这是一个美好的时代,也是一个最坏的时代;现在的生活是最坏的生活, 也是比以前更好的生活;这有好有坏的时候该怎么做呢? ——狄更斯《双城记》
从2011年10月份开始,中国楼市都在经历着史无前例的最严厉的调控政策 的煎熬。地方政府无法忍受地方财政的节节紧缩,与中央的博弈此起彼伏;地产 各级从业者也在各种纠结和忐忑中预测着市场的转机,“降价保收”还是“死守价格”成为项目销售业绩的指针;普通消费者在各种期盼中还是迎来了价格的松动,刚需客户成为市场的主要支撑。
我们从来都不应该怀疑政府的力量。在中国做房地产从来都不能只关注项目本身,在政策左右市场的时代,宏观政策的改变往往会对房地产市场带来巨大的 变化;同样,在洛阳做房地产也不能只把眼光局限在区域市场,在市场的不断发 展变化中,洛阳市场的脚步与全国市场的脚步越来越近,全国市场的改变必然会 对洛阳市场产生重要的影响。
或许大家还记得2009年的楼市行情:年初还在“低迷徘徊”,年中已是“放量大涨”,年底则变成了“恐慌性抢购”!短短一年间,国内楼市迅速由低迷转为 亢奋,由萧条转为繁荣。虽然2012年不同于2009年,但是我们及时总结市场变 化的情况,能够先人一步发现市场的机遇,无论是对开发企业,还是消费者,都 具有重要的意义。
这也是精顺研究院市场部坚持编写《洛阳楼市监测报告》的意义所在。

2010年国家连续出台房地产调控政策,全国楼市依然热度不减。2011年限购 政策执行,连续加准、加息、首套房贷利率上浮,限购、限贷的累加效应组合, 到下半年全国楼市一片萧条,成交萎靡。进入2012年,受1月双节影响,各地 楼市疲软开局,多地出现春节“零成交”,2月以来,面对高企的库存压力,资 金信贷的紧张压力,各大房企领衔降价,楼市成交可谓峰回路转,2月以后各地 与中央博弈,楼市微调政策频出,加之为稳定经济增长,中央也开始释放宽松货 币政策信号,补贴、降准、降息一系列政策利好的助力使得“小阳春”、“红五 月”在各地纷纷上演,进入6月,土地市场再现开发商争夺战,全国多地出现千 人购房潮,北上广、杭州、南京、郑州等地出现新楼开盘基本售罄的火爆场面, 虽然6月住建部等各部委多次辟谣并重申巩固调控成果,但在稳增长的宏观政策 基调下,市场对楼市调控预期已悄然发生变化。
从洛阳楼市整体来看,2011年下半年虽然没有限购,成交却随全国楼市大流 迅速下滑,到今年2月一路跌至谷底。2月初凯瑞国宝华府率先降价开启了洛阳 楼市降价的序幕,建业、名门、升龙等大盘名盘紧随其后,降价幅度之大、速度 之快刺激了楼市成交的稳步回升,3-6月随着全国楼市成交回暖以及首套房贷利 率下调等政策利好,洛阳楼市以价换量继续保证成交的稳定。 从数据表现上看,2012年上半年洛阳楼市整体供应小幅增加,总供应面积为 196.43万㎡,较去年同比增长5.3%,住宅供应减缓,同比下降3.9%,商业供应 明显增加,同比增加116.15%。销售方面,上半年销售面积为124.04万㎡,其中 1-2月是成交低谷,3-6月份销售保持相对稳定的态势,总体来看,供销比上升, 库存压力高企。价格方面,1-6月整体成交均价为4700元/㎡,楼市整体成交均 价表现平稳,住宅价格下行线从去年10月份开始表现相对明显。

