11月份,洛阳市土地市场月内成交经营性用地共计5幅,总成交土地面积为424924平方 米,若按指定容积率测算,能建成约147万平方米的商品房。
(一)经济快讯
·1.外资行房贷利率现82折优惠
年终将至,面对信贷额度的捉襟见肘,各家银行均对房贷优惠空间大幅压缩。据了解,目前各家银行首套房贷利率较数月前均有所提高,最高优惠幅度也在85折,更有部分银行对首套房贷执行的是基准利率上浮10%。然而就在房屋贷款一片惜贷的背景下,花旗却推出了首套房贷利惠82折的超值优惠。
花旗银行出的这张折扣牌,较目前其它银行可谓力度空前。近几月来,国内银行首套房贷利率往上走趋势明显。比如某银行在8月之前还执行的是8.5折,8月后就是9折了,而到了9月中下旬的时候就变成了9.5折,再之后就执行基准。而对于不以房贷业务为工作重心的银行,更是出现了较基准利率上浮的情况。而目前对于首套房最低的首套房贷利率折扣也在8.5折,这也被业内认为是盈利保本线。其收益率相对其它贷款而言处于底部,目前并不会成为各大银行主流趋势。
【同致行观点】
花旗此举也并非是一个赔本买卖。由于商业银行可贷资金中很大部分是来自活 期存款,其平均成本远低于5年期以上存款利率。从2011年大部分银行存贷款平均成本率及收益率情况来看,各大银行存款平均成本率大概在1.5%-2%之间,而收 益率大概在5%-7%之间。
对于这一现象,中资银行到年末通常授信额度会紧张,而外资银行全年放贷相 对平均,年末也正是通过优惠房贷抢占高端市场的一大机会。由于外资银行房贷业 务主要锁定在高端客群,相对而言其门槛较高,且通常会在办理房贷的同时向客户 推出其理财业务,房贷是其拓展高端客群的一大窗口。 之所以出现82折的优惠利率,可能与外资行经营策略上有所变化有关。在符合 政策预期的背景下,外资行加大房贷业务力度,无疑是为了更好地拓展客户资源, 尤其现在房贷业务逐渐不受中资行重视但又需求渐旺的时候,是靠此吸引优质个人 客户最好的时机。

·2.贷款增速创新高 河南省金融机构贷款余额首破2万亿
今年前10个月,我省贷款增量已超过2010年、2011年的全年水平,这是我省贷款增速自 2003年以来首次超过全国平均增速,初步扭转了河南银行业贷款近10年来长期落后于全国的 被动局面。
据介绍,今年以来,全省多数银行新增贷款超过去年全年。从新增贷款分布看,全国性大 型银行新增1176.1亿元,全国性中小银行新增469.3亿元,地方金融机构新增766.8亿元。 同时,贷款主要投向实体经济和民生领域。数据显示,今年前10个月,全省新增贷款主要 投向制造业、批发和零售业以及个人住房按揭贷款和农林牧渔行业。 今年前10个月,除了政策性银行之外,我省其他银行业金融机构的小微企业贷款增速均高 于各项贷款的平均增速。
·3.房企下半年现融资热三季度信托新增额达850亿
中国信托业协会日前发布的三季度末信托公司主要业务数据显示,今年三季度,房地产信 托新增额为850亿元,环比上涨10.3%。同期,央行公布的房地产开发贷款余额也出现增长。 在房地产信托额度回升的同时,特别是近两个月来,各大房企仍然频繁通过各种形式加速 融资扩张,表现出对下半年国内经济及房地产市场平稳向好的预期。
央行10月下旬发布的《三季度贷款投向统计报告》披露,三季度中我国房地产贷款增长加 快,个人购房贷款、房地产开发贷款增速开始回升。9月末,房地产开发贷款余额8461亿元, 同比增长7.3%,增速比二季度末提高6.5个百分点。
·4.多地公积金放贷规模同比激增 地方微调是主因
随着房地产市场逐步回暖,刚性需求积极入市,我国多地公积金贷款额度剧增,部分城市 早已提前完成全年放贷目标,部分城市甚至面临“无贷可发”的窘境。与此同时,超30个城市 微调公积金政策,在房地产市场逐步回暖,量价齐升的背景下,地方微调公积金政策加重了房 价上涨预期,促使部分刚性需求提前入市。
数据显示,今年前三季度,上海、南京、福州、青岛、济南,银川等城市的个人住房公积 金贷款发放量均明显高于去年同期,南京等城市甚至大大超出今年全年的发放计划,预计今年 多个城市的公积金贷款规模将超过去年。
【同致行观点】
对公积金进行调整不仅可以对市场释放微调信息,也不会影响限购限贷的政策 底线,目前来看是地方政府微调做法中最容易的执行办法。 市场预期对购房者影响尤为重要。稳增长政策见底,市场走势预期增强,房价 下降空间减小等市场动态改变了购房者的市场预期。应在房价上涨区间减少对公积 金的调整动作,稳定预期。
·5.央行逆回购操作堪比降准 货币政策被动变主动
央行以利率招标方式开展了总额3950亿元7天及28天期逆回购操作,逆回购规模纪录再次被刷新,堪比一次降准。在全球流动性再次泛滥之际,中国正面临着货币政策由“被动”转 向“主动”的时间窗口。
三季度以来,面对持续恶化的主权债务局势和世界经济普遍出现的增长减缓、停滞甚至衰退,各国又重回“保增长”政策轨道。在摩根士丹利跟踪研究覆盖的33家央行中,已有16家 央行采取了宽松措施。
