从2010年经过数轮调控后,中国房地产进入深度调整期。从全国楼市看,2011年限购令出台,部分城市的成交量呈直线下滑的态势,但是价格保持相对稳定。限购政策直接导致的成交下滑持续也不过四个月时间,五月份成交明显回升;由于连续加准、加息、首套房贷利率上浮,限购、限贷的累加效应组合,“金九银十”全国楼市成交萎靡,一线城市全面进入“惨淡”的降价通道;一线城市“降声一片”,媒体对楼市下行的大肆渲染,12月24日以龙湖售楼部被砸为拐点,“降价求生”成为各大开发商普遍采取的措施;10月以后三四线城市成交迅速下滑。
洛阳楼市2010年风声水起,供应、销售全面赶超2009年;进入2011年,面对新国八,面对限贷等相关政策,洛阳楼市可谓逆风飞扬,持续上涨;但是到了下半年,随着二三线城市“限购令”传言,洛阳楼市开始变得扑朔迷离,然而更为戏剧化的是,限购令没有出台,9月份以后,随着全国楼市下行大流,洛阳楼市急转直下,成交迅速下滑。
2011年洛阳楼市最大特征是供应明显增加。洛阳楼市总体供应面积达到486.97万㎡,分别是2009年的近2.7倍,2010年的1.4倍。与之相应的销售,却呈现明显下滑趋势。2011年销售仅296.49万㎡,而09年是378.6万㎡,10年达到455万㎡的高点。2011年市场库存不断加大,供过于求表征明显。
价格方面,或许没有哪个楼盘像2011年上半年这样敢定价,房价从年初开始一路飙升至6月份。2011年洛阳商品房市场总体成交均价达到4484元/㎡。所以下半年成交量虽然下滑明显,但是成交金额却基本与去年持平。虽然进入下半年,市场下行迹象明显,但是市场价格表面上却一直维持在高位稳定的状态中。
2011年洛阳楼市留给我们很多惊喜,很多纠结,也留给我们更多的思考……

一、宏观环境综述

2011年“控”字当头,从整体宏观经济到房地产市场都受到调控措施的严重影响,因此“控”字也被媒体评选为2011年度代表汉字。“控”字的突出,直观的反映了中国经济发展由快放缓、由热转冷的微妙趋势,而在国民经济各行业中极具中国特色经济代表性的房地产在此方面表现得也更加明显。
2011年的宏观经济环境,呈现的是保增长与调结构的激烈博弈,政策在提高GDP与降低通胀两者之间艰难抉择,而最终为了避免经济结构失调和高通胀对经济和社会稳定造成冲击,政府选择了降低通胀为调控主要目标,金融紧缩与房地产调控措施密集出台,调控和紧缩成为年度经济发展的主基调。

二、宏观环境变化四步解析

进入2011年以来,货币政策与房地产调控的明显从紧让很多相关行业人员倍感压力的同时,也纷纷产生对于政策巨大转向的不解,这在房地产业由2010年的量价火热上升转为2011年的量跌价滞方面表现得尤为明显。而造成这种行业形势快速变化的原因,则可以分为四步来进行解析。

1.货币超发引发经济投资过热,加剧资产泡沫
为了化解金融危机对中国国民经济的冲击,保证经济增长速度,2008年末政府推出了四万亿经济刺激计划,为市场注入了巨大的货币流动性。在经济刺激政策的推动下,中国M2(广义货币)投放量迅速膨胀,增速长期保持在20%左右的高位运行。长期的货币超发创造了巨大的流动性,为国民经济发展注入强力的货币支持的同时也极大地推动了投资过热,大量资金进入投资投机领域,多种资产价格飙升,房价、物价高涨,资产泡沫化倾向明显,给经济运行的稳定性带来较大隐患。
(数据来源:国家统计局发布相关数据整理)

