四、短期经济与政策形势展望

     2011，调控之年，经济增长放缓，遏制通胀和投资过热成为政策基调。目前为止，紧缩政策效果已经充分显现，通胀回落，楼市成交锐减，房价基本停涨。然而，随着紧缩政策的施行，经济增长尤其是中小企业发展面临一定困难，房地产市场在僵持中也存在着剧烈波动的风险。在此背景下，2012年政策环境的主要目标将是巩固调控成果，引导经济和楼市逐步调整实现良性的结构改善，“控”的趋势减弱，而“稳”则成为调控主旋律。未来房地产企业思考经济与政策形势需要关注的四个基本点：

     1.资金：

     虽然2011年末下调一次存款准备金率，但是21%的存准高位仍然属于较高水平，流动性紧张的局面仍将存在。考虑到中小企业面临较大资金困难，未来可能会通过继续小幅下调存款准备金率予以中小企业资金支持，但是贷款投放方向将会明显倾向于生产型企业而不是房地产等金融资本相关企业，房企面临的资金压力仍然会比较大。另一方面，由于目前各类企业金融成本较高，对企业运营产生较大压力，未来连续或大幅加息的可能性很小，这对降低购房者借贷压力，促进客户成交是一个利好消息。

     2.供应：

     2009年以来房价的快速上涨吸引了大量开发企业提高拿地和开发数量，而伴随着2011年下半年以来的成交下滑和未来保障房的大量入市，短期内房地产存量将达到前所未有的高点，整体市场竞争压力空前巨大。面对大量保障房对刚需客户的分流，如何提升自身产品质量和服务价值，或许将是大多数开发商避免恶性价格战竞争，突破市场困局的优先选择。

     3.需求：

     目前来看，持续的调控压力释放已经在市场中造成了比较浓厚的观望气氛，而随着调控效果的持续释放和媒体对于房地产市场转冷的大量报道，会有更多的购房者期待降价，选择持币观望。另外，由于房产的投资属性得到广泛认可，购房者受“买涨不买跌”的心理影响较大，因此开发商有可能需要面对楼盘降价购房者却依然观望的尴尬局面。在这样的背景之下，深化对于自身产品适合客群的认识，增强针对性促销措施，保证营销推广的质量和成功率是开发商的正确策略。

     4.价格：

     在全国性价格停涨的大形势下，以万科、龙湖为代表的大型开发企业纷纷转而实施现金流战略，加强促销力度，通过“以价换量”来确保资金回流，降低企业运营风险。短期来看，房价下降的趋势无法逆转，因此具备销售条件的项目，应尽早加大促销优惠为宜，避免后期大量竞争对手同时促销降低自身促销措施吸引力，陷入恶性价格竞争的困境；而对于尚未取得销售资格的项目而言，开发商一方面要运用可利用资源加快取得预售资格，另一方面可以尝试拓展单位团购、定向开发等可以提前回款的开发方式，在避免违规的情况下加速资金回笼。

     洛阳市宏观背景分析

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        一、洛阳市整体规划

     1. “十一五”发展回顾

     2011年作为洛阳市“十二五”规划开篇之年，起到至关重要的承上启下作用。回顾“十一五”洛阳城市发展，洛阳整体城市发生了巨大变化。

    

     回首“十一五”期间，洛阳市城市化进程加速推进，市区沿洛河两岸对称发展，新区开发建设和洛北旧城区升级改造同步推进，城市功能不断完善，形象大幅提升。新区核心区道路交通、生活设施、绿化工程逐渐完善，完成了全市行政中心向新区的转移，“成规模，聚人气，出形象”的建设目标基本实现。新区拓展区（经开区及伊滨区）规划建设取得初步成果，路网、管网建设加快推进，重点工程相继奠基、施工，标准化厂房一期工程基本完工，一大批重点项目陆续开工建设。

     道路交通方面改善尤为显著，道北二路、九都西路等城市干道以及瀛洲桥、凌波桥建成通车，西苑桥、洛阳桥加宽改造顺利竣工，拉大了城市框架，打通了连接洛河两岸产业集聚区的物流通道，方便了群众出行。随着洛偃快速通道、洛宜快速路等快速道路的通车，以洛阳市为中心的“半小时”车程经济圈呈现雏形，洛阳市与县域关系更为紧密。

