经过7、8的充分预热,“金九”推售高潮如约而至,富地蓝泊湾、宝龙城 市广场、盛唐至尊二期、升龙广场等十余个项目认筹、开盘,小户型、商铺、精 装修房源纷纷面世,产品琳琅,体量庞大。各项目开盘定价策略保守、谨慎,洛 浦公馆、宝龙城市广场、衡达地标项目4200-4600元/㎡起的定价因低于同区域 楼盘而热销,盛唐至尊小户型、升龙广场项目品质居上,价格适中也受到客户青 睐。
月底迎合中秋国庆双节契机,众多楼盘在节前借机举办红酒品鉴、论坛峰会、 音乐晚会等客户维系活动,开展老客户关怀;同时推出到访有礼、购房优惠、特 价房源等优惠措施,吸引客户在节假期间来访、成交。营销活动丰富,促销力度 放大,足可见开发商在旺季抢收之意。
从数据表现看,与金九洛阳楼市的集中放量推售相比,成交有所下挫,9月 商品房销售面积26.06万方,环比下降22.12%,其中住宅销售面积23.59万方, 环比下降24.39%。预计因月底开盘集中、促销力度加大、成交备案滞后有关。
今年的“金九银十”楼市处在房价上涨与房产政策调控的风口浪尖时期。自7月以来中央频繁强调房地产调控,虽然成交有所放缓,但全国均价连续上涨的 态势未变,加之8、9月份土地市场呈现出年内最热闹的景象,开发商纷纷上演抢地热潮,在中秋和“十一”长假之前,中央更是多次释放坚持房地产调控信号, 有意给楼市降温。
9月13日,国土部表示要对土地交易市场进行监测,重点监测土地溢价率 过高、土地底价设定过高等情况,同时跟踪拿地密集企业的开发节奏,杜绝囤地 行为。9月20日,国家税务总局相关负责人表示,房产税下一步将扩大试点范围,并逐步建立房地产税制度,房地产税具体深化时间可能在年底或明年初。 9月 23日,住建部称将适时对执行调控政策不力、放松调控政策造成房价过快上涨的地区实行问责。
为防止楼市出现过热现象,在中央层面相继喊话的同时,地方政府给予配合。 属于调控重点地区的一线城市重锤出击,上海、北京重申严查限售执行情况,并 且为避免面粉引致面包价格上涨的情况,纷纷暂停高价地的挂牌出让;广州也推 出限售异常高价住宅得政策措施,防止房价超出年度控制目标。其他城市则加强 对商品房的销售监管,继去年发改委提出明码标价之后,以杭州、安徽等地为代 表的城市再度严查明码标价,虽然此举对于控制房价上涨的效果有限,但对楼市 调控的昭示意义重大。中央和地方政府的一系列政策措施旨在巩固调控成果,稳定市场预期。

1.商品房市场整体走势

9月份商品房供应面积74.47万方,环比下降8.47%。销售面积26.06万方, 环比下降 22.12%。本月开盘活动集中在中下旬,销量可观,房管局备案数据相 对滞后,与当前市场有一定差异。相对于供应和成交量的下滑,本月成交均价4767元/㎡,有了明显提升。