1.土地成交低迷,价格稳定

近期楼市成交量回暖,开发商对于后市的判断也首次出现了乐观情绪,进入 6月,恒大掀起大型地产开发商拿地高潮的导火索。但洛阳土地市场并未如楼市 一样,出现金三银四红五的回温景象,2012年上半年洛阳共计成交可供开发的建设用地8宗,总面积670亩,仅为2011年一季度3个月的27.6%,洛阳开发商在 银根紧缩背景下求“资”若渴,土地成交缩水严重。虽然2011-2012年土地成交 均价基本相当,但2012年再没有恒辉置业的豪掷,土地市场仍旧低迷。 成交的可开发用地中,1幅位于瀍河,2幅位于新区西部,3幅位于西工北部, 且项目规模较小;2幅高新西部地块占地447亩。占据上半年成交量的77%。成 交土地集中于城市边缘,核心区域地块稀缺。

2.库存高企,新盘供应增速放缓

2011 年洛阳楼市供应激增,已经亮相但未正式销售项目的规模达到1383.6 万㎡,2012年亮相楼盘祥瑞新城、香榭里畔山兰溪、香榭里定鼎广场、凌宇犀地、上海滩华府、建业凯旋广场、中迈九阳春天、盛世新天地、衡达地标、千里壹家 园等总体量达到545万㎡,而真正入市的体量仅60万㎡,整体库存高企。 在库存高企销售下滑的背景下,新盘供应速度放缓,2012年上半年洛阳楼市 开盘仅21次,其中非住宅项目3个。开盘保持相对谨慎的态度,体量也相对较 小,都以1-2栋试水,开盘价格普遍低于市场预期。部分楼盘原计划的开盘时间 推迟,比如泉舜、帝豪上院、洛浦公馆等。
2011年底的下调存准对于楼市可说隔靴搔痒,蓝郡汇景湾在经历了1个月的 认筹期后2012年元旦开盘,推出198套房源,滨河景观、两梯两户的卖点并未 让购房者动心,蓄客不足,5500元/㎡高价却让汇景湾的开盘延续了2011年底的 楼市颓势。龙年洛阳市场低迷开局。
春节刚过,下调存准,满足首套房贷款需求,执行基准利率等政策释放,各 地政府住宅标准、公积金贷款额度等微调政策出台,全国知名房企领衔降价,洛 阳建业、名门、路劲等大型开发商也将精力集中于团购、特惠的降价促销之中, 以争夺刚需客户及返乡置业客群为主,新盘供应屈指可数。帝豪上院二期、中泰 世纪花城、国宝香泊湾底商认筹,恒大绿洲商铺、世纪馨园、升龙广场、山水华 府开盘。3月初升龙广场1#楼借团购名义降价,即便升龙的高压线问题一度引发 老业主的维权事件,但高性价比依然造就了短期认筹开盘抢购的场面;开发商信 心倍增4月顺势推出2#楼,价格虽上涨了100元/㎡,仍旧畅销;上半年没有哪 个楼盘像升龙一样回款迫切,6月借助端午小长假再推爱特公馆312套房源,价格持续低开,但因其处于商业之上,开盘业绩与1、2#楼不可比拟。部分项目价 格依旧坚挺,3月底山水华府在经历了长达8个月之久的认筹期后,终于在殷殷 期盼下开盘5栋104套电梯多层,受价格大幅跳水的楼盘影响,排号客户面对5300 元/㎡的折后均价望而却步,开盘当日仅销售30余套,业绩惨淡。 4月、5月随着气温上升,小长假房展会的举办,各地微调政策的执行、市场 成交回升的刺激,洛阳楼市活跃,开盘活动明显增多。富地蓝泊湾获批的467套 房源推出331套,因认筹情况不甚理想,开发商将价格预期降至5500元/㎡,但 仍未达到客户心理价位。鼎城同批房源146#小高层、111、109#洋房4月29日、 5月27日、6月23日低调开盘三次,让人雾里看花。东方今典悦界27#楼认筹半 年,在经历了漫长的等待之后,其入市时机和入市价格恰到好处,销售一片火爆, 138套房源销售70%以上。相形之下,中泰世纪花城大户型,高价格遭到了市场 的冷遇。此外,国宝、亚威古城天街、盛唐至尊商铺开盘,国宝凭借成熟高端社 区及老客户资源,虽晚上低调开盘,但快速去化,总体来看投资客依旧观望,亚 威、盛唐商铺开盘业绩较为一般。
6月央行发布降息消息,虽然降息直接针对稳定经济增长,楼市调控并未松 口,但对房地产市场的影响不言而喻,全国楼市迅速升温,一线城市甚至出现了 价格上涨的势头,但洛阳楼市整体表现平淡,借端午小长假上海滩华府推出了90 余套房源试水。月底供应有所增加,山水华府、京熙帝景、紫金风景线开盘,但 各楼盘依然采取小体量审慎态度。