精顺研究院观点：“十一五”期间洛阳市经济、城市建设的快速发展，道路网络建设的日益完善为洛阳市房地产行业迅速发展奠定了坚实的社会基础和经济保障，同时作为重要支柱产业，房地产行业的快速发展也为社会整体发展起到至关重要的拉动作用。

     （注：洛阳市“半小时”经济圈：《洛阳市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中提出改造、新建洛阳至偃师、孟津、吉利、伊川、宜阳、新安六县（市）区的五条快速通道，完善中心城区到周边县（市）区快速骨干路网，构建半小时经济圈，带动沿线经济向心发展，形成市县产业与交通融合的新型城市格局，进而拉动周边县市加快发展。）

          2.洛阳市2011年城市建设情况

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       城市建设方面

     1—9月份，洛阳市共实施城镇基础设施项目227个，总投资221亿元，年度计划投资136亿元，完成投资101.3亿元，同比增长47.1%，占年度计划的74.48%。其中拓展区中央商务区项目部分主体完工。

     道路建设

     龙门大道改造主道部分路段完工并已通车，310国道（定鼎北路—杨王路）改造、金业路、建设路等11条北城区道路改造进展顺利。其中竣工道路项目共106个，洛阳桥改扩建、南昌路、天津路瀛洲北路等14项洛北市政道路已竣工；伊滨区希望路、伊洛大道等5条主干道路建成通车，17家产业集聚区完成路网建设159公里，一批县城基础设施也竣工投用。同时启动了九都路快速路工程、中心城市东环、西环和南环3条环城路前期工作。

     保障房建设

     截至11月份，全市已落实保障性住房建设项目83个35626套，超额完成目标任务，且已全部开工建设，完成投资16.4亿元。其中，经济适用住房开工84万平方米9863套，竣工39万平方米4644套；公共租赁住房开工72万平方米14484套，竣工3.9万平方米1023套；廉租住房开工12万平方米2418套，竣工18.9万平方米3775套；棚户区改造开工93万平方米8861套。廉租住房目前累计保障困难家庭29251户，发放补贴8486万元。

    

     伊滨区建设

     7月1日《洛阳市人民政府关于委托洛阳伊滨区管理委员会行使部分行政职能的规定》正式施行，伊滨区管委会将拥有部分“生杀大权”。随着伊滨区项目主体工程逐步完工，中央商务区已初具规模，洛偃快速通道与开元大道对接并通车为伊滨区交通带来便利，开拓大道跨伊河大桥施工使伊滨区与新区连接更为紧密。伊滨公园全面施工标志着拓展区水系景观设施进入施工阶段。

精顺研究院观点：保障房建设任务超额完成，竣工项目增多，将极大缓解中低收入人群购房压力，同时也分流了商品房市场部分刚需客户。随着交通压力逐渐增大，市政道路交通网络也日益完善，有利于洛阳城市框架的进一步拉大。

         3、洛阳未来城市发展趋势分析

     “十二五年规划纲要”指明了洛阳未来发展方向

     根据《中共中央和河南省委关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》和《中原经济区建设纲要（试行）》精神，结合洛阳实际，《洛阳市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》(下称《纲要》)正式出台。

     《纲要》围绕洛阳城市定位，将“一中心五组团四支撑”作为洛阳“十二五”发展的总体布局，实现中心城市和县（市、区）统筹发展、集聚发展。

     “一中心”即做大做强洛阳中心城市

     “五组团”为吉利区、新安县、孟津县、宜阳县、伊川县抱团发展，打造“半小时经济圈”

     “四支撑”即充分发挥汝阳、嵩县、栾川、洛宁等四县地域广阔、资源丰富、生态良好的潜在优势、后发优势，形成全市整体发展的强力支撑。

    

     《纲要》同时指出在全面推进城镇化建设方面突出城市特色，重点提升新区建设水平和带动能力，改造洛北城区，促进县域经济发展，加快中心镇和产业集聚区发展，奠定“三化”协调发展基础。加强基础设施建设，加快城市轨道交通规划和建设，逐步形成横穿涧西、西工、老城、瀍河，纵贯洛北城区和洛南新区的“十”字型线网骨架。