2.负利率与高通胀持续存在,通胀进入恶性循环
币超发投资过热带来的显著影响就是资产价值飙升,物价快速上涨。进入2010年以来,CPI指数不断升高,至2011年超过6%之后,至今仍保持在6%以上高位运行;与之相对的是银行的存贷款利率长期处于低位,2011年7月7日起上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25%,一年期存款利率达到3.5%,这是今年以来第3次加息,也是去年加息周期启动后的第5次加息,但是尽管加息如此频繁,高企的CPI仍将实际利率压低在-3%左右位置,负利率持续存在。
负利率的长期存在,导致的直接后果就是储户为了追求财富保值增值而逃离银行存款系统,大量进入投资投机领域,导致多个行业投资过热以及投机囤积行为盛行,进一步加剧通货膨胀,压低实际利率,出现恶性循环。
(数据来源:国家统计局发布相关数据整理)

3.信贷紧缩,市场遭遇巨大资金瓶颈
为了遏制投资过热风潮,央行接连推出措施来削减市场流动性,控制信贷规模,最直接的手段就是上调存款准备金率。自2009年以来,央行12次上调存款准备金率,至2011年6月20日上调之后,大型金融机构存款准备金率达到21.5%的历史最高位,大量资金被冻结在银行,市场上流动性十分紧张。 过高的存款准备金率导致的流动性严重缺乏,最直接的影响就是企业贷款严重不足,直接导致大量生产型中小企业面临资金困境,同时也对信贷依赖程度较高的房地产企业造成了巨大影响。由于银行难以贷款导致了民间借贷泛滥,投资担保公司、民间高利贷盛行,大量中小型生产企业、房地产开发企业被迫选择成本极高的民间借贷来缓解资金压力。但是这些融资行为因为缺乏坚实的保障,存在极大风险,温州、鄂尔多斯高利贷泡沫相继破裂已经引起了官方的高度重视,而与民间借贷密切相关的房地产业也面临较大危机。
为了避免民间高利贷继续扩大和房地产业剧烈波动,进入年末央行转而对金融信贷政策进行微调,采取多方面措施来解决民间高利贷问题,同时加强对于房地产波动烈度的控制。2011年12月,央行三年来首次下调存款准备金率0.5%,释放资金4000亿,但由于资金量较小,短期很难解决市场的资金缺口,市场流动性仍然表现得较为紧张。
(数据来源:国家统计局发布相关数据整理)

4.房地产业进入冬天
由于目前国内房地产企业资本充足率整体水平仅为20%左右,宽松的信贷融资环境是许多房地产企业发展的重要支撑。在信贷紧缩的大背景下,自有资金相对紧缺的房企面临着巨大挑战。与此同时,由于限购政策影响持续深化,一方面部分购房者或因资格限制无法形成有效需求,另一方面较多购房者因为政策信号的持续释放选择持币观望。因此,房地产企业不得不面对资金链和需求下滑的双重压力,房价与政策的博弈趋于白热化。
国家统计局的数据显示,10月份我国70个大中城市中,新建商品住宅(不含保障性住房)价格环比(较9月)下降的城市数量达到34个,比9月增加了17个,下降城市数量首次超过上涨城市数量。报告显示,10月份我国70个大中城市中,新建商品住宅(不含保障性住房)价格环比持平的城市有20个;价格环比上涨的城市中,涨幅均未超过0.2%。
目前来看,大范围的房价下降仍未到来,市场仍然处于价格与政策的博弈期。由于通胀压力仍然偏大,政府也接连强硬表态房地产调控不会放松,对比房地产商的资金紧张逐渐加剧,未来房价可能会步入下降通道。考虑到政府即将换届,各方面措施都会以稳定为主,政策环境在明年年内维持现状的可能性较高,因此春节后房地产企业面临的形势可能会更加严峻,也会有更多企业选择以价换量,缓解资金链压力。但是同时要注意的是,目前房地产业与国民经济发展仍然联系紧密,国家虽然严厉表态调控不放松,但房价进入下降通道后不排除对政策进行适度微调,确保房地产业价格调整稳定进行而不是快速波动。