3.价格三级跳,4月以后进入全面促销阶段

1月节庆期间洛阳楼市价格上表现相对较为平稳,市场没有出现大幅跳水降 价的楼盘,迎新年、争取返乡置业客户的节日促销较为普遍,升龙、中泰、东方 今典推出2万元以内的返乡置业优惠,宝龙城市广场、鼎城推出少量一口价房源, 九鼎中和湾10万新年钜惠可谓大手笔,但在低迷的市场影响下收效甚微。1月整 体价格促销额度可控,范围较小。
2月-3月,降价范围扩大,各楼盘披着隐晦的外衣,新春特惠、周年庆特惠、 清盘特惠、团购特惠、特价房等噱头层出不穷,但部分楼盘价格大幅跳水。新区 国宝华府特价房4800元/㎡,建业高尔夫顺承集团二十周年庆全省项目8折优惠,盛唐至尊周年庆11#楼1单元5058元/㎡起,优质大盘品质保障,降价几乎抢购。 涧西顺驰城团购摇号4900-5500元/㎡,建业壹号城邦8折优惠,名门盛世特价 房5100-5200元/㎡,掀起一波购房小高潮。西工升龙广场紧随其后,推出合作 单位团购1#楼5288-5588元/㎡,开盘创下180套的销售业绩。老城鼎城推出特 价房,瀍河恒大绿洲顺应全国范围的10亿元优惠活动…开发商为换得回款速 度,优惠力度空前之大,单价直降对购房客户冲击力较大,以价换量效果明显。 4月-6月,伴随清明、五一小长假,洛阳举办了两场房展会,洛阳降价楼盘 基本达到区域全覆盖,新盘、老盘、热销楼盘、尾盘全部降价促销,除了特价团购等噱头,东方红名仕嘉园1元/㎡秒杀,香港城买房送车,升龙广场首付3万, 双溪部落首付3.8万等促销手段层出不穷,降价促销已然成为常态。除了世纪华 阳、泉舜、中泰等楼盘价格依然高企,洛阳市场很难见到5500元/㎡以上的楼盘, 与2011年同期6000元/㎡以上楼盘随处可见的情景不可同日而语。

4.需求缓步回升,价格是王道

2012年上半年洛阳楼市基本经历了1月成交最低谷,2月楼市小阳春,3月、 4月降价促成交的阶段,4月以后成交基本保持稳定。从洛阳各大楼盘成交数据 来看,价格跳水是促进成交缓步回升的主因,国宝华府、建业、升龙广场、东方 今典等品质大盘的火爆也能看出总价低、性价比高的项目人气较旺。楼市政策微 调等因素也令部分购房者认为市场有望走出低谷,看房意愿及购买意愿都有明显 增加,但对房价依然比较敏感,市场也表现出“价格不动,销售不动”的状态, 价格相对稳定的楼盘,如建业龙城、泉舜成交量呈明显下降的趋势。

5.刚需撑市,中小户型受青睐

这一轮从2010年4月以来的调控政策,方向直指抑制投机炒房性需求,控制 房价的上涨,促进房价的合理回归。经过两年多的房地产调控,现在投机性需求 基本上被挤出了市场,改善性需求被信贷抑制了一部分。年初开始的保刚需政策 不断出台,加之价格的大幅下降,刚需逐渐入市,央行出台降息后,购买信心更 为增强,成为楼市成交的主力军。
在刚需撑市的背景下,户型需求发生了明显的改变,与2011年不同的是,130 7㎡以上大户型开始转为滞销,而90-110㎡两房、小三房走俏。国宝华府特价房 93-108㎡户型最受市场认可,升龙广场开盘80㎡两房去化速度最快,双溪部落 60㎡、90-110㎡户型畅销,东方今典悦界开盘95㎡抢购一空,山水华府开盘业 绩虽然一般,但100㎡户型占据成交主力,非刚性需求全面观望,鼎城140㎡三 房、中泰200㎡大户型销售全线遇阻。