  精顺研究院观点：“十二五”规划出台为洛阳市下一个五年发展定下基调，在强调农业基础性地位的同时，洛阳中心城市定位，明确洛南新区在推动洛阳市整体发展进程中的核心位置，区域抱团发展，大力推进新兴工业化、特色城镇化、农业现代化，产业结构调整、基础交通建设、保障房建设将成为发展主旋律。而随着社会经济结构不断调整，房地产行业发展也将更为健康、平稳。

        洛阳市中原经济区副中心城市地位正式明确

     《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》中明确提出，正式将中原经济区上升为国家级区域发展战略，按照统筹区域协调发展的部署，国家出台实施系列支持中部地区崛起和促进生产力布局向中西部倾斜的政策措施，为中部地区经济社会加快发展提供了有力的政策保障和机遇。

     《中原经济区建设纲要》（试行）中同时指出，洛阳市作为中部地区重要的工业基地和连接中西部的重要节点城市，经济腹地宽广、产业基础雄厚，劳动力资源充沛，特别是随着近年来交通条件、生态环境、管理水平等方面的巨大改善，已成为东部产业资本向中西部地区梯度转移的重要承接地。

    

  精顺研究院观点：“建议”及“纲要”的颁布为洛阳区域城市整体定位提供有力支撑，即副中心城市，同时国家宏观战略倾斜为洛阳市优惠扶持政策的制定实施提供保障，洛阳市城市地位稳固提升，带动豫西城市群及其所辖县域城市快速发展。

        洛阳市未来十年商业布局（2011-2020）

    

     根据规划，市区商业功能区将按等级划分为市级、区级、社区级三级体系，确定的城市中心城区商业规划布局结构为“一核四主四副二十区”。

     “一核”即洛阳新区商贸核心区。该核心区以展览路为轴线，西至通济街，东到关圣路，北至政和路，南到牡丹大道。形成现代批发商业和零售商业融合的发展模式。

     “四主”即西工区、涧西区、老城区、伊滨区的四个市级主商业中心。“四副”即四个市级副商业中心。分别为王城大道-九都路商业中心、南昌路-丽春路商业中心、九都东路-启明南路商业中心、道北商业中心。“二十区”即二十个区级商业中心。

  精顺研究院观点：新商业布局规划的颁布将进一步明确各区域商业定位，中心商业区发展重心从规模扩张转向层次提升，重点发展区域向南倾移，洛南区域缺乏人气的现象以及商业配套不完善的情况将得到极大改善，为进一步加大房地产开发提供保障。

        洛阳总体房地产市场

     一、洛阳总体房地产形势分析

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       1.2009年-2011年商品房供销走势

    

     精顺研究院观点：2011新区商品房供应占比56%，主要项目为书香苑26.0万方，盛唐至尊24.2万方，君合园住宅小区19.5万方，宝龙城市广场18.5万方，东方今典18.0万方，其中书香苑、君合园大部分房源为定向开发。涧西区供应占14%，其中世纪华阳16.5万方。西工区主要是升龙广场，全年共批准预售20.3万方。瀍河区，恒大绿洲仍占主力，供应22.3万方。洛河以北中心城因为配套成熟仍然是多数购房者的首选置业区域，但是房源供应明显不足，区域供需矛盾依旧存在。

     三、2011年土地供应情况分析

     1.土地整体成交情况

    

     精顺研究院观点：2011年住宅、商业类用地出让共计105幅，同比上涨162.5%，成交面积5773亩，总金额86.73亿元，同比涨幅均达100%以上。成交均价150万元/亩，相比2010年下降2.60%。造成量升价跌的局面，主要由于本年度中心城区土地日益稀缺，成交所占比重较小，土地供应以经开区、伊滨区为主，这些区域无论从交通还是医疗、教育等其他生活配套都无法与中心城区相比，因此拉低了成交均价。

     2.2011年各月土地成交面积

    