与此同时,发达国家央行更是在不到一个月时间里相继按下流动性闸门,展开前所未有的量化宽松竞赛,除了低利率和零利率,欧洲央行无限期购债计划、美联储“上不封顶”的QE3、 日本央行无节制量化宽松(目前已经推出QE9),均已大大突破货币宽松的政策底线。水漫金山,全球流动性再次泛滥,新兴经济体持续近一年的短期资本流出再次转变为新一轮短期资本 流入。
全球货币宽松环境也正在影响我国货币政策的独立性,由于宏观经济环境并不支持货币政策动用降低利率等总量型工具,央行大规模实施货币宽松的空间并不大。因此,央行并没有使 用降准和降息等更为激进的方法,而选择在公开市场上通过逆回购等方式更短暂和更灵活地来 “回吐货币”。 此外,在利率市场化快速推进的大背景下,逆回购利率正在成为一个央行用以引导市场利率走向的政策目标利率,因为越来越频繁的逆回购操作使得正、逆回购操作之间的利差不断缩 窄,并能够引导短期市场利率的形成及货币市场的利率走向。
全球量化宽松竞赛的大幕已经拉开,发达国家正在借助债务货币化转嫁危机。尽管中国货币和金融调控面临多重难题,但这也正是中国货币政策“见招拆招”,由“被动”转向“主动” 的窗口期。
(二)地产资讯
·1. 多地现土成交新高潮或将推动房价上涨预期
年底将至,土地市场正在迎来一波推地和成交高潮。据监测的13个重点城市数据显示,11月前15天各地经营性用地供应约797公顷,已经超过10月份777公顷的供应量。预计,年底最后两个月将成为土地出让的最后冲刺阶段。虽然楼市调控依旧从紧,但应警惕地方政府不断高涨的推地热情与开发商持续膨胀的拿地冲动,带动房价上涨预期的形成。事实上,近期地方政府加速推地并非偶然。一方面,由于上半年各城市土地供应完成情况不理想,亟须下半年加速推地弥补。这可以从一组数据中得到佐证,统计显示,上半年全国住宅用地供应仅完成全年计划的29.6%;第三季度,全国105个主要监测城市土地供5.43万公顷,环比减少4.26%,同比减少37.75%。而个别一线城市住宅用地供应完成情况甚至不足全 年计划的50%。
另一方面,土地出让收入的大幅萎缩也是加速推地的一个重要原因。据统计数据,今年1至10月306个城市土地交易23640宗,土地出让金14027亿元,与去年全年相比减少37.10%。其中,一线城市与去年全年相比更是大幅减少51.53%。这意味着,今年全年土地收入要达到去年水平尚有较大缺口,地方势必寄望最后两个月通过加速推地尤其是推出优质地块来增收。而部分标杆房企销售业绩提前完成、资金面改善和盈利水上升,也对地方政府加速推地起到推波助澜作用。监测的标杆房企中已经有半数完成销售计划。从8个公布销售计划的开发 商来看,平均销售计划完成率达到99%。而保利地产、中海地产、绿城集团、世茂房地产、招 商地产等标杆房企均已完成全年销售目标。
【同致行观点】
虽然土地市场局部升温现象已引起监管层关注,部分地方政府为控制地价也有 所动作,但未来一段时间,仍应密切关注土地市场走势,对局部市场出现的“量价 齐升”现象应引起高度重视,提前做好政策储备,引导市场理性拿地,避免个别区 域优质地块集中入市引发炒作,进而形成新一轮房价上涨预期。


·2.国务院修改土地法 征地补偿可能至少提高10倍
在11月28天召开的国务院常务会议上,讨论通过《中华人民共和国土地管理法修正案(草 案)》,对农民集体所有土地征收补偿制度作了修改。会议决定将草案提请全国人大常委会审 议。虽然目前具体修改条款还未可知,但推测,此次修改,主要内容是提高征地补偿数额,提 高额度可能至少为现行标准的10倍。修正案草案获得通过,也为《农村集体土地征收补偿条例》 的尽快出台铺平了道路。
今年年初,全国经济体制改革工作会议在沈阳市召开。今年要重点推进征地制度改革,制 定出台农村集体土地征收和补偿条例。今年7月,有消息称,由国土资源部制定的《农村集体 土地征收补偿条例》已上报国务院。
【同致行观点】
而在条例颁发前,必须先修改土地管理法,才能制定条例,否则不符合法律规 定。修正案(草案)获通过,是农村集体土地征收补偿条例推进到了关键性的一步。 应该只涉及提高农民集体土地的征收补偿,不涉及农村集体土地交易主体等改 革。
·3.改革征地制首先要确权 促进城乡要素平等交换
改革征地制度,提高农民在土地增值收益中的分配比例。加快完善城乡发展一体化体制机制,促进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置,形成以工促农、以城带乡、工农互惠、城乡一体的新型工农、城乡关系。征地的矛盾主要产生于农村集体土地征收为国有土地这一过程。地方政府低价从农民手中征地,再以数倍甚至几十倍的价钱出让给开发商等单位,农民只获得土地收益中的极少部分, 矛盾由此产生。
