洛阳市地处九州腹地,位于中国第二阶梯与第三阶梯交界带,欧亚大陆桥东段,在东经111°8' - 112°59'、北纬33°35' - 35°05'之间,东西长约179公里,南北宽约168公里。横跨黄河中游南北两岸,东邻郑州,西接三门峡,北跨黄河与焦作接壤,南与平顶山、南阳相连。地势西高东低,境内山川丘陵交错,地形复杂多样,其中山区面积占45.51%,丘陵面积占40.73%,平原面积占13.8%。洛阳市面积15208平方公里,人口662万。洛阳市区面积544平方公里,人口100万。洛阳也是中国的特大城市之一,首批经中国国务院批准的享有地方立法权的13个较大的市之一,重要的工业城市和优秀旅游城市,也是首批中国创新型试点城市。
洛阳辖6个区、1个县级市、8个县、:涧西区、西工区、老城区、瀍河回族区、洛龙区、伊滨区、吉利区、偃师市、孟津县、新安县、洛宁县、宜阳县、伊川县、嵩县、栾川县、汝阳县。洛阳下辖经济功能区:伊滨区、洛阳新区(正厅级)、洛阳国家高新技术产业开发区(独立享有管辖权)、国家洛阳经济技术开发区。

2013年洛阳市房地产开发市场开局形势喜人

1-2月,我市房地产开发市场形势喜人,共完成投资22.3亿元,同比增长39.8%。销售增长迅猛,销售面积较去年同期增长91.3%,销售额同比增长133.9%。
1.住宅投资下降,但比重上升
1-2月,我市房地产开发投资22.3亿元,比上年同期增长39.8%。其中住宅投资16.4亿元,增长57.4%,比重由上年同期的65.4%上升到73.6%;办公楼投资1亿元,下降20%,比重下降3.3个百分点;商业营业用房投资2.3亿元,增长10%,比重由上年同期的13.3%下降到10.5%。
2.施工面积增长强劲,新开工面积下降幅度扩大
1-2月,我市房屋施工面积3248.9万平方米,比上年同期增长21.1%,其中,住宅2425.6万平方米,增长20.3%。房屋新开工面积176.5万平方米,下降25.9%,其中,住宅142.8万平方米,下降17.5%。
3.到位资金趋紧,国内贷款降幅明显
1-2月,我市房地产开发到位资金50.2亿元,比上年同期下降14.5%。其中:国内贷款6.5亿元,下降38.6%,所占比重由上年同期的18.2%下降到13.0%;自筹资金22.8亿元,增长5.5%,所占比重由上年同期的36.9%上升到45.5%;定金及预收款10.3亿元,同比下降49.9%,所占比重由上年同期的35.1%下降到20.5%。
4.商品房销售下降,期房销售好于现房
1-2月,我市商品房销售面积50.1万平方米,增长91.3%,其中,商品住宅销售面积47.1万平方米,增长98.4%。全市商品房销售额22.3亿元,增长133.9%,其中商品住宅销售额为19.8亿元,同比增长140.5%。在商品房销售中,现房销售面积14.2万平方米,销售额5.4亿元,分别增长59.4%和148.7%;期房销售面积35.8万平方米,销售额16.9亿元,分别增长107.9%和129.5%。
5.竣工、待售房屋面积大幅增长
1-2月,我市商品房竣工面积65.7万平方米,同比增长215.2%,其中住宅竣工49.1万平方米,同比增长225.6%。房屋待售面积231.7万平方米,同比增长104.5%,其中住宅空置161.5万平方米,同比增长115.1%。