1.GDP增速走势
受制于固定资产投资持续下降,金融信贷政策持续紧缩的影响,今年上半年 继续延续去年GDP增速持续下滑的态势,第二季度GDP增速已经破八。为确保经 济稳增长,中央及地方政策趋松的态势将更为明确。政策面与基本面的关系将从 矛盾走向一致向好。 (数据来源:国家统计局相关网站)
2.CPI和PPI走势分析
自去年7月开始,CPI快速下行,于今年6月份破“3”,来到“2”时代, 充分反映出前期经济自发收缩强度。PPI已经连续四个月保持在负数区间,不仅 受到国际大宗商品价格回落的影响,另一方面国内总需求也仍在继续走弱,暗示 通缩风险抬头。下半年经济虽然有希望小幅回升,但经济企稳的压力却依旧未改。 通胀压力的大幅缓解,为进一步放宽宏观政策提供了较大空间。(数据来源:国家统计局相关网站)
3.PMI走势分析
中国国家统计局和中国物流与采购联合会公布的官方PMI(采购经理人指数) 显示,6月份PMI指数继续回落无疑说明当前经济仍然较为疲弱,我国经济发展 仍有下行压力;6月中国非制造业领域增长加快,扭转了前两个月下滑的势头。 该数据的表现,或有助于缓解市场对经济增长大幅放缓的担忧。6月份非制造业 PMI景气的一个重要原因,是6月房地产业PMI创造了2010年12月以来的新高。 经过政府严厉的调控,房价快速上涨势头已被遏制,而连续两月的利率下调也降低了贷款购房的成本,住宅交易和建筑活动具备了回暖的条件。(数据来源:国家统计局相关网站)
4.规模以上工业企业利润情况
进入2012年,全国规模以上工业企业利润大幅缩减,4-5月连续两个月同比下降。显然,这加剧了各界对经济增长前景的悲观情绪,企业的信心有所恶化。(数据来源:国家统计局相关网站)
5.新增贷款规模
自从5月18日下调存款准备金率之后,银行的可贷资金增加,银行贷款能力 和意愿都增强,另外,5月底国家发改委审批冲项目,资金需求多,5月、6月新 增信贷扭转4月份的颓势。说明前期的货币政策微调起到了明显的作用,企业投 资经营的活跃度有所上升。(数据来源:国家统计局相关网站)
6.新增外汇占款
在去年四季度连续下降两个月后,新增外汇占款于1月份恢复增长,外汇占 款逐渐好转,4月新增外汇占款连续三个月增加后首次负增长。欧债危机动荡引 起市场避险情绪增强,人民币贬值预期增大,中国国内资产价格对国际短期资金 吸引力越来越有限,“热钱”大规模持续流入的时代不再。5月、6月虽然扭转 了4月负增长的局面,但增长规模处于2002年6月以来较低水平,显示短期跨 境资本流出压力依然存在,未来央行或仍需要下调准备金率以满足市场流动性需求。(数据来源:国家统计局相关网站)
1.地方房地产政策预调微调,中央一再强调调控不放松

在房地产调控政策不断加码、信贷政策不断收紧的情况下,从2011年下半年开始,全国楼市一路下滑,土地市场流拍频现,房地产市场成交低迷,地方政府开始上演与中央政府的政策博弈。2012年年初开始,北京、上海、天津、武汉等近30个城市出台上调普通住宅标准、提高限价标准、上调公积金贷款额度等微调政策,适度对地方楼市政策进行微调,力度小且不与中央调控基调相违背的政 策被默许通过。而同时期的芜湖购房补贴政策、上海持居住证满3年的居民可购 二套房的老政新解缘于与中央政策不符,踩调控红线出台即被叫停。5月扬州出台购买成品住房的奖励政策,在一系列质疑声中,住建部出面表示因影响范围较小且鼓励住宅创新而通过,给政策方向蒙上了一层面纱。随即6 月湖南减免相关税费、河南认房不认贷的政策试水,没有闯关成功,依然可见中 央坚持调控不动摇的决心。面对多地政府的微调动作,中央各部委频繁重申坚持房地产调控不动摇,年 初至今温家宝总理7次表态巩固调控成果,促房价合理回归,不让房地产调控成果反复。