三、年度调控政策汇总

纵观2011年全年出台的调控政策,主要内容以信贷调整为主。1-7月连续6次提高存款准备金率,3次加息,收紧流动性的趋势十分明显;下半年后,CPI涨幅开始回落,持续信贷紧缩效果显现,金融政策推出不再密集;而进入年底由于地方信贷风险加大和中小企业融资困难,信贷政策开始微调,通过下调存款准备金率0.5个百分点释放少量流动性,加大对中小企业的信贷支持,帮其度过年底结账期,避免企业破产风险。虽然年末信贷政策出现了小幅微调,但是相比之前的连续紧缩操作影响力非常微小,信贷紧缩的整体趋势依然是清晰不动摇的。
房地产调控政策方面年内出台政策相对较少,主要调控手段是扩大限购范围和不断释放强硬的调控信号,在确保保障房建设顺利进行的同时加强对拿地和销售等房地产开发环节的监管,加大对违规行为的处置力度。从政策力度来讲,类似限购这样的直接行政干预措施预示着调控措施严厉程度基本到达顶点,未来推出更严厉措施的可能性较小,调控基调仍是坚持目前政策不动摇,并使其影响进一步扩大和深化,但同时也不排除类似小幅降低存款准备金率的政策微调和局部地区适度宽松来降低市场波动风险。

四、短期经济与政策形势展望

2011,调控之年,经济增长放缓,遏制通胀和投资过热成为政策基调。目前为止,紧缩政策效果已经充分显现,通胀回落,楼市成交锐减,房价基本停涨。然而,随着紧缩政策的施行,经济增长尤其是中小企业发展面临一定困难,房地产市场在僵持中也存在着剧烈波动的风险。在此背景下,2012年政策环境的主要目标将是巩固调控成果,引导经济和楼市逐步调整实现良性的结构改善,“控”的趋势减弱,而“稳”则成为调控主旋律。未来房地产企业思考经济与政策形势需要关注的四个基本点:
1.资金: 虽然2011年末下调一次存款准备金率,但是21%的存准高位仍然属于较高水平,流动性紧张的局面仍将存在。考虑到中小企业面临较大资金困难,未来可能会通过继续小幅下调存款准备金率予以中小企业资金支持,但是贷款投放方向将会明显倾向于生产型企业而不是房地产等金融资本相关企业,房企面临的资金压力仍然会比较大。另一方面,由于目前各类企业金融成本较高,对企业运营产生较大压力,未来连续或大幅加息的可能性很小,这对降低购房者借贷压力,促进客户成交是一个利好消息。
2.供应: 2009年以来房价的快速上涨吸引了大量开发企业提高拿地和开发数量,而伴随着2011年下半年以来的成交下滑和未来保障房的大量入市,短期内房地产存量将达到前所未有的高点,整体市场竞争压力空前巨大。面对大量保障房对刚需客户的分流,如何提升自身产品质量和服务价值,或许将是大多数开发商避免恶性价格战竞争,突破市场困局的优先选择。
3.需求: 目前来看,持续的调控压力释放已经在市场中造成了比较浓厚的观望气氛,而随着调控效果的持续释放和媒体对于房地产市场转冷的大量报道,会有更多的购房者期待降价,选择持币观望。另外,由于房产的投资属性得到广泛认可,购房者受“买涨不买跌”的心理影响较大,因此开发商有可能需要面对楼盘降价购房者却依然观望的尴尬局面。在这样的背景之下,深化对于自身产品适合客群的认识,增强针对性促销措施,保证营销推广的质量和成功率是开发商的正确策略。
4.价格: 在全国性价格停涨的大形势下,以万科、龙湖为代表的大型开发企业纷纷转而实施现金流战略,加强促销力度,通过“以价换量”来确保资金回流,降低企业运营风险。短期来看,房价下降的趋势无法逆转,因此具备销售条件的项目,应尽早加大促销优惠为宜,避免后期大量竞争对手同时促销降低自身促销措施吸引力,陷入恶性价格竞争的困境;而对于尚未取得销售资格的项目而言,开发商一方面要运用可利用资源加快取得预售资格,另一方面可以尝试拓展单位团购、定向开发等可以提前回款的开发方式,在避免违规的情况下加速资金回笼。

