2012年的洛阳楼市,上半年风云诡谲,下半年偶泛涟漪,小幅爬升,年底小现繁荣。对2012年而言,这出跌宕起伏的热播剧终于有了一个不错的结尾。而步入2013年,房地产市场又将上演怎样的“剧情”,还要划上大大的问号。
      应对着2012年的末日说,2012年开年,房地产市场以“惨淡”开局,1月洛阳楼市可以说也是经历着前所未有的极度严寒,虽然说是传统的春节楼市成交淡季,但是在楼市调控大背景下,在延续几个月成交低迷之后,跌入谷底的市场让人看不到希望。进入2月,房地产政策、金融政策等方面的利好举措给市场带来了一定转机。各地楼市包括洛阳在内均呈现出一丝起色,洛阳在返乡置业和刚需客群的支持下,也呈现“小阳春”之势,但是让人大跌眼镜的是“小阳春”之以建业、名门、升龙等知名开发商核心区位楼盘纷纷跳水并且迅速蔓延,洛阳楼市房价跌入谷底。此时价格也成为成交的唯一动力,“降价则卖,不降则不卖”。建业老板胡葆森在多家媒体表示:“房价要下行”。在持续价格支撑的动力下,“红5月”上演。不过跳水降价的时间持续也不过短短两个月,
      6月随着全国楼市成交回暖以及首套房贷利率下调等政策利好,助推积压已久的刚需和部分改善性需求进一步释放,价格有所回调洛阳楼市继续保持成交的稳定。6月-8月市场供应全面开花,成交也是可圈可点,但是期待中的“金九银十”并没有如期而至,人们在等待十八大的召开,无论是政治或者经济上,都经历了一段中短期的调整和观望,整体楼市也随着这波调整有所波动。十八大过后,宏观调控稳中有松,各方面的舆论也趋于利好,楼市环境开始翘首。
      2012年全年商品房整体供应面积538.4万㎡;销售面积:299.5㎡,销售价格:4705元/㎡。其中住宅供应面积444.1万㎡;销售面积:260.7万㎡ ,销售价格:4160元/㎡。对比2011年整体数据供应增加近百万平方米主要为非住宅供应的增加,住宅整体供应与2011年基本持平,整体销售基本与2011年持平,商业销售有所增加,住宅销售减少18万㎡;整体销售价格由于商业销售的增加,所以整体上涨221元/㎡,住宅整体成交价格下降39元/㎡。
       2012年,从年后的刚需撑市观望再到改善购房回归,从开发商最初的诚惶诚恐到淡定定价、推货营销,整个2012,市场博弈一直没有停止,在年度收官时,我们梳理整个市场的信息,以期为从业者和购房者来年更客观理性的看待市场提供参考。
四、2013---稳定依然是大局
2012年被称为 “史上最严厉调控年”, 调控政策层出不穷、地产群雄争霸全城、购房者举棋不定,这些都构成了2012年地产众相。时至年底,楼市也迎来多重乱象:公积金新政议论火热、恐慌性购房、限购取消说四起、众房企掀起拿地高潮……这给不太明朗的楼市再添雾霭,地产列车难寻楼市轨迹
       经济政策方面:虽然中央仍然一直强调“房地产调控政策不放松”限购和限贷政策短期内不会取消,但是无论是地方政府、开发商还是消费者,目前尽管政策不可能松绑,但也不会有重大政策出台,大家对于后市的信心逐步显现。
       作为政策风向标的十八大报告一字未提房地产与调控,而保障房建设却破天荒首次进入党代会报告,说明保障房已经进入政治领域上层建筑的调控思维,形成中国房地产市场保障房与商品房“两条腿走路”局面。十八大报告中与住房有直接关系的仅有三句话,一句是“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度,加强保障性住房建设和管理,满足困难家庭基本需求。第二句是“要解决好人民最关心最直接最现实的利益问题,在学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居上持续取得新进展,努力让人民过上更好生活”;第三句话是“促进生活空间宜居适度”。新增住房需求和改善性需求将会持续增加。房地产市场“扩大内需”,改善性住房将是重要内容
