与国内一线城市价格上涨、成交萎靡相比,洛阳楼市10月量升价跌。月初 借助中秋国庆双节,各楼盘以红酒、咖啡品鉴、微博互动、摄影比赛等活动维系 客户,以购房优惠、特价房等活动促进成交,虽受到“全民出游”影响,但整体 节假成交可圈可点。长假过后,各楼盘优惠力度非但没有减少,反而更胜一筹, 京熙帝景推出47万两房一口价、山水华府4800元/㎡起团购、康城尚座4580元 /㎡起清盘等各种优惠借势去化库存房源。下旬认筹、开盘活动增多,开盘项目 虽然报价较高,但九都名郡85折、香港城一万抵十万的高优惠吸引客户眼球, 以低价促进成交。
从房管局数据来看,本月共批准预售11个项目,供应总量27.88万方,较 上月大幅下降,开发商在经历了一年的集中放量后,四季度将以去化库存为主。 销售面积27.21万方,较上月有所上升。整体成交均价4682元/㎡,同比上升 5.88%,环比下降1.78%。
10 月全国楼市平均价格依然保持小幅上涨态势,但从成交量来看,截至10月 28日,全国主要54个城市成交量合计为21.27万套,比9月同期的22.7万套 下降了6.4%,这一成交量已是最近半年来的低点。金九银十在七、八月的映衬下显得成色不足,整体楼市略有降温,加之受经济增长趋缓,楼市调控从紧,土 地出让金下挫多重因素影响,地方政府财政吃紧,“等米下锅”形势紧迫,多地 政策微调风再次吹起。
十一长假过后,贵阳率先提出首次购房可以享受本市户籍人口就业、入学和 就医等政策,这是国务院楼市督查组回京后,首个明确发文对楼市政策进行微调 的城市,政策内容触及限购红线,虽受到多方质疑,但并未被中央叫停;天津紧 随其后,房地产交易中心发文表态支持首付可分两期支付,重压之下,这也是首 次有地方政府发文支持首付分期,放松筹款期限,对楼市的力挺不言而喻;武汉、 广东江门、江苏镇江等多城市调整公积金贷款政策,推出上调公积金贷款额度, 以子女名义买房,可用父母公积金还贷等条款,同时公积金异地互贷也在越来越 多的城市中实行,调整公积金贷款政策大大降低刚需入市的门槛,释放微调信息, 并且不会逾越限购限贷的政策底线,目前看来是地方政府青睐的微调政策。调控 至今,全国已有超过20个城市上调了公积金额度。
在各地方政府对楼市政策积极微调的同时,也有部分地区仍在加紧调控步伐,陕西出台“限利令”,要求在测定成本的基础上,将利润率控制在10%以内,虽然执行难度大,但调控意义重大。香港、澳门同期出台楼市调控新政策,外地人购房额外增加10%-15%的印花税,打击外地人投资炒卖,抑制当地楼市过热发展,保护当地居民的置业需求。与陕西利用行政手段调控不同的是,香港和澳门 采取市场化楼市调控手段,或可作为内地调控手段的借鉴。不过未来的楼市调控 走向何方,要看十八大后楼市政策风向。

1.商品房市场整体走势

10月份洛阳商品房供应总量27.88万方,同比下降29.08%,较上月大幅下 降47万方,自今年3月供应一路飙升后,时近年底,开发商放慢供应步伐,去 化库存。销售面积27.21万方,较上月略有上升,基本与供应持平。10月成交均价4682元/㎡,受9月开盘项目整体定价较低,10月借双节各 楼盘加大优惠力度的影响,10月楼市成交价格在今年二季度开始持续上涨后首次表现出回落态势。

2.商品房住宅市场走势

住宅本月供应量明显下降,仅24.15万方,几乎降到全年最低。成交面积25.01万方,相比上月有小幅上升。10月成交均价4214元/㎡,同比上涨1.57%,环比下降0.47%,可见住宅市场较去年同期已有所好转。

3.商品房非住宅市场走势

非住宅供应面积3.73万方,销售面积3.2万方,成交均价8188元/㎡。非住宅走势亦与整体走势基本一致。

10月上旬各楼盘借势双节营销,新房源推盘集中于下旬,研究院监控开盘项目6个,其中升龙广场汇金中心写字楼、东方今典观澜未进行营销推广,仅通知老客户低调开盘,相较于9月的热闹景象,10月略逊一筹。从住宅成交情况来看,开盘价格成为去化的决定因素,楼盘高报价、大优惠促进成交。九都名郡与香港城认筹优惠幅度大,开盘价格低至4600元/㎡,都取 得了较好的开盘业绩。
本月开盘非住宅项目受区位、产品等因素影响,成交情况不甚理想。恒生科 技园SOHO认筹近三个月后于本月开盘,因其区位略偏、周边配套尚不成熟而效 果不佳。升龙广场汇金中心写字楼规模较小,未进行强势推广和公开开盘,以意 向客户内部转定为主。