目前农村集体土地征用最大的问题就是补偿标准过低。调查显示,征地之后土地增值部分的收益分配中,投资者拿走大头,占40%到50%,政府拿走20%到30%,村级组织留下25%到30%, 而农民拿到的补偿款,只占整个土地增值收益的5%到10%。在农民就业难以保障、社会保障跟 不上的情况下,农民失地就失去了赖以生存的基础。
【同致行观点】
很多地方政府已形成土地财政,征地时滥用权力,且农民获得的补偿很低,在 很多农业地区,农民失地之后生活困难,有农民甚至拿不到补偿,这成为近年来重大的社会不稳定因素。 在巨额土地出让金的诱惑下,地方政府形成很强的卖地冲动,导致我国非农占 用耕地数量大、速度快。自1990年以来,我国平均每年流失耕地面积达1000万亩 以上,土地浪费严重。根据2004年修改的土地管理法,国家为了“公共利益”的 需要,可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。但目前,我国农村集体土地 征用“公共利益”泛化,界限不明,给多征滥占、侵犯农民权益提供了方便。
·4.国土部监察违法用地现象 重大工程用地价提升
日前,国土部召开会议,对8个督察组在16省市违法违规用地的督察情况进行汇总。会上 国土部明确强调,明年开始将终止带有给违规用地“补票”性质的“6_30”政策,中央、省级 重点工程项目的违规用地不再拥有“豁免权”。 这一举措正式打响了国土部监察重大工程违法违规用地的“第一枪”,随即,从国土部独 家获悉,提高重大工程用地价格将成为国土部打击重大工程违法违规用地的“第二枪”。 今年年初,国土部在一份文件中规定,2012年6月30日前,违法用地已经整改查处并且 办理了农用地转用审批手续,或已拆除复耕到位,消除违法状态,所涉及的耕地面积不计入所 在地政府的违法占用耕地面积比例。这一政策在国土系统内被简称为“6_30”政策,相当于为 地方政府“先上车后补票”提供了一个机会。
【同致行观点】
土地财政和地方经济的发展,让有的地方政府对土地资源支配权的重视程度超 过对土地管理的重视程度。二者一旦不能协调,往往会选择前者。重大工程项目因 为时间紧、建设周期长、用地类别多、涉及范围广、用地报批工作难度大等客观原 因,“未报即用”现象越来越多,甚至有地方把重大工程项目视为规避土地制度约 束的挡箭牌。本应是依法依规、依法行政模范的相关部门,在用地上却带头违法违 规,既损害了资源,也损害了政府公信力。此次终止“6_30”政策,或可让土地 使用真正形成局部利益服从全局利益、个人意志服从客观规律的态势。 地方政府招商引资压力、民生工作任务已超出想象。重大工程背后往往情况复 杂,重大工程用地性质多数与房地产用地性质不同,属于半公益性质,有的甚至是 零地价出让,给地方政府的土地财政收入带来很大压力。
(三)最新政策
·1. 住建部专家称明年市场好于今年 驳“房价暴涨说
今年以来,中央各部委曾多次喊话强调坚持房地产调控不放松,2012年的楼市在中央与地 方的政策博弈中已接近尾声,迄今为止,楼市政策执行情况如何?楼市调控不动摇,实际上是 这两年国家对房地产的调控政策已经取得了很好的效果。
在09年、10年,这个市场出现了火爆,确实出现了不正常,可能既伤害到我们的经济, 也伤害我们广大的消费者, 而且这种发展是不可持续的,这个调控现在看来,从现在出台的一 些政策来说,不管从实际操作还是各方面的配合来讲,应当是都不错的。 楼市限购政策自2011年年初实施以来已有将近两年的时间,本次政策也被指为迄今最为严 格的楼市政策。限购政策的出台,是被大家普遍认为的 一个比较好的措施。限购政策并不是在 所有的城市实行,主要是在一线城市和二线城市等热点城市,这个是主要限购的重点。这些执 行限购的城市普遍存在房价涨得 较快的特点,为此采取一些限制性的措施。 近日,有报道称“两湖”房产税试点正处于稳步推进中,这一消息也引发了业内对房产税 推出的讨论。 房产税在试点城市上海、重庆比较平稳地出台了,这是走向法制的第一步。限购政策是属 于行政管理,它解决目前市场中的供需问题,但房地产税是 解决长期的市场管理问题,是法制 管理的一个手段,所以非常重要。希望房产税赶快总结经验,尽快推广试点,甚至在全国的推 广。因为房产税可以平衡各方面的 关系来发挥作用,对于解决市场的能力可能更强一些,更持 久一些。

【同致行观点】
不管是国家领导人,还是住建部的领导,大家都认可房地产调控是不会发生变 化的。因为这个调控成果来之不易,也让市场和房价都平稳了下 来。但同时房价 出现快速增长的风险仍存在。现在我国家庭存款30多万亿,资本增值的问题没有 解决,消费还比较集中在住房方面,如果再加上投资不妥善处理, 我们的供需很 难达到缓解,会造成风险。
此外,对部分地方出现的一些楼市调控政策可以是多种形式的,政策也是随着 市场变化而调整的。但对地方要提出要求:地方出台的调控政策要和国家的大局相 吻合,如果由于一个地方影响全局,这肯定是不合适的。