时间
城市
政策内容
说明
1月
北京、武汉、厦门、上海
上海下月将调整普通住房标准。内环线以内调整为330万元/套以下,内外环之间调整为200万元/套以下,外环以外调整为160万元/套以下。
上调普通住宅标准
1月
中山
中山市国土资源局已在其网签系统中对房屋“限价”标准进行上调,由之前的5800元/平方米,调整至6590元/平方米,上调幅度为790元/平方米。
提高限价标准
1月
从化
70-95平方米可申办一个非农户口;95-144平方米可申办两个非农户口;144平方米以上可申办三个非农业户口;申办入户者需为房屋所有权人或其直系亲属。
购房入户
2月
天津、南昌
天津市上调普通住宅指导价格标准。此次调整是继2007年、2008年和2010年之后的第四次上调,上调幅度平均超过33%。
上调普通住宅标准
2月
上海(一周后被叫停)
上海限购政策老政新解,持长期居住证连续满3年的家庭和上海市户籍居民一样,已有一套住房的,可以再买一套;有二套及以上的,暂时不能再买。
持有居住证满3年家庭可购二套房
2月
芜湖(三日后被叫停)
在芜湖市区购买自住普通商品住房,财政部门给予契税100%的补助。对购买新建自住商品住房面积在90㎡及以下、70㎡以上的,财政部门再给予50元/㎡购房补贴;对购买新建自住商品住房70㎡及以下的,财政部门再给予150元/㎡购房补贴…
免契税送补贴
4月
中山
中山市国土资源局网站公布《关于我市2011年下半年住房平均交易价格的通告》,中山市住房平均交易价格将执行新标准,城区为7696元/平方米、镇区为6290元/平方米(按套内面积计算)。
上调住房平均交易价格
4月
武汉
武汉公积金买房由夫妻双方缴存才能申请额度上限50%,最高60万元的贷款调整至单方缴存的职工购买首套住房,包括一手房、二手房,且住房面积不超过90平方米,额度上限上升至80%,最高不超过60万元。
公积金买房最低首付两成
4月
呼和浩特、南昌、沈阳、郑州和信阳、山东滨州
住房公积金贷款额度上限都悄然提高,上调幅度普遍在 15%至25%之间。
上调公积金贷款额度
5月
扬州
对个人新购买的成品住房,建筑面积在90平方米及以下的,对购房人给予所购房屋合同价款千分之六的奖励;对90平方米以上、120平方米以下的,给予所购房屋合同价款千分之五的奖励;对120平方米及以上、144平方米以下的,给予所购房屋合同价款千分之四的奖励。
成品住房购房补贴
6月
湖南(未执行)
湖南省发改委全省投资工作会议上提出湖南将在房地产保持国家调控总基调不变的前提下,进行微调、预调,对于首套房利率进行优惠,降低首套房首付比例、降免费比率,减免相关税费,支持居民购买首套普通住房。关于湖南出台楼市微调政策的报道并不属实。
降免费比率,减相关税费
6月
河南(胎死腹中)
河南住建厅等6部门联合出台《关于支持刚性需求促进房地产平稳健康发展的若干意见》的楼市微调新政,明确“认房不认贷”,支持购买首套房,并原则给予基准利率下浮30%幅度内的优惠。
首套房认房不认贷
2.金融信贷适度宽松