洛阳市2013年4月份房地产投资增速减缓

1-4月,我市房地产开发完成投资71亿元,同比增长19.7%。增速较去年同期减缓13.6个百分点,较上月减缓16.4个百分点。
呈现特点:
今年1-4月我市房地产项目462个,比去年同期增加43个,项目计划总投资1430.3亿元,本年完成投资71亿元,本年完成投资占计划总投资的比重较去年同期下降0.2个百分点。从同期环比来看,今年4月当月,我市新增房地产项目15个,较上年同期减少1个,项目计划总投资53.5亿元,较上年同期减少18.9亿元,完成投资23.5亿元,同比减少1亿元。从新开工项目来看,今年4月与上年同期项目个数都是87个,但项目规模明显减少,较上年同期减少162.7万平方米。从购置土地情况来看,1-4月我市购置土地面积85.7万平方米,同比下降16.5%,土地成交价款11.6亿元,下降46.8%。 
具体原因分析如下:
1.上年同期基数影响,房地产企业较密集的城市区投资当月量减少超亿元
2013年,由于国家实施一系列引导房地产市场健康发展的调控政策,房地产开发投资增长速度总体呈现一个年初逐步放缓的趋势,其中西工区房地产投资完成额度仅为40335万元,而去年同期投资额度为47348万元。洛龙区4月当月房地产项目投资72985万元,比去年同期投资额度减少13685万元。去年同期基数较大,很大程度上影响了房地产开发投资的增速。龙泰酒店及住宅项目去年4月完成投资4272万元,今年4月完成投资734万元,减少3538万元。
2.大项目相继封顶,个别项目资金不充裕,投资力度减小
去年房地产投资较大的泉舜财富中心两地块及购物中心、宝龙城市广场二期等项目相继封顶,投资热潮已过,力度减小。另外,奥体花城、伊川农商行科技研发大楼、新天地红太阳花园二期、世纪华景等一部分项目去年年底也都竣工,导致今年投资力量薄弱。锦江大厦、新世纪佳苑、名门嘉苑二期项目今年到位资金不充裕,影响投资。
3.新项目匮乏,新区房地产发展趋缓
房地产有项目企业大部分为跨年度项目结转到2013年,开发企业由于往年新开发楼盘库存量较为充足,对于其新开发楼盘的积极性有一定缓冲作用,造成本年投资额度减少,影响全区房地产投资额度的增长。去年有大曌国际、正大国际城市广场暨市民中心等大项目开工,但今年没有大的项目开工,无法填补已经竣工的项目带来的投资漏洞。新区可供房地产开发的土地所剩无几,像前几年那样的开发繁荣景象短期内将无法重现。
4.部分县降幅达50%以上
下降较大的县分别是孟津、栾川和嵩县,房地产投资分别下降34.5%、44.8%和72.9%。其中栾川县个别企业出现土地纠纷,由于当地百姓没有从乡镇级政府手中拿到赔付的购地款,从而阻碍企业的正常施工,致使企业停工,影响工程进度。投资7个亿的旺源房地产和投资2个亿的江南国际这两个项目目前已封顶各有7幢和3幢,但都属于安置房,商品房开发都未动工。
5.国家出台政策刺激房地产市场,商品房待售率高
2013年初,国务院落地新国五条细则,要求完善稳定房价工作责任制,坚决抑制投机投资性住房。这个政策的出台,一定程度上刺激了房地产市场对新开楼盘的供需关系的平衡,从而导致在购买力还有限的情况下,形成大量商品房的空置,对房地产投资、销售的增长有一定程度的影响。今年4月我市房地产待售项目115个,较上年同期增加20个,待售面积234.8万平方米,同比增长81%。
6.房地产开发企业报送数据谨慎心理及部分房地产项目无法上报的影响
部分房地产开发企业由于开发楼盘证件不齐全,虽然已经实质性动工,但是由于报送数据谨慎的心理,造成该类单位暂时不报送该开发项目的投资。从目前对县区房地产市场调查情况来看,有好些房地产项目已动工但未在统计部门统计。据调查,一部分属注册地在外地的房地产开发公司开发的项目,另一部分确实是已动工但因各项手续不全不能入名录库,这些方面在一定程度上影响了全市房地产开发投资增长。

■ 结语

2013年下半年,洛阳楼市将掀起群雄逐鹿、厮杀比拼、品牌与实力较量,带有血腥味的序幕,尽管市场整体供量巨大,由于大量售价较高、低密度项目的入市,整体房价是不会下跌的。
另外2013年洛阳取消经适房的审批建设,以保障房、公租房解决低收入人群的过渡租赁居住,原本每年有近百万平方米交付的这部分购房大军,至少有二三十万平方米的需求将进入商品房购买序列,这对开发商来说是个好消息。
对于周边竞争激烈、资金缺乏的项目,团购风潮将会重新回荡,再死扛坐等涨价,面对巨大的新盘供量,就等着业内预计的明年下半年楼市步入又一轮低谷调控、死翘翘吧!

洛阳市房地产市场整体发展情况分析

对国家房地产调控政策和房地产市场发展形势的综合分析,有利于我们从宏观上对行业和市场有一个清晰的认识和基本判断,但是,立足于洛阳这样一个三线城市,在把握宏观政策和形势的基础上,更重要的是要对洛阳的房地产市场有更深刻的认识和判断。
从2005-2010年洛阳市房地产投资额对比可以发现,洛阳房地产市场除2008年受金融危机影响投资额较上年略微下降外,2005年至今房地产投资额均保持稳定增长态势。这反映出开发商对洛阳房地产市场的预期较好,有强烈的投资欲望,同时也预示着市场竞争将会更加激烈。
从成交面积来看,2010年洛阳房地产成交面积没有延续2009年的上升趋势,出现22.86%的回落,而2009年度的集中爆发是由于2008年受金融危机影响成交萎缩的原因。2010年国家的宏观调控对洛阳市有一定影响,房价虽有升,但数量有下跌,部分购房者在新政出台初期选择了观望,延缓了购房计划,直至年末市场供应量才陡然增大,而交易的备案数据具有时间延迟性,这都造成了年度成交总面积量的下滑。
从成交均价来看,自2006年以来洛阳房价一直保持上涨趋势,2009年至2010年房价更是以每20%涨幅递增,说明近两年洛阳房地产市场价格涨势明显。特别是2010年,月度成交均价在年初达到历史新高位后开始回落,经历了年中的长期徘徊之后,年末重新冲上4000元/m2,并继续上升达到4295元/m2的历史新高,下半年市区楼盘价格涨幅明显。
从商品房供应来看,商品房供应对比上年度增幅较大,但增大的供应量并没有有效缓解紧张的供求矛盾,2010年洛阳房价涨幅明显,主要原因归结为住房供给虽有所增加,但核心地段的项目房源紧缺,区域供需矛盾依旧紧张。2010年市场各产品投放构成中,普通商品房住宅仍然占据了绝对多数,在政府加大建设保障房思想引导下,经济适用房比例有所提高,而商业与写字楼仍然只有较少比例供应,这与发达城市尚有较大差距。