       “双轨制”保障房和商品房,市场和政府“两条腿走路”将是未来发展的趋势,也将是2013年政策尝试和努力的方向。
       经济方面2012年中央经济工作会议明确指出要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策,要积极稳妥推进城镇化。这些都将为房地产带来发展机遇。
一、供应---全面开花,各显其能,库存压力居高不下
       2012年全年批准预售面积为595万㎡,比2011年增加近百万方,主要为商业供应的增加。在上半年,住宅市场不景气的情况下,各大楼盘均加大了商业的推广和销售力度,升龙广场,上半年线上主要推广的是商业,住宅基本转为线下以降价来支撑其高流量回款;世纪华阳在小户型的余房去化的同时推出了新体量的商业,新区的东方今典、盛唐至尊等项目均加入了商业的销售来支撑上半年的回款;此外老城瀍河区的恒大绿洲、古城天街等项目的商业投放体量也不小,另外建业凯旋广场、中迈红东方的写字楼也是非住宅供应的重头。住宅方面虽然没有2011年底预期的那么多,众多项目在市场不景气的背景下放缓了推盘的节奏,但是在下半年楼市稍有好转,各大楼盘均加大了推盘力度,盛唐至尊23万㎡,宝龙城市广场16.6万㎡,建业龙城16.4万㎡,升龙广场22万㎡,京熙帝景13.8万㎡,恒大绿洲35.8万㎡基本成就市场供应的主力,其他新开楼盘可圈可点的也就只有天城一品、升龙城和香榭里定鼎广场了。另外值得一提的是在告别了大规模团购之后的经开区及伊滨区,在下半年也开始发力,众多项目崭露头角。原来预计的正大广场项目,大曌国际、达玛格力(原摩天中城)包含中弘三地联动项目本应在市场产生号召力的项目只在2012年吹了吹风。 2012年,洛阳市场库存压力继续加大, 239万㎡,加上2011年的190万㎡,洛阳市场库存已经达到429万㎡,在不增加供应的情况下,以2012年全面的去化量,需要1个半的2012年才能去化完全。去库存仍然是2013年最主要的关键词。 2012年,整体供应的表现是稳扎稳打,步步为营。产品力就是销售力在2012年除了价格以外,表现得也十分明显。上半年,中大规模的楼盘在放缓推盘节奏的同时,也加大了产品力的提升及体验营销的投入,恒大运动会所提前对业主开放;鼎城加速景观打造,在春暖花开之际全面展现;盛唐斥巨资提升景观品质,直接在下半年立面呈现之际极大的助推和提升了全年的销售;加州1885移植龙湖产品概念;山水华府也在年中的时候全面开放了其景观示范区……但是总体来说2012年的产品线走的中规中矩,没有2011年那么亮点纷呈。倒是商业产品上给市场留下了很多的期许,建业凯旋广场入驻的大商及ZARA等一线品牌,升龙广场同样引进的大商不知道业态未来该如何区分,其他还有赛博和永辉超市,这两大商业的运营,西工城市商业中心的地位将得到进一步巩固;新区泉舜财富中心2012最大的动作主要集中在商业,宝龙城市广场购物中心、永辉超市平稳运营拉动了新区商业的提升,未来泉舜已和丹尼斯签订了入驻协议,只有正大还尚未明确主力商家,但是未来新区商业中心的地位已毋庸置疑。应该说2012年也是继2005年王府井入驻带动洛阳商业发展之后大发展的一年。
城镇化建设和改善型需求或将成为2013年整体楼市的关键词。作为洛阳楼市来说,这两方面也将有突出表现。