在过去的两年时间内,央行实施的从紧货币政策在抑制通胀过快上涨的同时,也客观加大了经济下行的风险,加上欧债危机等外部经济压力,去年11月 30日,央行决定下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,这是自 2010年初开始的首次下调存准,启动了降准通道。从今年上半年经济数据来看, 国民经济整体增速放缓,进出口、工业增加值、投资、货币信贷等数据表明经济 增长态势不容乐观,为宏观经济适时适度预调微调创造了条件,加大了货币政策 主动调节的压力。在热钱加速撤出的情况下,今年2月和5月两次下调存准,保 持银行体系的流动性稳定,在外需不确定、内需疲软的情况下,减缓经济加速下 滑的风险。
二季度经济增速依然不理想,5月、6月物价水平进一步回落,通胀进入下 降通道,为货币政策留出空间。6-7月不到1个月的时间内,央行两次降息,甚至近年来首次提出不对称降息。在经济下行明显,社会贷款需求不足的情况下, 降息比降准有利于进一步增强企业信心,提振企业贷款需求,刺激内需,稳定投 资和增长。

年内两次降准、两次降息刺激力度之大、决心之强,释放的是强烈的稳定经 济增长的意图,但从对楼市的影响看,降息既刺激了购房者的购房需求,又缓解 了开发商的资金链,对楼市的利好影响不可避免。虽然温家宝总理在降息后发出 强调房地产调控不动摇的声音,但房地产市场预期有所转向。(数据来源:国家统计局相关网站)
时间
政策内容
说明
2月
人民银行 2012 年金融市场工作座谈会,继续落实差别化住房信贷政策,切实支持保障性安居工程建设。加大金融服务,支持普通商品住房建设,款需求满足首次购房家庭的贷款需求。
满足首次购房家庭贷
2月
四大国有银行已对首套房贷款执行基准利率
利率回归基准
2月
中国人民银行决定下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点
降准
5月
央行决定5月18日起下调存款准备金率0.5百分点中国人民银行宣布,金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点;
二次降准
6月
一年期贷款基准利率下调0.25个百分点;其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。
降息
7月
央行再次决定自2012年7月6日起金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点,一年期贷款基准利率下调 0.31 个百分点;其他各档次存贷款 基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。
二次降息
3.土地供应结构偏向普通商品房用地,土地管理日趋严格规范

2012年土地政策以保障并合理供应住房用地、巩固已有调控成果、促进房地 产市场持续健康发展为根本出发点,土地供应结构以增加保障性住房、棚户区改 造住房、中小套型普通商品住房用地为主,满足普通居民自住房屋需求,确保中 低收入家庭住得上买得起住房。严格控制高档住宅用地,不得以任何形式安排别 墅类用地,一方面提高土地利用效率;另一方面高端住宅用地供应受到限制,直 接影响未来市场上住宅产品供应类型,抑制投资投机需求。
从土地管理方面,继续以促进形成住房有效供应为重点,加强住房宗地供应和开发利用的动态监测监管,促进已供土地尽快开发建设,及时依法依规查处违 约违规用地,及时发现处置闲置土地,加大闲置土地处理力度。

1.2011年至2012年商品房整体走势
2012年上半年商品房整体供应196.43万方,同比上涨5.3%,销售面积124.04 方,同比下降8.06%。成交均价4700元/㎡。与去年上半年基本持平。 2011年二季度以来,众多房源入市,供求矛盾得到有效缓解,充足的供应刺激销售量不断攀升。 与此同时,楼市调控持续进行,9月份起政策影响力逐步显现,销售陡然下挫。 洛阳随全国楼市一起进入冷冻期。 2012年2-3月份国宝华府、建业等项目欲打破僵局,领头跳水拉开了降价序 幕,以价换量收效明显,伴随全国楼市成交回暖以及首套房贷利率下调等政策利 好,洛阳楼市销量趋于平稳。 由图表来看,去年下半年至春节期间,商品房整体价格波动较为平稳,今年 3月份以后,商业的成交带动价格整体上涨。 (数据来源:洛阳市房管局相关网站)
2.上半年住宅走势
2012年上半年,住宅供应165.77万方,销售面积104.16万方,成交均价4085 元/㎡,同比下降4.29%。 除2月份受春节影响外,其他月份供应充足,恒大绿洲、山水华府、盛唐至 尊、隆安富阳国际等项目大批房源入市,使住宅库存进一步加大。 在1、2月份销量下滑的形式下,各项目相继推特价房、打折销售,以促进回 款,销量有所回升。从图表看来,成交均价年后呈上升趋势,而从实际调研结果 来看,住宅打折促销成为主流,销售价格松动明显。(数据来源:洛阳市房管局相关网站)
3.上半年非住宅走势
上半年,商品房非住宅批准预售30.39万方,销售面积22.72万方,是去年 同期销售量的一倍以上,成交均价7760元/㎡。 帝豪上院、恒大绿洲、山水华府等项目商业在3、4月份集中供应, 销量大 幅上涨。5月份,亚威古城天街、盛唐至尊商业开盘,销售较为平稳。 非住宅价格走势波动较大,主要是成交结构的调整。经适房、仓储2季度以 后逐步推向市场,拉低了非住宅成交均价,商铺市场实际成交价格相对稳定。 (数据来源:洛阳市房管局相关网站)
1.2012年部分新项目动态