     总结：

     作为洛阳市重点建设发展区域，新区在售项目众多并且大盘云集，占地百亩以上项目占七成以上。

     新区楼盘品质较高，注重景观规划并且自身配套设施完善，产品以高层为主。

     户型以90-110㎡两房、120-150㎡三房为主，部分楼盘规划少量四房，另外新天地红太阳、宝龙城市广场、世贸中心、中迈书香苑均推出小户型公寓产品，40-60㎡一房为主，宜商宜住，低总价的小户型产品受到了刚需及投资需求的热捧，整体销售情况良好。

     价格方面，新区项目在政府新的规划理念下开发建设，加之大型知名地产开发商的进驻，楼盘销售价格高于洛阳平均水平，核心区域售价多为6000元/㎡以上。

     3.新区代表楼盘详情

   泉舜财富中心    

         

     开 发 商：厦门泉舜集团洛阳置业有限公司

     设计单位：美国LLA建筑设计机构

     地理位置：洛阳新区市政府正南方

     占地面积：418亩

     总 建 面：118万㎡

     建筑风格：后现代主义

     产品形态：高层住宅、综合SHOPPINGMALL、大型超市、酒店式公寓、休闲娱乐中心

     容 积 率：4.3

     绿 化 率：45%

     总 户 数：2100

     分期情况：分八期，现售六期润泉苑6#楼

     户型配比：94㎡两房，127、139㎡三房

     内部配套：暖气、天然气、车库；600亩中央公园；18万㎡Shopping Mall；64000㎡国际水景园林；12万㎡街区商业、五星级酒店；双语幼儿园

     周边配套：交通配套：距离郑西客运专线洛阳龙门站仅1.5公里

     商业配套：丹尼斯大卖场，大张盛德美，苏宁电器

     金融机构：交通银行，中国银行，农业银行，兴业银行，洛阳银行

     景观配套：开阳湖，北面正临洛阳音乐喷泉

     销售进度：锦泉苑、铭泉苑已售罄，目前在售六期润泉苑6#楼

     推广渠道：报广、单页、户外、网络

     定 位 语：只此一个中心，圈定一城繁华

     客源分析：项目较大，辐射面广，政府、周边企事业单位及洛阳各县市

     商户

     优势：1.位于新区市政府对面，是未来商业、行政、金融中心

     2.项目北邻开阳湖音乐喷泉，南邻市政景观绿化带，具备景观优势

     3.项目体量大，业态全，自身配套完善，升值潜力大

     4.开发商实力雄厚，形象良好，可信度高

     5.赠送景观阳台面积大，可改造

     劣势：

     1.房价较高

     2.内部配套大型商业中心，管理不便

     3.6#楼位于项目南侧，未能共享开阳湖景致

     4.户型设计不合理

     2011年泉舜供销情况

    

     2011年泉舜供应合计7.6万方，656套，2011年监测销售约1000套（其中包含2010年存量房源），后续可销售存量约30万方。

     （备注：供应数据来源于房管局预售许可证网站。销售数据来源于精顺研究院市场部市场调研监测数据）

     2011年全年泉舜价格走势

    

     开 发 商：河南东方置地有限公司

     设计单位：深圳设计院

     推广公司：磐石地产

     地理位置：西苑桥南向西50米

     占地面积：815亩

     总 建 面：130万㎡

     建筑风格：新古典主义

     景观风格：点式加平面水系景观

     产品形态：高层、洋房

     容 积 率：2.4

     绿 化 率：36%

     总 户 数：1588户

     户型配比：16#楼116、140㎡三房、173㎡四房共78套；27#楼96㎡两房、125、131㎡共144套

     内部设施配套：幼儿园、小学、商业中心、星级会所、酒店、公寓

     周边配套：商业配套：依托南昌路商业街，周边无成熟商业

     教育配套：洛阳理工学院，河南科技大学，古城中学，梅森学校

     医疗配套：脑血管专科医院

     交通配套：68、25、28、34、70路在“滨河南路古城路口”站下车

     公园配套：洛浦公园，新区体育公园

     物业管理：今典物业，物业费1.2元/㎡

     推广渠道：户外广告、报纸广告、网络

     定 位 语：境界之上 归心于生活本原

     客源分析：高端消费人群；追求高品质住房人群

     优势：

     1.景观资源优势，洛河沿岸，湿地公园

     2.洋房+高层低密度产品稀缺

     3.户型设计合理

     4.小区内部绿化率高

     劣势：1.生活配套设施不完善

     2.周边商圈、人气均不成熟

     2011年东方今典供销情况

    