这种限制性的措施,限购措施,实际上就是解决我们现在房价涨幅过快,投资比例过大的问题,也是缓解我们供求关系的问题。为了解决目前市场发展中的问题, 把纯投资性的,还有异地购房这一块暂时放在市场之外,重点解决倾向于我们自住 和改善型的住房问题。
·2. 十八大后房地产调控走向:限购取消可能性增大
十八大后的房地产走向可以概括为:“去房地产化”。其核心首先是解除房地产起落和宏 观经济起落之间的捆绑关系,其次是避免房价问题成为社会问题的引爆因素。因此,在未来相当长一个周期内,房地产调控的政策取向不会改变、政策力度不会放松,唯一可能发生的变化 是政策机构有可能在适当的时候面临调整,以更长期的政策换取短期手段。 需要理清的是,房地产的调控只是让供需关系在一个合适的价格上交易而非抑制房地产业的展,房地产去暴利化也并非去利润化,而是让房地产逐步进入一个基本行业而不是特殊行 业,同样,快速城市化的要求依然会推动房地产业的发展。
中国住房和城乡建设部部长姜伟新在十八大期间接受媒体采访时曾表示,目前正在积极研究扩大房产税试点,房地产市场调控政策现在还没想放松。与此同时,姜伟新还强调,随着大批保障房陆续建成,配套设施建设、管理分配等都是需要解决的重要问题,今后将继续加强保障房建设资金管理,并坚持房地产市场调控政策不放松。
在十八大会议结束之后,中共中央政治局常委、国务院副总理也曾在公开场合讲话中多次强调城镇化,他认为立足扩大国内需求这一战略基点需要促进城镇化发展,城镇化是我国发展 的一个大战略,是最大的内需潜力所在,推进城镇化发展,可以释放内需巨大潜力,促进经济 长期平稳较快发展与社会和谐进步。
·3. 中原经济区上升为国家战略 科学发展观结出成果
去年,中原经济区上升为国家战略,是科学发展观在中原大地结出的丰硕成果。河南近年 来在经济社会发展中之所以能持续呈现好的趋势、好的态势、好的气势,其最根本的发展经验 就是始终坚持了一条与科学发展观内在要求相一致的基本发展路子。
河南作为全国人口大省、农业大省和新兴工业大省,在探索“三化”协调发展方面非常具 有典型性和代表性。国务院下发《关于支持河南省加快建设中原经济区的指导意见》,正是希 望在加快中原崛起、河南振兴的同时,为全国同类地区探索出一条不以牺牲农业和粮食、生态 和环境为代价的新型城镇化、新型工业化、新型农业现代化“三化”协调的科学发展之路。 党的十六大以来,科学发展观逐步深入人心,是我们党治国理念、执政方式、发展思路的 延续、创新和发展,必将对永葆党的生机活力、永葆国家发展动力产生重大而深远的意义。 而在李连成和邵均克等来自基层的代表看来,实践科学发展观带来的辉煌成就微观体现在 群众的生活中和企业的发展上。
·4. 年末提前还贷高峰将至 房奴可视不同情况还钱
个人住房贷款提前还贷的费率,各家银行略有差异,大部分银行不收取违约金,但是也有 部分银行会收取一定的违约金。特别在商用房这块。大多数房奴会觉得,把手头上的闲钱用于提早还贷,可以少付给银行利息,减少自己的房 贷成本。但如果综合各种因素看来,并不是所有的情形都是划算的。
农业银行个金部相关人士表示,并非每一类客户都适合提前还贷,最好要综合宏观大环境和个人实际情况来判断。年末是否该提前还贷,主要考虑四个问题:贷款利率、个人投资能力、个人短期资金需求以及经济大环境。比如,以前享受7折利率优惠或者公积金贷款的购房者,就大可不必提早还贷。2009年期间不少购房者都曾享受过7折利率优惠,目前5年期以上贷款基准利率为6.55%,打7折之后就是4.585%。公积金贷款利率还要低,5年期以上贷款利率仅4.50%。与此同时,5年期存款基准利率为4.75%。也就是说同样一笔钱存款利息要比 贷款利息高。
【同致行观点】
处于还款初期的借款人提前还贷比较划算,因为还款利息支出通常集中在还款 初期,所以借款人在还款前期提前还款都是划算的。
(四)洛阳地产动态
·1. 我市专家详解中原经济区规划:五大战略定位 洛阳皆有机会
  8年后,城镇居民人均年收入达4.48万元,农民人均年收入1.446万元。 十八大报告在老百姓收入的问题上,提出了“倍增计划”,即未来将“实现国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番”。《规划》中对此也有一种提法,即农村居民人均收入力争达到全国平均水平,城镇居民人 均收入与全国平均水平差距进一步缩小。
那么,这一收入在全国、全省的地位又是怎样的呢?
我们了解到,《规划》提出的中原经济区经济规划指标为:人均国内生产总值将达到6万 元,城镇居民人均年收入达到3.8万元,农民人均年收入达到1.6万元。 两组数字对比,洛阳的人均国内生产总值和城镇居民收入远远高于整个中原经济区的整体 水平,农民的人均年收入略低一些。
未来的中原经济区该如何建设?洛阳在其中的发展空间有多大?