2.商品房住宅市场走势

本月住宅供应64.29万方,与8月份基本持平,主要是正大城市广场、盛唐至尊、宝龙等项目。销售23.59万方,成交均价4234元,与上月基本持平。

3.商品房非住宅市场走势

9月非住宅供应10.18万方,主要是祝福大厦、恒生科技园等项目。销售面积2.47万方,环比上涨9.36%。成交均价9636元/㎡,比8月下降408 元/㎡。

9月份开盘项目10个,创下本年月度开盘项目数量新高,整体销售情况良 好,洛浦公馆、宝龙、六和院销售都在60%以上。其中六和苑项目为7、8、9号 楼剩余房源对外销售,前期已低调消化大半。根据精顺研究院监控情况,本月开 盘具体呈现以下特征:
本月开盘集中在下旬,各项目加快开发节奏,抢占“金九”先机,80%项目在拿到预售许可证后的两周内开盘。
开盘项目产品类型丰富,住宅、小户型、商铺、精装修房源全面登场,客户选择空间加大。
开盘体量集中在200-500套左右,根据蓄客情况推盘,有利于集中消化客户,加速回款。
项目定价相对保守,部分项目甚至低于市场预期,但优惠幅度也适当降低,开盘折扣在100-200元/㎡之间。整体来看,本月开盘项目销售业绩较好,基本达到了近期最佳水平。

2012年9月份楼市动态信息

备注:以上数据来自房管局相关网站。
9月批准预售项目19个,供应面积74.47万方,延续了8月份较高的供应量。其中新区占38.80万方,伊滨区21.91万方。伊滨区区域发展速度明显加快,获批项目未来将陆续入市销售。住宅供应64.29万方,仍为绝对主力,主要是正大城市广场、盛唐至尊、宝龙、伊水苑、顺驰城四期、和富名苑等项目,其中部分项目已在前期进行团购和内部销售,其他项目也在获得预售后迅速开盘,开发商急于回款表征明显。非住宅供应主要是祝福大厦、恒生科技园、世纪华阳以及住宅小区配套商业。
备注:以上数据来自房管局相关网站。
与近期全国土地市场火热走势一致,9月份洛阳住宅商业用地供应明显增加, 供应商住用地4幅共计600余亩,其中涧西兴隆寨村地块3幅,均为住宅兼商服用地,总面积254亩,兴隆寨村地块的核心区位价值将成为竞争热点。另外瀍河 区310国道东侧推出1幅近350亩商业用地,花落谁家值得期待。

1. 9月报广投放情况

由图表来看,传统“金九”楼市旺季如约而至,报广投放创年度新高,总金额高达580万元。

2. 9月份报广投入金额前十名项目

恒大绿洲一如既往,以91万的总投入高居榜首,主打黄金周特惠,首付3.4 万起买精装三房。京熙帝景以“英伦气质开启品质生活”为主题推广产品。升龙 城“换个海拔看世界”系列广告清新脱俗,并在本月底迎来售楼部开放。升龙广场、盛唐至尊均为开盘推广造势。

进入十月,喜迎中秋国庆双节,洛阳各楼盘纷纷举办客户维系活动,推出优 惠措施吸引客户。与一线城市旺季不旺、成交乏力不同的是,洛阳楼市长假期间 销售情况整体良好,部分楼盘创下年度成交新高。预计未来洛阳楼市整体将维持 量升价稳的态势。
供应方面,“金九”无论是预售批准还是认筹、开盘项目的数量均创下年内 高峰,开发商急于将项目推出市场,抢占先机,预计“银十”市场供应整体仍将 维持较高水平,但较9月会有所下降。加州1885售房部开放,升龙城、九都名郡、恒生科技园、升龙广场写字楼陆续认筹和开盘,其余项目将以续销、加推为 主。 需求方面,从近期楼盘开盘情况来看,洛阳市场的需求是潜在存在的,长假 期间成交将在节后集中备案,加之节庆优惠促使购房需求再度被释放,这对短期 楼市的成交都将起到助推作用。
价格方面,国庆长假的成交攀升使开发商对市场更加期待,虽然长假已过,各楼盘的优惠活动不减反增,但像年初那样采取牺牲利润“以价换量”的激进方 式可能不会再出现,小幅度、阶段性地促销,既保证成交量又保持价格平稳的市 场策略很可能成为主流。
(以上市场方面的相关数据来源于房管局统计数据、官网发布数据及研究院市场调研数据库,由于某些客观因素报告相关内容数据可能出现偏差。感谢关注,有不当之处敬请指正。精顺研究院市场部电话:0379-68611810 )
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