     2011年东方今典供应合计7.14万方，567套，监测销售30%，剩余可销售400套左右，后续存量约60万方。

     （备注：供应数据来源于房管局预售许可证网站。销售数据来源于精顺研究院市场部市场调研监测数据）

     2011年全年东方今典价格走势

    

     2011年全年东方今典营销节点

     1月：出的12#、13#、14#、15#楼均为临河产品，均价5500元/㎡

     2月：洋房2期接受咨询

     4月：样板示范区盛装开放

     5月：高层价格上涨至6300元/㎡，境界2期洋房开盘

     7月：高层加推16#楼，均价6800元/㎡，举办感恩10周年VIP客户答谢晚会盛宴

     9月：推出87套商铺，均价10000元/㎡

     10月：加推31套商铺，悦界27#认筹，5500元/㎡起价并且买房送装修

     盛唐至尊      

     开 发 商：洛阳天基地产有限公司

     设计单位：中色科技股份有限公司

     地理位置：王城大道与古城路交汇处

     占地面积：225亩

     总 建 面：80万㎡

     建筑风格：新中式纯皇家建筑风格

     景观风格：新中式

     产品形态：规划19栋高层，有沿街配套商业与独立商业

     容 积 率：5.3

     绿 化 率：50%

     总 户 数：4200户

     分期情况：分三期开发，一期推出13栋33层高层住宅。一期一批销售3#、7#、8#、12#楼，一期二批销售6#楼及8#、12#楼各一个单元，一期三批4#、13#、19#楼及商铺

     主力户型：70—240㎡12个经典户型，一期主力推出99㎡、101㎡两房，117㎡—144㎡三房和180㎡—216四房

     内部配套：标准游泳池以及五星级皇家会所、羽毛球场、大众体育设施等休闲娱乐健身场所、双语幼儿园、幼儿活动中心

     周边配套：生活休闲：丹尼斯商场、洛浦公园、隋唐遗址公园、新区体育馆

     金融行政：洛阳新区行政商务中心、洛阳银行

     教育医疗：洛一高、建业小哈佛幼儿园大学城、洛阳市实验小学

     公共交通：26、28、29、34、35、37路等多路公交车、高铁龙门站

     推广渠道：单页、网络、报广、展会

     定 位 语：惟吾盛唐 尊天下

     客源分析：刚性需求和改善性需求的购房者

     优势：

     1.位于新老城区交汇处，交通和生活相对便利

     2.周边隋唐植物园、凝碧湖、洛浦公园环境优美，适宜居住；

     3.新中式建筑景观新颖独特，具历史文化底蕴

     4.项目自身配建商业、休闲广场等，具备升值潜力

     劣势：

     1.小区密度大，楼间距小

     2.王城大道为城市主干道，车流量大，略微嘈杂

     2011年盛唐至尊供销情况

    

     2011年盛唐至尊供应合计24.19万方，1753套，监测数据销售500多套，剩余可销售房源1200套左右。后续开发存量约40万方。

     （备注：供应数据来源于房管局预售许可证网站。销售数据来源于精顺研究院市场部市场调研监测数据）

     2011年全年盛唐至尊价格走势

    

     2011年全年盛唐至尊营销节点

     3月：产品说明会在华阳大饭店举行

     4月：首批房源认筹，至尊广场开放

     5月：举办演出冷餐酒会，首批400多套房源开盘，均价6200元/㎡，去化率约80%

     6月：加推280套房源，价格上调至6500元/㎡，销售50%

     7月：举办“红歌进社区，唱响红七月”活动

     8月：在至尊广场举办烧烤啤酒消夏夜，盛唐会启动

     11月：景观样板区，样板房开放，推出4、13、19#楼共300多套房源，含360度中央景观楼王产品，整体均价拉升至6700元/㎡，当日销售12%。同时推出56套商铺，销售70%。

 建业龙城  

           