现代农业基地、华夏历史文明传承创新区……五大战略定位,洛阳处处有机会。五大战略定位分别为:国家重要的粮食生产和现代农业基地、全国三化协调发展示范区、 全国重要的经济增长板块、全国区域协调发展的战略支点和重要的现代综合交通枢纽、华夏历 史文明传承创新区。
【同致行观点】 现在是2012年年底,如果我们以今年我市的国内生产总值、城镇居民人均收入 和农民人均收入这个基数来算,8年后,国民收入翻一番没问题。 届时,洛阳人均国内生产总值将达到8.26万元,城镇居民人均年收入将达到 4.48万元,农民人均年收入为1.446万元。通过掌握的第一手数据给出了答案。 “四轴”涉及的一些城市,不少和洛阳一样是以资源型为主的城市。建设中原 经济区,必须加快经济结构和发展方式的转变,在这一转变过程中,洛阳的发展余 地很大、空间很足,应当抓住机会,发挥示范和引领作用。
·2. 刘应安对国际文化旅游名城建设工作提出要求
隋唐洛阳城国家遗址公园项目中,天堂主体10月已封顶,内部装修设计近期将开工,明年牡丹文化节前第一、第二、第九层将对外开放;应天门遗址展示工程设计方案已初步完成,明年4月正式动工;定鼎门四方馆、南城墙等项目前期准备工作正在推进,明年4月开工建设。龙门石窟世界文化遗产园区内,今年重点打造的亮化提升、夜游龙门项目已成为新的旅游 亮点,另一生态龙头项目——湿地公园已开建,明年牡丹文化节前将初具规模。文物保护实验中心、东北服务区停车场、擂鼓台遗址展示中心、珍奇植物园、游客中心、伊东渠景观改造等 项目建设都在按计划推进中。
就做好当前和下一阶段各重点项目建设工作,刘应安提出四方面要求。一要切实提高认识,以文化为引领,以旅游为依托,以节会和项目为支撑,在深度融合上做文章,真正把洛阳建成一个文化旅游综合体。二要创新运作机制,坚持统一规划、统一设计、分期实施、重点推进相结合,充分挖掘市场资源,创新思路、破解难题,真正按市场运作机制加快重点项目建设。三要坚持高标准建设,突出国际标准,体现文化内涵,充分展示洛阳“山水城市、园林城市、文化城市、生态城市”等特色。四要提前谋划明年任务,各相关单位要自加压力、克服困难、加 快推进,确保各项任务按时间节点推进。
·3. 工作部署:完善文化产业规划 培育特色文化产业
存在的主要问题:一是文化产业规划不够完善。对作为支柱性产业定位认识不够深刻,市 与县(市)区规划衔接不够紧密,特色文化产业集约程度不够。二是特色文化产业培育力度不大。 对独具特色的文化资源谋划为重点项目运作开发效率还比较低,对既定重点项目统筹集聚推动 力度不够。三是对人才队伍培养扶持不够到位,特别是对领军人物和基本队伍支持还不够全面。 四是推进实施机制不够健全。文化产业专项资金使用不够集中,重点项目统筹推进不够全面充 分,文化产业绩效考评奖惩激励机制还不够健全。 下一步工作打算:一是加强文化产业统筹规划。围绕作为支柱性产业定位,研究、深化、 提升全市特色文化产业规划和年度具体计划,引领文化产业持续健康发展。二是加快培育壮大 六大特色文化产业。三是进一步完善推进机制。重点是健全完善工作例会、现场办公会推进制 度,制定出台文化产业发展绩效考核奖惩办法,探索完善产业领军骨干人才培养引进和文化产 业融资办法。四是加紧筹备第31届中国洛阳牡丹文化节。重点筹备好12项主体活动,扎实推 进牡丹花都等6大提升工程,特别是筹备好开幕式及文艺演出和节会惠民工作,同时全力支持 执委会与深圳世为投资集团的战略合作,实现市场化运作的新突破,全力打造中国最具国际影 响力的文化节会品牌,为文化产业发展提供平台和动力。五是进一步做好善待、善用、善管媒 体及网络工作。重点健全完善工作机制,确保舆论导向正确,正面宣传效益最大化,负面影响 最小化,为文化产业发展壮大创造良好的舆论环境。
·4. 工作部署:抓好三项工作 加快新区建设
存在的主要问题:一是随着国家对政府融资平台的清理和规范,融资难度进一步加大,完 成年初确定的投资计划压力很大;二是随着新区建设步伐加快和市民入住新区核心区高潮的到 来,水、电、气、暖、公交等公共服务发展相对滞后的问题越来越突出;三是行政副中心项目 少,动力谷项目推进速度不理想;四是三大文化园区中关圣文化园区项目没有实质性进展。 下一步工作打算:第四季度,针对目前存在的突出问题,按照“保基础、保民生、保重点” 的指导思想,重点抓好以下三个方面的工作。一是瞄准明年牡丹文化节这一重要工作节点,集 中精力抓好牡丹文化节重点工程建设,确保东环路一期、洛宜铁路改线、希望路下穿二广高速 立交桥、中州东路东延长线、伊滨公园绿化等重大项目明年牡丹文化节前建成。二是抓住年底 前这一段重要时间,落实和策划好一批重点项目,进一步拓展新区建设的融资空间。督促已签 约项目做好前期工作,以新区建投、土地储备中心为平台,策划包装好中心商务区、福民工程 安置小区、高铁大道跨伊河大桥工程、开拓大道跨伊河大桥工程、希望路跨伊河大桥工程等一 批重大项目,扩大融资,为新区明年有更大发展打好基础。三是扎扎实实抓基础、保重点,加 快推进重点工作。伊滨区中心商务区中心区力争春节前开工。
·5. 洛栾、郑卢两条高速公路年底可通车