一、洛阳总体房地产形势分析

1.2009年-2011年商品房供销走势
精顺研究院观点
·2011年洛阳楼市总体供应面积达到486.97万㎡,分别是2009年的2.7倍,2010年的1.4倍。
·销售呈现明显下滑趋势。销售296.49万㎡,而09年是378.6万㎡,10年达到455万㎡的高点。
·2011年市场库存不断加大,供过于求表征明显。
·价格方面,或许没有哪个楼盘像2011年上半年这样敢定价,房价从年初开始一路飙升至6月份。洛阳全年商品房市场总体成交均价达到4484元/㎡。
·虽然进入下半年,市场下行迹象明显,但是市场价格表面上却一直维持在高位稳定的状态中。







2、2009年-2011年商品房供应情况
精顺研究院观点:2011年,商品房供应面积486.97万方,同比增长42%。其中商品房住宅增长148.52万方,非住宅供应下降4.48万方。供应仍以商品房住宅为绝对主力,但是随着10月份洛阳楼市下行,住宅销售全面受阻,部分楼盘加大了商业推盘的节奏和力度。

二、2011年房地产市场整体走势

1.商品房整体走势
精顺研究院观点:2011年一季度供应房源极少,销售却延续了2010年的火热,供需缺口较大,因此存量房源得到快速去化,整体价格涨幅明显。5月份以后随着新盘大盘的陆续入市,市场供应量大幅增长,平均每月供应在60万㎡,再加上政策对需求的全面阻截,以及各种舆论压力,9月市场进入惨淡下行通道,但是价格表现相对平稳,年底由于各楼盘加大了商业推盘量,综合价格还略有提升。
(数据来源:洛阳市房管局备案数据)

2.商品房住宅走势
精顺研究院观点:2011年从住宅销售的数据来看,整体价格波动较大,上半年主要是供应结构引起的市场波动,下半年主要是由于市场供需逆转所引起的波动。
(数据来源:洛阳市房管局备案数据)

3.商品房非住宅走势
精顺研究院观点:2011年非住宅供应44.04万方,销售仅18.87万方。2011年商业销售经历了两个封顶,第一个是3月份,销售4.71万㎡,主要原因是3月份世纪华阳商业、宝龙城市广场商业销售;世贸公馆、五洲大厦写字楼集中备案。世纪华阳三期商业地段优势无可替代,均价28000元/㎡,主要针对一次性付款客户,以高姿态开盘,一小时劲销1.87亿。宝龙城市广场二期水系步行街均价17000元/平方米左右。另外写字楼主要有世贸中心和五洲大厦,价格7000-10000元/㎡。10月份以后,随着住宅销售一片惨淡,部分项目加大了商铺推广销售的节奏和力度。主要有新天地红太阳二期、东方今典、盛唐至尊、宝龙、恒大等,在10月、11月都加推商业,使得年底商业销售抬头。
(数据来源:洛阳市房管局备案数据)

4.各区域供应面积配比
精顺研究院观点:2011新区商品房供应占比56%,主要项目为书香苑26.0万方,盛唐至尊24.2万方,君合园住宅小区19.5万方,宝龙城市广场18.5万方,东方今典18.0万方,其中书香苑、君合园大部分房源为定向开发。涧西区供应占14%,其中世纪华阳16.5万方。西工区主要是升龙广场,全年共批准预售20.3万方。瀍河区,恒大绿洲仍占主力,供应22.3万方。洛河以北中心城因为配套成熟仍然是多数购房者的首选置业区域,但是房源供应明显不足,区域供需矛盾依旧存在。
(数据来源:洛阳市房管局备案数据)