洛阳市房地产市场趋势分析

1 地价屡创新高带来房价的不断攀升
洛阳不断涌现的高价“地王”的出现,说明了开发商对洛阳房地产市场前景相对乐观的判断,2010年下半年以来洛阳的房价涨幅已多次进入全国前列,尽管从官方的统计数据显示投放量是去年的近三倍,但依然不能满足目前日益高涨的市场需求。究其原因,在需求方面是城镇化发展带来的大量城市新增人口逐年增多,由此带来的住房需求也日渐庞大;在供应方面则是土地供应的结构性失衡因素,如中心城区供应量过少,西工、涧西区仅占土地成交量的20%,土地开发成本也在连年提高,迫使开发商提高售价,供不应求的市场态势并没有转变,这也就造成了洛阳房价不可避免的继续走高。
2 中心同边缘地区价格梯度逐步显现
城市的房地产市场都存在不同层次的需求,在市场良性发展的前提下,价格应出现分化,中心区域同周边区域的房价将会明显拉开档次,不同的产品对应不同的单价,也对应不同的消费需求,这标志市场的发展已相对成熟。目前洛阳市场已出现这种价格梯度逐步分化的局面,中心城区西工、涧西的房价已同老城、洛龙区等边缘城区的中小楼盘明显拉开档次,楼层最高单价差额接近一倍。经过2010年市场的助推,中心城区楼价的涨幅已超出边缘城区涨幅的30%-50%,个别楼盘成为投资热点,一年内均价涨幅在2000元的楼盘不在少数,而边缘地带的涨幅多在1000元左右。
3 通胀压力引发购房投资明显增多
由于受到通胀压力的影响,cpi持续走高,流动性依然过剩,在国家加紧调控治理的背景下,房价却仍然逐年走高,并出现加速上涨的趋势,房产的投资保值、增值属性更加凸显,人们的买房投资热情日渐高涨,甚至出现了“恐慌性”购房,从临近岁末年初的城区代表性高档楼盘:升龙、中泰、华阳等的开盘销售情况来看,购房者的投资意图强烈,看好后市的增值趋势,小户型、低首付的产品往往是一房难求,洛阳市场上已开始涌现典型的投资群体。
综上所述,2010-2011年出台的一系列金融、土地、房地产调控政策的主要目的仍是打击过度投机行为,加大市场供应,维护市场秩序,确保房地产市场稳定发展。虽然国家的房地产调控政策会对部分购房者产生影响,但是作为一个极具发展潜力的三线城市,随着洛阳城市框架的逐步拉大,城镇化水平提高,产业集聚和交通、市政设施的完善,房地产市场需求潜力必将进一步被挖掘。

项目地址:王城大道与中州路交叉口以北
销售均价:5800元/平方米
销售热线:60699999
项目地址:洛阳市珠江路与丽春路交会处
销售均价:6,800元/㎡
销售热线:60698888
项目地址:西苑桥南延滨河公园向西50米
销售均价:6,500元/㎡
销售热线:65622333 65622777
项目地址:涧河与纱厂西路交会
销售均价:5,500元/㎡
销售热线:68999999
项目地址:关林路与厚载门街交汇处
销售均价:5,700元/㎡
销售热线:68628888
项目地址:洛龙区关林路与兴洛街交汇处
销售均价:5,400元/㎡
销售热线:65557777/7778
项目地址:开元大道与瀛洲桥交会处西侧
销售均价:5,200元/㎡
销售热线:64278888
项目地址:九都路与丽新路交汇处北100米
销售均价:8,400元/㎡
销售热线:66778899
项目地址:关林大道与厚载门街交汇
销售均价:5,600元/㎡
销售热线:65975888
项目地址:洛阳市政府正对面
销售均价:7300元/平方米
销售热线:61858888/61859999
项目地址:滨河北路加油站西行800米
销售均价:5,600元/㎡
销售热线:68621666/999
项目地址:天津路与九都西路交会处西
销售均价:6,000元/㎡
销售热线:60861111,60862222
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