市领导及相关部门负责人对洛栾高速、郑卢高速洛阳至洛宁段的施工进度进行了检查,两 条高速道路主体施工进展顺利,确保能在年底通车,但沿线个别收费站无法同期投用。 据市交通局副局长张志新介绍,两项工程计划于年底通车。届时,我市境内的高速公路通 车里程将增加254公里,彻底改变我市西南地区无高速的状况,我市的高速公路通车里程将达 501公里,实现县县通高速的目标。 张志新透露,沿线个别收费站连接线建设速度较为缓慢,不能与洛栾、洛卢高速公路主线 通车同步交付使用,影响过往车辆上下高速公路。无法同步投用的收费站为洛栾高速伊川西收 费站和洛龙收费站以及郑卢高速的宜阳收费站。
·6. 洛阳市城市区10个乡镇将“变身”街道办事处实行城市管理体制
据了解,随着城区扩大、城市人口增加和工业化进程加快,我市城郊乡镇管理的主要对象已由农村转向城市,由农业转向工矿(工商)企业、公共单位和城市居民,乡镇农村方面的管理职能日渐萎缩,而城市管理方面的职能迫切需要加强。同时,随着城市居民在文教、卫生、体育、医疗等方面日益增长的需要以及公用事业和城市基础设施的快速发展,城郊乡镇的城市社 会服务职能也日益凸现,急需建立以街道办事处为管理主体和以社区居委会为管理载体的新型 城市基层管理服务模式。
【同致行观点】
新设立的街道办事处均实行城市管理体制。此次“撤乡镇建办”,对于完善我市 城市管理体制、放大城市辐射效应、提升城乡发展水平以及实现城市化成果共享等都将起到重要作用。


·1. 11月楼市营销活动概览
2. 11月3日香榭里定鼎广场认筹
认筹情况:认筹楼栋为2#5#6#号楼(两梯五户 77—131㎡)共660套房源。
优惠情况:1万抵两万,每日递增100元
认筹数量:当天排卡80套。
销售情况:开盘当天销售81套
项目情况: 项目总建筑面积约42万平方米,规划建设16 栋高层建筑,沿定鼎路一线规划有三层社区配套商业,定5#6#鼎路与五贤街交汇处规划四层大型娱乐中心,以100平米的舒适两室以及130平米左右的功能三室为主流户型。
3. 11月3日天城一品开盘
开盘情况:本次开盘共推出5#、6#、8#(33层,3层起卖,均为两个单元,两梯四户,77-145 ㎡,共6种户型)
优惠情况:1%优惠
销售数量:370套。
项目情况:项目总占地900亩,建筑面积约180万平方米,绿 化率35%。产品以33F高层为主,集五星级酒店、高端公寓、2# 11-18F的小高层等多种产品。住区内三条纵向景观带和横向的楼间8、6、5#绿化、多点式中心景观节点与建福路风景大道和2000米长的 滨河主题生态景观带。
4. 11月4日苹果公寓认筹
认筹情况:本次认筹共推出4-23层公寓(四梯21户44-95㎡)共440套。
优惠情况:当天认筹优惠总房款10%再另行优惠6000元
认筹数量:当天70张。
项目情况:项目全名为广发大厦_苹果公寓,位于涧西区景华 路太原路口,由洛阳宏伟置业有限公司开发,总建筑面积为 36157.04平方米,总高度75.9米。地下2层,地上23层,地下二层为车库,建筑面积3006.45㎡,90个停车位。地上一至三层为商铺,地上四至二十三层为公寓和住宅。
5.11月10日盛唐至尊2期开盘
开盘情况:盛唐至尊此次20号楼中小户型迷你公寓(二期)开盘,共33层,5层起买,3梯 19户,面积区间为43-96㎡,公摊面积约19.5%。共计551套房源。
价格:5800-6200元/㎡
优惠措施:一次三个点,按揭一个点,开盘享3%额外优惠。
销售情况:开盘当天销售约15套。
项目情况:项目坐拥洛阳发展核心区域,位于洛阳王城大道与古城路交汇处西北角,地理位置优越,东望隋唐公园、北瞰凝碧湖、西邻实验小学、南望街心公园与 20#体育中心;三面临路,交通左右逢源;十四所院校,八 大医院,人文、休闲、娱乐、商业等生活配套一应俱全;
6.11月10日九都名郡认筹
开盘情况:九都名郡此次6号楼楼认筹,两梯三户共18层,面积区间115-128㎡,加推5号楼, 共计720套房源,均价4600元/㎡。
优惠措施:认筹一万抵五万。
销售情况:认筹当天排卡用户约为10张。
项目情况:小区位于洛南新区关林路与厚载门街交汇 处,项目周边交通网络通达;26、28、33、38、65多 条公交线路在此穿梭,方便您以后的日常生活及出行。 项目占地48亩,由5栋18-33层的板式高层住宅组成。
7.11月10日路劲_顺驰城开盘
开盘情况:顺驰城此次22楼开盘,共34层,2梯4户,面积区间112-192㎡,共计132套房源,价格6500元/㎡(毛坯)。
优惠措施:一次2个点,按揭1个点,排号优惠一万, 老业主购房送1万物业。 销售情况:开盘当天约销售17套。
项目情况:顺驰城占地165亩,位于洛河、洛浦公园 以北100米,坐落在城市景观主干道南昌路与洛河的 交叉点上,总建筑面积为35万平米,分四期开发,目前三期16号楼,正热销中。在顺驰城周边,分布22# 着时尚商业区、餐饮娱乐区、商务区,配套设施齐全。 顺驰城是洛河沿岸稀缺性的住宅用地,处于高新区、 洛南和洛北的交汇处,是目前最适合居住的地段,也 是未来最具升值潜力的地段。
8. 11月10日恒大绿洲开盘
开盘情况:恒大绿洲此次52号楼开盘,1单元2梯3户,面积区间131-168㎡,共计96套房源,价格5200-5900元/㎡。