三、2011年土地供应情况分析

1.土地整体成交情况
精顺研究院观点:2011年住宅、商业类用地出让共计105幅,同比上涨162.5%,成交面积5773亩,总金额86.73亿元,同比涨幅均达100%以上。成交均价150万元/亩,相比2010年下降2.60%。造成量升价跌的局面,主要由于本年度中心城区土地日益稀缺,成交所占比重较小,土地供应以经开区、伊滨区为主,这些区域无论从交通还是医疗、教育等其他生活配套都无法与中心城区相比,因此拉低了成交均价。
(数据来源:洛阳国土资源局网站公布相关土地成交数据)

2.2011年各月土地成交面积
精顺研究院观点:1月份,延续了2010年房地产市场火热态势,开发企业争相拿地,土地成交达到近年来顶峰。1月下旬,“新国八条”、加息、上调准备金率等楼市调控政策频频出台,开发商对后市的把握不明确,拿地热情有所收敛,经过上半年的市场发展,洛阳楼市价格飞涨,随着土地供应加大,开发商拿地热情也激增,7、8、9三个月土地成交又达一个高峰。综合全年度来看,整体成交面积相比往年大幅上涨,这部分储备土地中,美伦山水华府、长厦门、鼎盛国际等多个项目已投入开发建设。但是随着洛阳楼市冬天的到来,土地成交也进入速冻期,10月、11月两个月土地零成交。一方面,是土地供应进入调整期,另一方面开发商拿地的热情和力度也在迅速降温。
(数据来源:洛阳国土资源局网站公布相关土地成交数据)

3.2011年各区域土地成交情况-各区域土地供应面积配比
精顺研究院观点:2011年伊滨区、经开区土地成交占比近50%。伊滨区作为行政副中心已正式进入洛阳城市拓展版图,拉开了开发序幕,彤辉广场、商会大厦、九嘉海港城等项目在建,经开区恒生科技园、长厦门、鼎盛国际等多个项目也已投入开发建设。城市规模不断扩充,随着新兴区域商品房建设速度的加快,未来将会有大量房源入市,整体市场竞争形势将会更加激烈。但是中心区土地供应依然稀缺,涧西、西工总体土地成交仅占7%的份额,其他区域土地成交也偏离了区域中心地带,向边缘发展。
(数据来源:洛阳国土资源局网站公布相关土地成交数据)

3.2011年各区域土地成交情况-各区域土地成交均价对比
精顺研究院观点:从土地成交均价来看,涧西区作为核心城区,配套丰富,且土地稀缺,单价346万元/亩,位列榜首。新区配套日益完善,一月份恒辉地王诞生,进一步带动了区域价值提升,跃居第二。西工区由于本年度成交土地多处于道北、310国道等偏僻区位,成交均价偏低。经开区、伊滨区尚处于开发初期,地价较低。
(数据来源:洛阳国土资源局网站公布相关土地成交数据)

4.重点地块分析
新区恒辉地块 本年度地王,单价810万元/亩,占地150亩,体量较大,位于理工学院对面。项目命名大曌国际,于9月下旬在洛阳晚报、公交站亭等推出广告,9月27日举行开工奠基仪式,目前处于地面平整阶段。2012年即将入市,预计房价将创洛阳新高。
新区建业地块 占地210亩,地价122万元/亩,属城镇混合住宅用地,容积率不高于3.0,尚未得知任何规划类消息,建业如此大体量项目,值得日后继续关注动向。
新区龙海置业两地块 3月2日成交,共计159亩,单价70万元/亩。6月12日下午,绿城建设管理公司与洛阳龙海置业举行项目合作新闻发布会暨签约仪式。绿城以代建形式与龙海置业联合开发本项目,绿城品牌也凭此正式进入洛阳。项目规划建设高层,共有35万平方米的住宅,15万平方米的综合体,分四期开发,一期预计年底动工,预计明年五月左右面市。
高新区三山村地块 占地147亩,地价442万元/亩,由北京住总正华开发开发建设公司开发,定名京熙帝景,规划总建筑面积31万方,其中住宅约25万平方米,共20栋高层电梯洋房,目前处于地面平整阶段。
精顺研究院观点:恒辉地块2011年当之无愧的地王,如此高的地价成本,2012年的销售将承受巨大的压力。建业地块凌波桥附近,2011年以来该区域开发竞争力度加大,年初拿地,但是建业目前尚未有启动意向,2012年抑或加入汇景湾、观澜及东方今典境界的区域竞争大战。三山村地块启动迅速,而且中泰世纪花城已近尾声,为其开发奠定了良好的基础及契机。
预期2011年地块的发展,不得不回顾一下2010年成交地块在2011年的发展状况。
(数据来源:洛阳国土资源局网站公布相关土地成交数据)