     开 发 商：洛阳国龙置业有限公司

     设计单位：美国EBU建筑设计咨询(中国)有限公司

     代理公司：同策咨询

     地理位置：洛南新区关林路与兴洛西街交汇处

     占地面积：270亩

     总 建 面：120万㎡

     容 积 率：4.8

     绿 化 率：35%

     内部配套：幼儿园、会所、商业、写字楼

     周边配套：公共交通：郑西高铁龙门站、28、38、65路

     商业购物：宝龙城市广场、关林市场

     医疗教育：第三实验小学、47中、八中、洛一高、第一人民医院

     休闲娱乐：开阳湖音乐喷泉

     分期情况：在售一期共计450户

     产品形态：高层（10栋31-32层） 超高层（1栋42层写字楼，楼间距高达35米。）

     建筑风格：现代装饰主义

     景观风格：大型下沉式景观绿地

     总 户 数：1400户

     户型配比：二居室 83-84㎡ 三居室 112-147㎡ 四居室 170-174㎡

     物业管理：建业物业

     推广渠道：户外广告、报纸广告、网络

     定 位 语：仕界里的生活，世界回味

     客源分析：刚性需求及改善性需求

     优势：

     1.项目距离郑西高铁龙门站较近，交通便利

     2.项目紧邻新区中轴绿化带

     3.项目由建业集团开发，品牌知名度高，影响力大

     4.小区内部绿化景观优势，打造首个小区内下沉式景观绿地，高层住宅景观架空等

     劣势：

     1、距离核心区域较远

     2、周边配套不完善

     2011年建业龙城供销情况

    

     2011年建业龙城供应合计6.15万方，474套，监测销售销售约50%。后续待开发存量110多万方。

     （备注：供应数据来源于房管局预售许可证网站。销售数据来源于精顺研究院市场部市场调研监测数据）

     2011年全年建业龙城营销节点

     8月：项目亮相

     9月：销售中心盛大公开，仕族会会员招募倾城启动

     10月：认筹并放出5200元/㎡的低价吸引客户

     11月：开盘，根据房源表上整体价格，均价约5630元/㎡，成交率约为50%

     绿都塞纳春天  

         

     开 发 商：洛阳绿都置业有限公司

     设计单位：深圳鑫中建

     地理位置：关林路与厚载门街交汇处南100米路北

     占地面积：120亩

     总 建 面：43万㎡

     建筑风格：新古典主义

     景观风格：法式园林

     产品形态：高层住宅，2梯4户

     容 积 率：4.0

     绿 化 率：40%

     总 户 数：共2000余户

     分期情况：一期销售1、2#楼，二期销售8、9、10#楼

     户型配比：共26种户型，100㎡~175㎡，100㎡两房约占15%，130㎡~150㎡三房约占55%

     内部配套：幼儿园、双气、国际会所、1:1.1车位配比

     周边配套：龙门火车站、丹尼斯、宝龙城市广场

     物业管理：自己的物业公司

     推广渠道：DM单页、网络、电视、报纸杂志、户外广告等

     定 位 语：新区中轴线：43万㎡门户级法景大城•开启洛阳地产新时代

     客源分析：改善性住房居住客群

     优势：

     1.地理位置优越，位于龙门高铁站旁，未来发展前景大

     2.纯法式（欧式建筑与绿化），双公园，社区规划定位高端形象产品

     3.开发商品牌优势较强

     劣势：

     1.项目周边略显荒凉，生活配套稀缺

     2.项目周边居住人群素质层次较低

     2011年绿都塞纳春天供销情况

    

     2011年绿都塞纳春天供应合计17.80万方，1282套，2011年监测销售约40%。后续待开发存量30多万方。

     （备注：供应数据来源于房管局预售许可证网站。销售数据来源于精顺研究院市场部市场调研监测数据）

     2011年全年绿都塞纳春天价格走势

    

