亩,总规划用地15万平方米,建设用地13万平方米,总建筑面积约80万平方米;规划19栋高层,有沿街配套商业与独立商业、双语幼儿园;是集高端住宅、商业、公寓为一体的新中式皇家贵胄府邸;
9.9月29日衡达地标开盘
开盘情况:衡达地标本次开盘为两梯八户40-115㎡,共计376套房源; 优惠情况:一次性优惠9%按揭7%; 销售数量:当天销售130套。
项目情况:项目总占地面积10281㎡,规划总建筑面积80000㎡,由4栋高层组成,从西到东为1.2.3.4。户型从一室一厅的高档公寓到舒适大气三室两厅,户型设计多样灵活,方便您选择置业,面积从30㎡-130㎡,既可以商务办公也可以投资自住;
10.9月30日绿都塞纳春天精装高层开盘
开盘情况:绿都塞纳春天本次推出的是精装修高层,面积101-138㎡,共推出68套,价格6300-6800元/㎡; 优惠情况:两万元抵五万元; 销售数量:当天销售10套。
项目情况:43万㎡双公园法景生活大城,位于洛阳新区关林路与厚载门街交汇处南 100米,是中国500强宇通集团旗舰品牌洛阳绿都地产,2010载誉巨著。   项目紧邻新区核心景观中轴线,位居未来核心商务区,南望郑西高铁,出则会晤世界,入则悠享宁谧;
·(一) 整体市场数据
9月商品房批准预售项目20个,共计7680套,建筑面74.47万平方米,比上年同期增加41.15%。其中商品住宅批准预售套数6557套,建筑面积64.29万平方米,比上年同期增加28.02%;非住宅批准预售套数1123套,建筑面积10.18万平方米。
9月新建商品房销售2349套,销售面积26.06万平方米,销售额12.37亿元,与去年同期相比销售套数略有轻微下跌,跌幅为2.61%,但面积与销售额分别上涨8.40%和24.70%。其中住宅2050套,销售面积23.59万平方米,销售额9.99亿元,与去年同期相比销售套数有所下跌,跌幅为10.32%,但面积与销售分别上涨0.68%和5.60%。 (以上数据为当月商品房合同备案数据)
(二)商品房指数
9月份,洛阳市商品房批准预售建筑面积74.47万㎡,环比下降8%;
9月份,洛阳市商品房销售面积26.06万㎡,环比下降22.12%;
9月份,商品房(含住宅和非住宅)交易均价4767元/㎡,环比上涨2.85%。
【同致行观点】
2012年9月洛阳商品房供销比为2.85 : 1,本月的供应量与销售量同上月相比均有所回落。本月洛阳房地产市场的供应量达到74.47万平方米,在本月各大开发商依然保持着较高的推售量,意欲在10月取得佳绩,但在大规模的集中推售过程中,这将导致在接下来的几个月中各开发商的存货去化问题也将成为其重点解决的问题;
从销售量来看,本月度成交量环比8月份显示出小幅下降趋势,这主要是由于在上月洛阳本地的刚需集中释放而导致的后劲不足所致,但目前来看“金九”已过,“银十”将成各开发商在年底前最后一轮销售高峰期,部分开发商为了回笼资金,将有可能会出台各种优惠促销政策从而实现最佳的销售业绩,为在年底能够交出一份满意的答卷奠定坚实基础;
(三)商品房住宅走势
(注明:此交易数据为手续已经完整,本月在房管局备案的信息,交易时间不一定是当月) (数据来源:洛阳房管局)
【同致行观点】
9月份洛阳房地产住宅市场的供应量同上月相比有小幅上涨的趋势,但是销售量却有所下降,下降幅度约24.39%,9月份全月住宅销售套数为2050套,均价为4234元/㎡。
从9月份洛阳住宅市场的销售情况来看,传统的市场旺季并未达到开发商的预期,洛阳整体市场的销售量与上月相比下降幅度较大,出现该情况的原因主要是由于目前市场的刚性需求客户成为主要洛阳房地产市场的购买主力,加之前几个月各开发商的频繁促销,形成以价换量的趋势,使得在短时间内,刚需客户购买力集中释放,并形成一股“小阳春”,使之传统旺季提前到来而导致的后劲不足,加之在上一轮的以价换量中各开发商的价格均有触底趋势,这主要是由于前期的促销政策逐渐趋于平缓,客户对此的敏感度也有所降低。整体来看,9月份的销售量依然保持着较高水准,以价换量的的趋势也逐渐平缓,后期开发商与购房者将会更加趋于理性,同时也为整个行业的健康发展打下一定的基础;
(四)商品房非住宅走势
(注明:此交易数据为手续已经完整,本月在房管局备案的信息,交易时间不一定是当月) (数据来源:洛阳房管局)
【同致行观点】
2012年9月,非住宅批准预售套数1123套,建筑面积10.18万平方米,环比下跌43.35%。非住宅销售套数299套,建筑面积2.47万平方米,成交均价为9636元/㎡。
2012年9月非住宅市场供应量较上月相比大幅度下降,但销售量却呈现微度上扬趋势。同致行认为主要是由于开发商意欲借助传统旺季集中放量,频繁出招吸引客户,致使在供应量降低的情况下仍保持着较高的销售量,但就各开发商近几个月的集中放量,导致非住宅产品的迅速激增,由此将导致未来非住宅市场的的库存压力巨大,也将导致后期市场竞争愈加激烈。
郑州同致行房地产顾问有限公司是同致行(中国)在郑州成立的全资子公司,致力于中国中部房地产代理相关业务拓展,短期立足中原,长期辐射华北、华中,郑州同致行的成立正式拉开了同致行北上的发展战略,并将同致行南方的企业资源、技术平台与北方(北京)、华东(济南)、西北(西安)完成战略合拢。 郑州同致行成立于 2005 年 10 ,是同致行集团内首家在属地没有相关业务的情况下开设的分支机构,充分体现出了同致行技术服务平台战略延伸的发展模式。郑州同致行自成立以来,本着“专业 + 服务 创造地产新价值”的企业理念,以技术创新、市场研究、服务增值为核心,凭借同致行品牌的技术与经验沉淀,六年多时间先后在郑州、洛阳、开封、南阳、安阳等地成功策划代理了城市综合体、纯商业、大型住宅、豪宅、写字楼及大型旧城改造项目20个以上,建筑面积超过1500万平方米,目前在郑州市的代理建筑面积市场占有率排行第一名。创造了同致行在异地业务发展领域的新篇章,并基本树立了在中原腹地的专业形象和市场地位。郑州同致行正在服务的房地产项目包括:升龙郑州曼哈顿项目、郑州宝龙城市广场项目、升龙中原新城项目、河南高速奥兰花园项目、鑫苑现代城项目、洛阳建业·世纪华阳项目、洛阳正大国际城市广场项目、洛阳住总·鼎城项目、洛阳建业·凯旋广场项目等。
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