2012年10月份楼市动态信息

10月众项目各显神通借双节营销、造势,红酒、咖啡品鉴、微博互动、摄影比赛、特价房等活动纷纷上演。除此之外,健康、低碳、环保等概念也引入楼盘 营销,盛唐至尊在重阳节之际举办老年人篮球联赛,将尊老敬老、运动、健康的 理念融入其中;正大世界城市倡导节能环保,免费换取节能灯活动也将持续进行。 与此同时,市场延续9月之势继续推售。涧西区升龙城、京熙帝景、伊滨区 天明城3个项目认筹,值得一提的是升龙城369米地标建筑奠基,造势认筹,以 其核心区位价值创造300余组的认筹佳绩。

备注:以上数据来自房管局相关网站。
10月批准预售项目11个,合计27.88万方,其中住宅占86.62%。住宅供应主要有香榭里定鼎广场,香港城(即缔景桃苑)、苹果公寓(即广发大厦)项目。香港城本月已开盘销售,定鼎广场、苹果公寓11月初已经认筹,预计将于近期推盘销售。 商业预售项目主要有宝龙城市广场、升龙广场及香榭里定鼎广场,基本都为住宅底层商业,未来将作为社区配套对外租售。
备注:以上数据来自房管局相关网站。

7月以来洛阳土地市场持续放量,10份土地供应 25.99 万方(合 万方(合 390 亩), 亩), 主要供应为 五女冢改造地块三幅,合计17.65 万方 (合 265 亩),为住宅兼容商 业用地,作为西工区较核心的地段,未来入市作为西工区较核心的地段,未来入市 缓解西工区住宅供应压力的同时也势必会加剧区域竞争。
10月份土地出让2幅,均为涧西区兴隆寨村改造地块总占197.85 亩, 平均地价533万元 /亩。
目前位于该地块的升龙城项已顺利开工建设, 并于10月13日开始认筹,由日开始认筹,由于项目所在区位北临万达商圈,西丹尼斯于项目所在区位北临万达商圈,西丹尼斯圈,南边邻近洛浦公园且医疗教育等 圈,南边邻近洛浦公园且医疗教育等 配套相对完善,受关注度较高预计首批房源将于11月24日开盘销售。

1. 10月报广投放情况

10月份报广投放78幅,投放金额461万元,较 8、9月份略有下降。 主要由于针对双节营销的报广基本于九月底提前发放。

2. 10月份报广投入金额前十名项目

本月升龙城首批房源认筹, 300 米洛阳龙塔奠基 , 值此重要节点, 值此重要节点开发商加 大宣传力度,报广投放 大宣传力度,报广投放 反超恒大绿洲, 高居榜首 。恒大主要宣传 。恒大主要宣传五期 47# 楼双景 观楼王 。升龙广场本月主推商业及写字楼,报以品牌家签约 。升龙广场本月主推商业及写字楼,报以品牌家签约 。升龙广场本月主推商业及写字楼,报以品牌家签约 入驻为主题宣传造势。

今年以来,在中央全面调控从严及地方微调的博弈之下,在开发商降价保量与购房者抄底出手的僵持与平衡中,全国楼市成交在经历了严寒之后有所回暖,但在价格微涨的形势下,金九银十成交较前两月略失成色。近期地方政府为缓解 财政紧张情况,再度纷纷出台楼市微调政策,是否能够刺激楼市成交再度回升, 有待于十八大后的整体楼市调控风向。
从洛阳楼市看,月初西工区品质大盘天城一品项目首批房源盛大开盘,再现 连夜排队抢购的火爆景象,萧瑟寒风未能阻挡客户选房的激情,以其规模影响力 、教育资源、低价优势等创造了近400套的年度开盘业绩之最;老城区定鼎广场 认筹,客户凌晨排队等待,当日认筹近300组……排队场景似曾相识,但仅是区 域供应稀缺或价格低于预期的特别楼盘。主要是特定楼盘卖得好,主力需求卖得好,与2010年的全面火爆不可同日而语。时近年底,综观洛阳楼市近期的表现 ,整体将保持相对稳定。
供应方面,由于年底银行信贷规模收缩,加之各项工程费用结算,开发商资 金紧张情况凸显,为加速回款,楼市将迎来新一轮推盘高峰,继西工大盘天城一 品、老城香榭里定鼎广场的开盘和认筹拉开序幕后,近期京熙帝景、升龙城、盛唐至尊27℃、顺驰城、祥瑞新城、金十香樟林等多个项目将展开认筹、开盘,市 场供应量还有较大的上扬空间。
需求方面,从近期楼盘来访和开盘销售情况来看,洛阳楼市需求依然旺盛,客户观望情绪日趋缓和,看房热情升高,但价格始终是促进成交的决定性因素。 价格方面,价格整体走势趋稳,但层次分化日趋呈现。部分楼盘年初以来以 价换量卓见成效,基本完成年度销售目标,价格将小幅上扬,折扣有所收缩;但 大量高库存项目资金紧张情况一时难以改变,保守定价开盘、促销优惠或将成为年底前的主流策略;另外少量新项目将采取低价团购以保证年底资金充裕。
专题策划:洛阳楼市网(www.lyloushi.com) 服务热线:15237979010 13838557722 技术支持:郑州新经纬信息技术有限公司