4.重点地块分析
洛阳新区国龙置业两地块总占地171亩,均价257万元/亩。项目挂名河南建业集团,定名建业龙城,总建面120万㎡,规划建设小高层、高层、超高层,一期1#、2#楼,450套房源已于2011年11月12日开盘,优惠后均价5200元/㎡左右,开盘当天销售50%。
正大国际城市广场位于洛阳新区开元大道开阳湖东西两侧,共276亩,单价120万元/㎡,建筑类型涵盖13万㎡正大广场、13万㎡市民中心、超高层写字楼、行政公寓及酒店式公寓等多元化业态。作为洛阳市的重点项目,在市委市政府的高度关注及大力支持下,项目已于2010年11月16日通过规划方案,并于2011年4月1日全面开工,计划4年完成项目建设。
西工区升龙广场洛阳市最大的城中村改造项目。占地面积378亩,单价270万元/亩,总开发面积160万㎡,总投资50亿元,涵盖商业、写字楼、酒店、公寓、高档住宅等多种物业形态。稀缺地段优势、丰富的业态组合和知名商业进驻,吸引了全市投资客的关注,年内四次开盘,价格领涨洛阳楼市。
精顺研究院观点:从2010年成交土地2011年的开发状况看,升龙广场的开发进度最快,主要原因是土地招拍挂程序滞后,升龙与政府签订相关协议后,先拆迁动工,后走的招拍挂程序。从其他地块情况看,从拿地到开发至少要经历半年到一年的周期,这与开发商的管理经验、开发实力及运作模式有直接关系。
(数据来源:洛阳国土资源局网站公布相关土地成交数据)

市场调整对房地产企业而言既充满挑战又蕴含机遇。在目前这样的情况下,明年再发烧,房价再过快上涨是不允许的,所以这种概率极少。如果房地产高速下滑,也是中国经济所不能承受的。种种迹象表明,国家要求的就是平稳发展,但是要看到,这样的调控当中,在整个经济的转型过程中,产业在升级,发展方式要转变……转型、创新或成为未来楼市的关键词。

1、 政策见底,客户回归,市场或平稳过渡

目前为止,紧缩政策效果已经充分显现,通胀回落,楼市成交锐减,房价基本停涨。在此背景下,2012年政策环境的主要目标将是巩固调控成果,引导经济和楼市逐步调整实现良性的结构改善,“控”的趋势减弱,而“稳”则成为调控主旋律。
洛阳10月份之所以成交直转直下,除了限贷因素影响,更主要是受国家调控风声,及一线城市降价风潮所产生的情绪影响,随着调控渐弱,市场趋稳,消费者也会理性回归。市场追涨或持续观望都会渐弱,客户会从自身需求出发,谨慎选择需求物业。
市场转暖肯定不会有08-09年那样迅速。调控需要周期调整,客户心理需要周期平复,市场的春天不会那么快的到来。2012年,市场还需要做好淡市营销的规划。