1、供应:库存高企,城中村改造项目将成为市场供应主力 2011年-2012年新房供应库存高达429万㎡,虽然统计口径可能存在出入,众多楼盘在取得预售许可证之前就已经通过团购等手段出货。但是不能否认的是2013的供应量仍将保持较高位的增长趋势。瀍河区恒大绿洲2013年仍有发力空间,500亩的旭升村改造项目地久艳阳天和君河湾虽然2012年没有正式入市销售,但是部分楼栋已经接近封顶,上半年入市指日可待,另外史家湾改造项目也已经开始挖坑,11月份毛书记亲自视察督战,2012年瀍河区的城中村改造项目加力毋庸置疑。老城区祥瑞新城50万㎡项目2012年已经展开团购,虽然工程进度较为缓慢,但是前期推广已经展开;香榭里定鼎广场开盘将近6300元/㎡开出了老城区标杆价,目前仅有三栋楼在售,后续30多万㎡的量销售压力可见一斑。此外老城区徽安新城随着拆迁力度的加大,2013年仍有一定体量入市。另外老城、西工道北区域2013年的供应量也不可小觑。鼎城自不用多说,2012年不温不火的销了一年,后续随着市场的变化,预计会加大其开发及销售的速度。畔山兰溪98万㎡、北辰御花园160万㎡项目已经体量惊人,还有零星的小项目城北阳光、阳光富邸、新城公馆的加入。西工天城一品、升龙广场仍是两大供应主力,名优雅筑二期千呼万唤,终于在2012年底开始销售,但其后续还有近一半的体量尚待拆迁开发。涧西2013年必然是楼市的主角,升龙城2012年底开盘销售,2013年必有好戏在后头;达玛格力涧西南昌路最后一块宝地,必然在2013年拉开帷幕;中弘南昌路中富锦园、南村改造中弘卓越城以及浅井头村地块2013年非常值得关注;此外九都西路已有的山水华府、加州1885在2012年已经展开肉搏,2013年还有北航、名兴等地块的加入,“激烈”已经不足以形容其竞争态势。新区核心区势头显然已经难以盖过涧西,屈指算算也就只有正大国际广场值得期待,此外盛世新天地2012年低调行事,却已于年底取得了预售许可证。大曌国际从拿地开始就备受关注,2012年其售房部开放也应该算楼市活动的一个重点,但是其“城市新帝标”同样打高度明显弱于升龙城的“换个高度看世界”。经开区和伊滨区前期虽然团购建设如火如荼,但是终究没有品牌开发商的加入而显得底气和后劲不足,如果未来万科真的能加入,那对区域发展来说倒是“极好的”。
       此外各区域的非住宅在2013年也将大展拳脚,瀍河区恒大商业地块或将启动;西工建业凯旋广场、升龙广场商业将陆续开始运营;涧西升龙城商业全面展开销售,世纪华阳、建业壹号城邦、名门盛世的商业也将投入运营;新区泉舜财富中心商业开幕,正大广场商业开始销售……此外,写字楼市场全线角逐也大有看头,超高层写字楼全面开花,世纪华阳五星写字楼已经入市,后续升龙广场、升龙城、大曌国际、正大广场以及经开区伊滨区大量写字楼也将陆续入市,虽然近两年写字楼租赁市场供不应求,2011-2012年世贸中心、年建业凯旋广场写字楼销售也极为亮眼,但是未来几年的写字楼供应,以洛阳目前的城市发展水平是否可以容纳和消化,目前还无法定论。 总体来说2012年土地成交量不大,且2012年众多地块均放缓了开发的节奏,所以在市场环境逐步转好的前提下,众多前两年拿地的项目均会陆续入市,而且涧西、西工、老城、瀍河的城中村改造在国家加大“城镇化”进程的号召下,市政府必然也会加大力度投入到拆迁的工作,所以2013年供应量必然在2012年之上。