洛龙区核心板块正大国际广场项目千呼万唤始出来,4月21日以4600-5000 元/㎡启动首轮团购,受到客户热捧,工程进度较迅速,部分即将封顶。高铁板 块再入新盘——盛世新天地,未来区域竞争加剧。区域边缘的龙门一号,以大体 量生态综合型项目为卖点,首期高层产品以3280元/㎡低价入市。 经开区、伊滨区作为未来热点区域,新项目不断涌现。经开区恒生科技园首 期企业独栋产品在售,即将推出SOHO产品;开元壹号、乾坤御苑等项目首批住 宅产品展开团购。伊滨区天明城售房部横空出世,3300元/㎡的宣传单页铺天盖 地;薰衣草庄园农业旅游部分正在建设中,目前正值花期,但并未对外开放,地 产项目待开发。近期地产大鳄碧桂园正式入驻伊滨,与新区合作千亩体育公园项 目,品牌开发商的入驻一定程度上会加速伊滨区的发展。
西工区新盘集中入市,核心板块除了中迈九阳春天项目外,其他均为中、小量项目,其中占据市中心核心地段的上海滩华府6月开售,衡达地标、建业凯 旋广场项目已认筹,预计7月即将推售;凌宇犀地即将亮相;道北板块项目北辰 御花园、香榭里畔山兰溪均为百万方大体量项目,其中畔山兰溪以3850元/㎡团 购价开始销售。
其他区域也不乏新项目,涧西200万方升龙城备受瞩目,高调入市;高新区 加州1885项目亮相;老城区祥瑞新城开工;瀍河通和农贸产业园在售; 整体看来,各区域都有新项目入市,未来区域竞争势必加剧。目前团购已成 为新入市项目前期的主要销售手段,无论是定向团购,还是以团购为名的低价散 售,都说明了开发商对市场的试探性和回款的迫切。

2.上半年重点开盘项目

一、二月份开盘项目较少,汇景湾身先士卒,惨淡收场,开盘采取了拉高层 差,保留高层房源的销售政策。沉寂过后,三、四月各项目HOLD不住,在蓄客 不足的情况下,纷纷硬着头皮推盘,山水华府、世纪馨园、升龙广场、恒大绿洲等项目陆续推售,其中升龙广场、顺河湾降价试水,以价换量成效显著。五、六月政策松动,一线城市楼市转暖,洛阳各项目也摩拳擦掌,跃跃欲试。盛唐和亚 威项目推出商铺产品;东方今典境界高层姗姗来迟,却表现不俗;上海滩华府、 升龙广场爱特公馆首批房源入市销售,中泰世纪花城持续高价推盘。6月30日 -7月1日山水华府、京熙帝景、紫金风景线3项目集中推售,迎来上半年楼市 最后一波供应高潮。
上半年由于市场观望气氛依然浓厚,大部分项目都面临着蓄客不足的局面, 整体去化率偏低。为了保证回款。各项目各显神通:1、少量多频次推盘,快速 消化客户。鼎城4、5月一批房源分多次开盘推售,其中最少一次仅推售18套房 源。2、以价换量。升龙广场5288元/㎡起价,东方今典悦界高层5300元/㎡的 成交价低于客户预期,以价换量成效显著。3、商铺、车位等产品适时补位,增 加回款。