优惠措施:首付3.4万元,最长五年内首付款分期付完,免息。
销售情况:开盘当天销售约14套。
项目情况:恒大绿洲全部项目占地面积约1338亩,规划建筑面积近301万平方米,居住单位2.06万余户,除居住建筑外,项目内还配置了运动中心、综合楼(会所)、幼儿园、小学、中学、商业配套、五星级酒店等,整个项目建成后,将形成约6.6万人的居住规模。
9. 11月18日京熙帝景开盘
开盘情况:本次开盘共推出7#-12#楼号楼共748套房源。均价6100元/㎡
优惠情况:开盘时购面积100㎡以下可享受3万抵4万优惠,购房面积100㎡以上可享3万抵5万优惠。
销售数量:43套。
项目情况:项目位于涧西区周山路与瀛洲路交汇处,是由北京住总正华集团旗下的洛阳永嘉房地产公司开发的洛阳低密度山水宜居大盘;项目占地150亩,总建筑面积约25万平方米,物业形态涵盖小高层住宅、空中别墅和底商。
10. 11月24日恒大绿洲51号楼1单元开盘
开盘情况:恒大绿洲51号楼1单元开盘,公推售64套房
源,两梯两户,楼高32层,面积区间205-206㎡。价格5200-5900元/㎡。
优惠情况:首付3.4万元,最长五年内首付款分期付完、免息。特价房推出。 销售情况:开盘共销售约6套。
项目情况:恒大绿洲全部项目占地面积约1338亩,规划建筑面积近301万平方米,居住单位2.06万余户,除居住51#建筑外,项目内还配置了运动中心、综合楼(会所)、幼儿 园、小学、中学、商业配套、五星级酒店等,整个项目建成后,将形成约6.6万人的居住规模。
11. 11月25日宝龙城市广场10号楼开盘
开盘情况:宝龙城市广场此次10号楼开盘,共计264套房源,两梯四户,面积区间:95-137㎡,均价5200元/㎡。
优惠措施:两房2万抵4万 3房两万抵5万 按揭95折后再优惠99折 一次性95折后再97折。
销售情况:开盘当天销售约82套左右。
项目情况:宝龙城市广场位于洛阳新区,西靠市府音乐喷泉广场,东临关林商圈,距离关帝庙和龙门石窟3公里的路程。规划建设面积近百万平方米。广场分为两期开发,第一期部分包括总建筑面积约24万㎡的商业裙楼做为批发市场经营,总建筑面积约10万㎡的酒店公寓及总建筑面积约3万㎡的停车位,第一期已经如期交付使用。第二期部分包括总建筑面积约15万㎡的综合性商业地产项目及零售店,总建筑面积约30万㎡的酒店公寓和国际社区,总建筑面积约5.5万㎡的停车位,将百货、超市、别墅式商业水系步行街、餐饮、影院等多种商业业态融为一体。
12. 11月24日升龙城开盘
开盘情况:升龙城此次7号楼,8号楼,9号楼开盘,面积区间89-165㎡,7#楼加推,共计813 套房源,价格5888-6788元/㎡。
优惠措施:选房后三日内签约客户可享受开盘当日一口价,无一次性和按揭优惠。
销售情况:开盘当天约销售319套房源。
项目情况:项目位于洛河与涧河交汇处,洛浦公园以北;总 占地400多亩,总建筑面积约200万平方米;项目以300米 超高城市地标建筑、26栋高层超高层现代ArtDeco建筑群为 主体,集国际高尚住宅、主题性商业街、超5A级写字楼、酒 店式公寓于一体,鼎力打造洛阳市顶级的双河景观地标性水 岸人文社区。洛水岸300米天空之城,奢华人生的极致追求! 升龙城紧邻洛阳两大核心城区——涧西区与西工区两区交汇 地带,并从规划上与周边万达商圈、世纪华阳、顺驰城等高 端区域自然成片,形成“5分钟步行生活圈”。同时辐射整个 7#8#9# 涧西核心商住区及西工主要繁华区域,地段优越,生活便捷,形成洛阳城市中心超大型核心商 住圈。
13. 11月24日升龙广场开盘
开盘情况:升龙广场此次托管式商铺开盘,面积区间为19-39㎡,总价15-30万,共计530套 房源,销售价格一口价7888元/㎡。
优惠措施:享受12年返租优惠8-10%。
销售情况:开盘当天销售约150套。
项目情况:项目位于河南省洛阳市中心的核心区——西工区 王城大道与中州路交汇处,王城公园以北;总占地388亩, 总建筑面积约160万平方米;通过前瞻规划将地块合理布局 为A~F区6个相互呼应的组团,其中:住宅总建筑面积943259 ㎡,总户数10926户;商业总建筑面积350501㎡;5A级写字 楼58537㎡;五星级国际大酒店33045㎡;社区配套4278㎡; 地下建筑面积205056㎡,地上地下车位合计10436个;项目集国际高尚住宅、主题性商业广场、 超5A级写字楼、国际五星级酒店、酒店式公寓于一体,是洛阳市中心最大规模的地标性都市综 合体。
·(一) 整体市场数据
11月商品房批准预售项目11个,共计2758套,建筑面29.8万平方米,比上年同期减少52.53%。其中商品住宅批准预售套数2352套,建筑面积24.78万平方米,比上年同期减少58.62%;非住宅批准预售套数406套,建筑面积5.11万平方米。
11月新建商品房销售3250套,销售面积34.41万平方米,销售额16.27亿元,与去年同期相比分别上升52.51%、55.21%和63.35%。其中住宅2865套,销售面积32.07万平方米,销售额14.03亿元,与去年同期相比分别上涨56.47%,61.72%和75.38%。