2、需求:改善型需求将逐步入市放量 洛阳的改善型需求应该说在2009年-2011年上半年已经有非常突出的表现。特别是2011年上半年表现更为明显,如果没有经济形势的下滑和国家的宏观调控,2012年唱主角的除了刚需,改善型需求必然成为一道风景但是在调控的各种压力下,洛阳众多的改善型需求选择了等待,同时洛阳众多的中高端产品也选择了延迟入市。但是2012年洛阳的改善型需求仍然可圈可点,世纪华阳6期200多平方米以上的大户型开盘销售百余套,国宝别墅依然保持稳定销量,包括“262”大平层销售业绩也算平稳,此外香樟林别墅开盘也热热闹闹。充分表明洛阳金字塔尖级的改善型需求客观存在。相反的是满足这些金字塔间的需求产品洛阳整体供应十分有限,对于这些人来说再买房满足的不仅仅是居住需求,而需要满足更多全面,身份感、舒适感、安全感包括兴趣爱好、精神享受……都要在房屋空间中满足。2013年能够满足这些需求的产品或陆续出现。中弘新区体育场附近的钓鱼台一号院、京熙帝景南区,都是纯大面积投放市场,除此以外中产阶级的改善型需求在长期间的等待和观望之后,价格相对稳定,产品选择空间增大,各方面品质全面提高的市场环境中,也会选择适时出手。而这种需求量将很可能与刚需持平甚至超越。 所以在2013年,一些开发商在高价地块上的开发,如果要保持相应的利润,产品定位重点针对改善型需求的人群,或是更为明智的发展之路。
3、价格:供大于求的市场背景下,暴涨可能性较小,稳定是大趋势 在2011年年报的时候我们说市场正由过去的卖方市场正在转向买方市场。房地产市场正在吻别“黄金时代”,牵手“白银时代”,因为在买方市场下面最大的特点就是竞争会加剧,因为供应量变化,存量增多,供应加大,供大于求,竞争加剧,大鱼吃小鱼、洗牌,集中度会加大。
       如果说2012年价格下调是宏观调控的阶段性成果。哪么2013年以致更长的时间,政府有形的手将逐渐退出,市场无形的手将发挥其更大的作用。随着政策“双轨制”的执行,调整商品房价格的最主要的因素就是市场的供求关系。而前面我们已经有了结论,2013年供应激增,需求释放,库存压力巨大,所以2013年楼市价格市场仍然是一个相对健康稳定的市场。市场大幅上涨的可能性不大。整体市场上半年价格增长幅度或略高于2012年整体增长率,下半年市场会在一个更为稳定的环境中运行。价格上调或下浮的结构更多的取决于供应结构的变化。随着核心区高品质楼盘的大批入市,价格会随之稍有上调。
       总体来说2013年洛阳楼市价格拉锯会加大,高品质楼盘价格走高,低端偏远区域楼盘价格走低。房价的大幅上涨或下跌都是我们所不期望看到的,2012年应该说是国家调控的成果年,国家也一定会想尽一切办法巩固这来之不易的成果。随着改善型需求的入市,实际上对开发商的开发理念和实力也是新的一轮考验,提升品质就意味着会加大投入,价格随成本的上升而理性上升应该是健康的,众多消费者也愿意为之买账。
       房地产开发的暴力时代在2012年之后已然过去,未来考验市场的绝对是实力和能力的综合较量,浑水摸鱼必然会被水所打昏。无论和开发商还是消费者未来都会更为理性的面对市场,我们也期待2013年房地产市场稳步走上健康发展之路。
二、需求---刚需撑市,改善需求回归
从价格到价值理性置业


       2012年出现频率最高的一个词恐怕非刚需莫属。严厉的调控政策使得房地产市场一度陷入浓厚的观望情绪中,然而,刚需一族的崛起,无疑给这个市场打入了一剂强心针,成为了支撑市场中坚力量。在这样的背景下各大开发商也积极调整产品结构,开始将刚需和改善型刚需产品作为主要回笼资金的利器。
     市场自调控以来,虽然购房者的观望情绪在短时间内影响了楼市成交量,然而长期来看,严厉的调控对于刚需销售并没有明显的影响。“事实上,一直以来,刚需都是洛阳市场上的主力购房者。住宅商品房成交面积段一直以80-130㎡为主,只是购房者的意愿会出现不同的侧重。2011年在楼市向上发展的周期,品质楼盘偏大面积户型受到青睐,而2012年,除了投资需求以外,改善型需求也受政策影响,陷入更深的观望情绪,所以2012年小户型和中户型的成交更为亮眼,成为主体。上半年国宝华府、盛唐至尊、东方今典去化最快的基本为90㎡左右的两房和110㎡左右的小三房。东方今典2012年新开的4栋楼直指刚需。下半年开的京熙帝景、香榭里黎明也同样是中小户型销售为主力。同时,2012年,70%以上的购房者均选择贷款的方式购房,在限贷政策严格执行之下意味着这些购房者均为首套房置业或者改善型置业。