2、 库存加大,竞争加剧,市场或将重新洗牌

2011年洛阳市场库存已超过170万方,而根据2011年土地成交量及开工项目情况,2012年市场供应仍将不断放量,品牌开发商驻洛的机会将不断增加,同时保障房建设仍将加大力度。
瀍河、老城将不再是恒大一家独大,碧桂园、地久大规模项目的启动,以及安置房项目的建设,在加速区域发展的同时,也加大了区域项目的竞争;住总鼎城在2011年底负面新闻不断,销售受阻,2012的鼎城或用其开发和建设速度来证明其实力。
西工区升龙广场在2011年年底已经放下了高高在上的架子,在增加宣传的同时,也开始加大促销的力度,2012年升龙所接手的洛阳旧城改造的项目将更多更大,对其资金和营销的实力都将是更大的考验;五女冢天城一品项目2011年始终犹抱琵琶半遮面,最终也没有期待来他的精彩亮相,不过针对市中心医院的团购抑或替它吸纳了第一桶开发基金,2012年成为西工的一匹黑马也有可能。名优雅筑一期过后便偃旗息鼓,二期只见雷声不见雨,后续100多亩地的开发周期目前还很难下定论。建业的凯旋国际广场目前工程紧锣密鼓,几经波澜之后,该项目的销售启动,或将继万达之后,将洛阳商业销售推向一个新的高度。此外中迈红东方、亚威新时代、帝豪上院、衡达地标等项目随着市场的下行,放慢了开发销售的进度,进入2012,始终还得经受市场考验。
涧西大盘世纪华阳、中泰世纪花城、建业壹号城邦开发已经接近尾声,2012很难再唱主角。兴隆寨、七里河村、摩天中城的旧城改造项目的启动,将掀起涧西新一轮的开发热潮,但是其开发速度将受到市场大势的直接影响,于2011年年中亮相的山水华府,下半年的表现显然不尽如人意。7月份成交的三山村地块,住总京熙帝景30万方项目及中弘三地联动的项目也很值得期待。
新区中心区地块开发几乎见底,值得期待的项目屈指可数。正大国际广场工程进度已近四层,明年上半年售房部将精彩亮相,其商业综合体的建成将有可能与宝龙商业、泉舜SHOPPINGMALL联袂成为大新区商业核心;大瞾国际高成本地价下,2012年估计得大捏一把汗;高铁板块紫金风景线、富阳国际暗箱团购扑朔迷离,盛唐至尊随着工程的进展,加强品牌营销,2012仍尚有可期。洛河沿线竞争加剧,汇景湾与建业地块产生直接竞争,还有东方今典观澜、境界、双溪布洛竞争仍十分激烈。2012年新区商业或大有起色,泉舜财富中心商业运营启动,宝龙城市广场商业要再战群儒,其他项目在住宅销售受阻的情况下,或加大商铺销售推广力度。
经开区开发2012年将浓墨重彩。经开区项目在2011年全线开工,恒生科技园项目售房部开放,接受咨询,长厦门EBD户外出街,863、乾坤御苑/百汇城等项目都在推进中。还有恒联黄金城、鼎盛国际、开元壹号等大体量综合性项目。如此大批量、同质化、大规模项目同时上马,在促进区域发展的同时,或将产生区域内同质化产品的恶性竞争,也将考验开发商实力和战略眼光。而且在更多不确定因素影响下的2012,比如经济政策不稳定因素、客户区域接受度、政府的支持力度等。经开区市场的开发风险不容忽视,浓墨重彩的背景下,更需要审时度势,擦亮眼睛。
同样受到考验的还有伊滨区,九嘉海港城、商会大厦、彤辉广场、隆安明珠广场、科技大厦、金融服务大厦、河南六建商务大厦建设如火如荼,伊滨区的建设是洛阳城市扩容的重要节点,但是伊滨区的房地产发展态势将不是2012年能看得明白的。
总体而言,2012年品牌将成为企业应对市场挑战、抓住市场机遇、提高市场份额的利器,优秀房地产企业通过品牌建设提升客户忠诚度、聚集社会资源、扩大市场优势,从而构筑行业无形壁垒。随着市场竞争激烈程度的不断增强,深化品牌策略成为企业全面提升竞争实力的重要选择。