(二)11月份,洛阳市商品房批准预售建筑面积29.8万㎡,环比上涨7.21%;
11月份,洛阳市商品房销售面积34.41万㎡,环比上涨26.46%;
11月份,商品房(含住宅和非住宅)交易均价4728元/㎡,环比上涨0.98%。
【同致行观点】
2012年11月洛阳商品房供销比为0.8 : 1,本月的供应量环比上月上涨7.21%, 但销售量环比上月却有较高的上扬,上涨幅度为26.46%。本月洛阳房地产市场的供应量共计29.89万平方米,由于2012年即将步入尾声,在本月各大开发商纷纷在 本月促销打折加快房源销售速度,期望在年底前交出一份满意的答卷,但从推货量 方面来看,整体并未出现激增,由此可以看出各开发商目前依旧保持观望态度。 从销售量来看,本月度成交量环比10月上涨26.46%,同比上涨55.21%,这主 要是由于合同备案大多晚于实际成交时间,该月备案的数据部分为10月份成交的 房源,由此可见在10月份的传统旺季中,各开发商取得了不错的业绩;伴随着18 大的闭幕,政府多次通过媒体表态,调控政策将不会放松,同时政府将在2013年 通过房产税、保障房,利率上浮等措施进一步巩固调控成果,但由于目前市场上的 置业者以刚性需求为主力军,整体受政策面影响较小,刚需客户将会对未来市场形 成一个有效支撑,洛阳本土市场短时间内不会出现较大波动;从开放商角度来看, 临近年关,为增添业绩同时减少明年的销售压力,短期内开发企业将有可能在年关 时节通过打折促销等手段刺激置业者出手,同时实现企业在年关的资金回笼。
(三)商品房住宅走势
(注明:此交易数据为手续已经完整,本月在房管局备案的信息,交易时间不一定是当月) (数据来源:洛阳房管局)
【同致行观点】
11月份洛阳房地产住宅市场的供应量同上月相比上涨2.61%,在推售量上与上 月基本持平,销售量与上月有较高幅度的上扬,环比上月上涨33.57%,11月份全 月住宅销售套数为2865套,均价为4374元/㎡。 从11月份洛阳住宅市场的销售情况来看,在整体供应量未出现大幅增长的情 况下销售量整体比上月有较高的上涨幅度,导致该情况出现的原因主要是由于在18 大会议结束后,政策面并未有放松的迹象,同时由于临近年关,各开发企业急于回 笼资金,所以在本月频频出招,通过各种营销手段刺激处于观望的刚需客户出手, 从而导致销售量有一定幅度的增长,在临近年关的最后一个月中,各开发企业将有 可能再次掀起一场促销大战,从而实现全年度的销售业绩提升。
(四)商品房非住宅走势
(注明:此交易数据为手续已经完整,本月在房管局备案的信息,交易时间不一定是当月) (数据来源:洛阳房管局)
【同致行观点】
2012年11月,非住宅批准预售套数406套,建筑面积5.11万平方米,环比上 涨37%。非住宅销售套数385套,建筑面积2.34万平方米,成交均价为9572元/㎡ 。
2012年11月非住宅市场供应量较上月相比有小幅上扬,但销售量却呈现较高幅 度的下降。出现此情况的原因主要是由于在8、9、10月份时开发商集中放量约30万 ㎡ ,导致市场整体库存较高,同时伴随着十八大的闭幕,政策面尚未有利好迹象显现,置业者观望情绪浓厚,伴随年关将至开发商为了快速的回笼资金将有可能在产 品的营销上将再出新招,通过提高产品的品质和打折促销等方面入手从而刺激置业者出手,以确保对开发企业的全年销售业绩起到整体的促进作用。
郑州同致行房地产顾问有限公司是同致行(中国)在郑州成立的全资子公司, 致力于中国中部房地产代理相关业务拓展,短期立足中原,长期辐射华北、华中, 郑州同致行的成立正式拉开了同致行北上的发展战略,并将同致行南方的企业资 源、技术平台与北方(北京)、华东(济南)、西北(西安)完成战略合拢。 郑州同致行成立于 2005 年 10 月,是同致行集团内首家在属地没有相关业务的 情况下开设的分支机构,充分体现出了同致行技术服务平台战略延伸的发展模 式。郑州同致行自成立以来,本着“专业 + 服务 创造地产新价值”的企业理念, 以技术创新、市场研究、服务增值为核心,凭借同致行品牌的技术与经验沉淀, 六年多时间先后在郑州、洛阳、开封、南阳、安阳等地成功策划代理了城市综合 体、纯商业、大型住宅、豪宅、写字楼及大型旧城改造项目20个以上,建筑面积 超过1500万平方米,目前在郑州市的代理建筑面积市场占有率排行第一名。创造 了同致行在异地业务发展领域的新篇章,并基本树立了在中原腹地的专业形象和 市场地位。郑州同致行正在服务的房地产项目包括:升龙郑州曼哈顿项目、郑州 宝龙城市广场项目、升龙中原新城项目、河南高速奥兰花园项目、鑫苑现代城 项目、洛阳建业_世纪华阳项目、洛阳正大世界城市项目、洛阳住总_鼎城项 目、洛阳建业_凯旋广场项目等。
郑州同致行立足于同致行(中国)雄厚的企业资源及新颖的发展理念,通过 深入市场研究,完成了郑州土地市场监控系统、新房交易监控系统、二手房成交 监控系统、郑州多次置业者购房特征监控系统、郑州小户型监测系统、郑州写字 楼监控系统等,这是同致行本埠业务迅速发展的坚强基石和有效保证。打造中原 一流房地产智力服务机构,并以中原为战略资源平台向中国中部、北部延伸,是 郑州同致行的战略发展方向。打造中原至具专业、规范、人性化的人才发展基地, 是郑州同致行企业文化宗旨。