       2012年年初,市场仍继续2011年第四季度的观望情绪,购房意愿下降,成交量并不理想,然而三月的小阳春很快让大家看到了楼市回暖的希望。众多开发企业为了迎接刚需这一群体,采取多种打折促销的方式,用以价换量的打折优惠来实现去库存销售放量的目的,返乡置业房、特惠房、结婚房、学区房等多种方式组合上市,各种看房团、团购会等形式也给楼市增加暖意。 随着楼市微调政策的出台,降息降准等政策继续利好刚需购房者,第二季度市场继续回暖。进入第三季度,随着大量楼盘推盘上市,七八月份意外出现淡季不淡的情形。由观望到出手,购房者的心态也逐渐趋于理性和成熟,购房者的心态演变过程分为三个发展阶段。“在政策力度持续加压背景下,降价预期使得市场观望氛围加重;博弈中期,面对诸多同质项目,购房者理性分析地段、配套、项目个性,做出初步选择;第三阶段,从拟定安身之所到寻求品牌开发主体背景、项目形象品质,追求更高的生活质量,产生购买动机。
       对房地产市场来说,政府调控会让购房者阶段性看空楼市,继而产生购房需求的“低潮期”。在购房过程中,购房者的心态是一种“煎熬”,消费者希望政府调控能够让房价回到阶段性低点,他们既想等待价格低谷购房,但同时又害怕错过买房的好时机。不过,随着市场逐渐趋于理性,购房者对于未来楼市的走势有了基本的把握,就不会继续纠结于房价和抄底问题,而是开始在理性选房上下功夫。随着房地产市场逐渐成熟,客户在购房时也更加注重它的居住价值,回归住宅的居住舒适感成为今后发展的主旋律。”
三、价格---从三级跳水到平稳趋升

     从11年年底-12年年初,虽然楼市成交几乎跌入谷底,但是价格似乎没有像人们所预期的那样随之跌入谷底,而是以节庆期间局部促销为主,优惠幅度集中在300-500元/㎡之间,额度可控,范围较小。2月初凯瑞国宝华府率先降价开启了洛阳楼市降价的序幕,建业、名门、升龙等大盘名盘紧随其后,部分楼盘一下从6字打头,降至5字出头,甚至4字打头,降价幅度之大、速度之快刺激了楼市成交的稳步回升,3月随着全国楼市成交回暖以及首套房贷利率下调等政策利好,洛阳楼市“以价换量“继续保证成交的稳定。4月洛阳楼市依然延续降价潮,降价已由暗转明,由局部转全局,成为常态。前期已推出优惠和特价房源的楼盘如国宝、升龙、建业宝龙等继续加推,新项目龙门壹号、香榭里畔山兰溪“3字头”低价团购尾盘项目康城尙座、世府名邸等准现房也加入特价之列。除此之外,开发商还提出低首付、买房送面积等优惠策略促进成交。5月商品房供应有一定的放量,东方今典、鼎城、中泰世纪花城等6个项目开盘销售;衡达地标、京熙帝京、上海滩华府3个项目认筹;世纪华阳6期江山汇、建业凯旋广场亮相。众多新盘,核心区中高端楼盘的开盘亮相也帮助洛阳楼市价格的企稳,至此也就基本结束了洛阳楼市价格三级跳水的状态。虽然6月住建部等各部委多次辟谣并重申巩固调控成果,但在稳增长的宏观政策基调下,市场对楼市调控预期已悄然发生变化。继6月8日央行下调人民币存贷款基准利率后,不到一个月内再次降息,进一步推动楼市的复苏。已成功打破市场的观望情绪,助推积压已久的刚需和部分改善性需求进一步释放7月众多楼盘在此刻积极顺应利好形式,客户维系活动增多,报广投放增多。京熙帝景、东方今典悦界升龙广场B区国际数码港开盘