3、 需求释放仍有空间,但选择维度不断加大

2012年洛阳楼市的需求结构仍会进一步调整。未来五年之内,仍是人口红利期,以婚房为主导的刚需仍将占市场的主导份额;城市的扩容,将吸引更多的郊县客户进城置业;旧城改造,拆迁也将释放一大批置业需求。改善型需求的规模将进一步扩大,换房和买车一样,或许是永无止尽的,虽然受到政策的影响,虽然都有抄底的心态,但是对高品质生活的追求,居住条件的进一步改善,将成为收入和财富不断增加和积累的第一需求。洛阳2000年置业买商品房的客户,或继续成为近两年换房客户的主力。投资需求仍然不可遏制,股市无望,投资担保公司卷款逃跑,银行利息仍无法填补日益上涨物价的空缺,洛阳限购几乎已成为泡影,限贷政策2012年或有所放松,2012年房地产仍然是重要的投资手段。
但是在调控不放松,在市场供应不断放量的背景下,如何从客户角度思考其真正需求,抓住客户购买心理,从产品、营销、服务全方位提升竞争力,是2012年市场需要重点思考的问题。

4、 整体价格趋于稳定,但价格差将进一步扩大

2011年国家在寻找平衡,地方政府很纠结,开发商很焦灼,老百姓很观望,造成目前市场很难预测。2011年洛阳房价涨势几近疯狂,但是面对成交迅速萎缩的态势,春节前最后一个月,很多开发商仍在扛,感觉过了年就是春天。但是过了年春天是否会到来,无论是开发商还是消费者,都应该端正心态。从经济学角度而言,商品房开发本身就是市场行为,价格是随着市场变化而变化的,该涨就涨,该降就降,应该随行就市,这才是科学的。
从目前政策经济环境分析,高流量项目必将率先降价,以确保其后续开发的顺利进行。这也是为什么万科、龙湖率先降价的重要原因。洛阳市场表现上宝龙城市广场、恒大绿洲在价格面对市场的反应上相对迅速。城市边缘,价格上涨过快的项目,价格将回归理性。但是,中心区,高品质物业降价可能性不大,且仍有一定的上涨空间,地段稀缺性,已经在一定程度上决定了其产品的价格。所以,2012年洛阳市场价格将进一步回归理性,价格大幅上涨的可能性较小,如果市场迅速反弹,价格再度疯涨,也不排除政府再出重拳干预。但是边缘区域项目价格或将有一定空间的下调,市场价格差距将进一步拉大,客户可选择的空间增大。

5、市场或倒逼开发商走创新发展之路

2011年以来的房地产通过银行的融资下降,个贷规模下降,这样的情况下,逼迫行业寻找新的渠道。海外基金、国内基金,公募基金、私募基金,都可能成为未来重要的融资渠道
。 市场的布局更加广泛,向广度、深度发展,产品创新绿色创新是方向,主题地产、医疗养老地产或将成为新的发展思路。
提高产品品质,降低成本,管理创新。用更低的成本,打造更好的产品,走差异化竞争之路,才能提高自身的市场竞争力。
房地产市场发展至今,市场正由过去的卖方市场转向买方市场,正在吻别“黄金时代”,牵手“白银时代”,因为在买方市场下面最大的特点就是竞争会加剧,因为供应量变化,存量增多,供应加大,竞争加剧,大鱼吃小鱼、快鱼吃慢鱼,洗牌,集中度会加大。未来房地产指望着土地升值,房价快速上升带来的高利润时代恐怕很难再出现。内功不好、产品差的开发企业将很难生存下去。
2012年将是市场转型的关键时期,现在房地产的目标要考虑到对我们行业的目标,政府的目标是保障房,经济目标是挤泡沫、健康发展,环境目标是绿色发展。未来几年的房地产市场产品创新、融资创新、管理创新、绿色创新是方向。提高产品品质,降低成本是增加市场差异化竞争力的唯一途径。
2012任重道远,我们将依然奋勇前行。

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