1.各区域预售批准情况
2012年上半年新区供应仍占主体,主要有建业龙城、盛唐至尊、紫金风景线、隆安富阳国际等。老城区上升为第二名,占整体供应的15%,其中经适房项目中电阳光新城碧水湾获批1436套为区域供应主力。高新区供应加大,美伦山水华 府、京熙帝景、富地蓝泊湾集中在上半年入市。 (数据来源:洛阳市房管局相关网站)
2.各产品投放面积配比
2012年上半年总供应面积196.43万方,其中住宅供应占77%,住宅主要供应目有恒大绿洲1518套,隆安富阳国际1316套,紫金风景线809套,美伦山水 华府678套,盛唐至尊630套。商业和经适房占比大幅提高,商业供应主要有恒 大绿洲、宝龙城市广场,升龙广场、盛唐至尊等。上半年获批的经适房项目占7%, 集中在老城、瀍河区。 (数据来源:洛阳市房管局相关网站)
1.2011-2012上半年土地供应走势
2012年上半年土地降温基调不改,全国土地供应面积呈现同比大幅下滑趋势,主要是由于随着中央对房地产市场调控的不断深入,土地成交低迷,所以多 数地方政府纷纷放缓了土地供应节奏。2012年上半年洛阳市区土地供应27宗,经营性土地14宗,其他多为工业、科研用地;总体供应面积为2126.69亩,供应建筑面积约为282万㎡。 (数据来源:洛阳市房管局相关网站)
2.2011年与2012年土地整体成交情况对比
2012年上半年洛阳市市区土地成交23宗,成交总面积为2009.232亩,较2011年同期成交面积下降67.15%,较2011年下半年下降70.14%。2012年的楼 市观望和降价促销使开发商对市场信心不足,加之资金面紧张,大部分开发企业对拿地更加谨慎。 (数据来源:洛阳市房管局相关网站)
1. 2011年与2012年上半年报广投放情况对比

2012年报广投放次数较去年上半年下降8%。随着入市项目的增多,报广投 放不升反降主要原因有两个:一,部分新项目前期以定向团购为主,并未铺开宣 传;二,楼市低迷,部分项目根据自己的营销策略,调整了报广投放量。1月受 元旦、春节以及气温下降等因素的影响,大多数项目避开在本月开展亮相、认筹、 开盘活动,报广主题多以贺岁优惠为主。进入2月,以元宵节、情人节为契机, 以购房优惠、特价房、楼盘加推、开盘预热为主题,各楼盘加大了优惠促销力度 以抵御楼市寒冬,广告投放频次和投放金额较上月有大幅增加。随着气温回升, 3、4月份楼市活动显著增多,多以亮相、认筹、开盘、特价房等为主题,配合两 场房展会及五一假期进行提前预热,报广投入持续高频次。5月、6月开发商纷 纷开始紧缩报广投放量,首先表现在各项目的开盘宣传上:东方今典、中泰世纪 花城、亚威古城天街没有铺天盖地的预热;其次部分品质大盘报广宣传锐减,泉 舜财富中心、鼎城等项目难见报广投放。(数据来源:精顺研究院数据库 )

2. 2012年上半年报广投入金额前十五名项目
恒大绿洲408万的投放额高居榜首,降价也要卖吆喝,展现品牌实力。升龙 广场、宝龙城市广场、盛唐至尊等项目依然保持了报广投放量,保证其推售活动 及特价房的有效宣传。九嘉海港城凭借5月报广的集中投放一跃上榜,京熙帝景、 建业凯旋广场等新项目入市前期预热,投放较大。往年的广告投放大户泉舜、国 宝2012年上半年都格外低调:泉舜继续坚挺价格,缺少大幅优惠的宣传收效甚 微;国宝华府则以4850元/㎡价格率先跳水,直接转入线下营销。 另外从广告画面看,在整个楼市的冬天,广告宣传的的重点变成了“降价促 销”,广告的内涵传播少了,楼盘本身价值的传达被埋没了,画面也就没有那么 好看了。 (数据来源:精顺研究院数据库)