     开 发 商：洛阳宝龙置业发展有限公司

     设计单位：江苏筑森建筑设计有限公司、P&T（澳洲）景色国际有限公司

     地理位置：开元大道洛龙区政府对面

     占地面积：533亩（二期360亩）

     总 建 面：100万㎡（二期502705㎡）

     建筑风格：现代风格

     景观风格：社区绿化

     产品形态：国际批发中心、大型SHOPPING MALL、life style休闲游乐水街、CBD住宅

     容 积 率：2.8

     绿 化 率：20%

     总户数：1500户左右（住宅）

     分期情况：分两期建设，一期为商业裙楼+公寓；二期包括酒店式公寓、大型购物中心、商业风情水街、国际CBD住宅等

     户型配比：小户型公寓包含48、54、67㎡三种户型，配比18:2:4；住宅包含92和131㎡两种户型，配比1:1

     内部设施配套：大型购物中心、水系步行街等商业配套

     周边配套：大张、关林市场、关林家具城

     物业管理：宝龙物业，1.2元/㎡/月

     推广渠道：户外、电视、广播、单页等

     定 位 语：5000年古洛阳的新城市客厅

     客源分析：改善性置业客户为主，兼有投资需求

     优势：

     1.地处开元大道与龙门大道交汇处，地理位置优越

     2.10余条公交线路，城市交通极其便利

     3.内部配套设施完善

     劣势：

     1.项目本身配套大型商业，未来人流量大，噪音大

     2.目前项目周边生活居民多以农村人口为主，综合素质较低

     2011年宝龙城市广场供销情况

    

     2011年宝龙城市广场供应合计18.50万方，2216套，之中包括商业14套，全年监测销售1000套左右。加上2010年年底存量，目前剩余可销售房源1200多套。后续项目可开发存量约30万方。

     （备注：供应数据来源于房管局预售许可证网站。销售数据来源于精顺研究院市场部市场调研监测数据）

     2011年全年宝龙城市广场价格走势

    

     开 发 商：洛阳方诚置业有限公司

     设计单位：机械工业部第四设计研究院

     代理公司：河南精顺

     地理位置：开元大道与望春门街交叉口

     占地面积：18亩

     总 建 面：98425㎡

     建筑风格：现代简约风格

     景观风格：现代

     产品形态：高层（地上33层、地下2层）

     容 积 率：6.99

     分期情况：目前销售世贸公馆C座

     户型配比：9种装修风格，55㎡三套、60㎡一套、70㎡一套、80㎡两套、125㎡三套

     内部配套：餐厅、中央空调、光线宽带、健身房、瑜伽、水疗、SPA等

     周边配套：商业银行、钼都利豪酒店

     物业管理：戴德梁行

     推广渠道：户外、报纸、网络、楼宇电视

     定 位 语：犒赏人生的心灵净地

     客源分析：商务人士、投资客

     优势：

     1.项目地理位置优越

     2.内部配套完善

     3.产品形象定位高端

     4.精装小户型稀缺

     劣势：1.产品价格较高，客群受限。

     2011年世贸公馆营销节点

     4月：博洛尼全屋奢装家居私藏小公馆亮相

     9月：公馆夜宴，世贸公馆作品空间鉴赏礼惊艳启幕，首批VIP认筹限量招募，户型面积58㎡～125㎡，1～3层是高端商务服务区，4～30层为世贸公馆

     10月：公馆开盘，均价13980元/㎡。为商务人士、都市精英量身定制了55-125㎡九种奢装风格

     二、涧西区房地产概况

     1.涧西区整体楼市发展情况

    

     开 发 商：洛阳中泰房地产置业有限公司

     设计单位：中国建筑科学研究院

     地理位置：洛阳市涧西区丽春路西端

     占地面积：90亩

     总 建 面：18万平米

     产品形态：高层

     容 积 率：3.0

     绿 化 率：20%

     总 户 数：684户

     分期情况：项目分五期开发，现售5期

     户型配比：93-95㎡两房、127、145㎡三房、200㎡四房

     内部配套：煤气、热水、地暖、室内外泳池、篮球场、塑胶跑道、羽毛球场、篮球场、幼儿园、社区门诊，便利店，银行、地上停车厂、地下车库等

     周边配套：公共交通：40路、12路公交车

     商业购物：丹尼斯百货、中国银行、建设银行

     医疗教育：202医院

     房源情况：41号楼、43号楼、45号楼推出288套

     推广渠道：DM单、报广、车体、户外、网络

     定 位 语：中泰90’第五空间

     综合评价：

     优 势：

     1. 企业品牌影响力大

     2. 高档社区、环境优美、人口素质高

     3. 户型设计优越

     劣 势：

     1. 距离主干道较远出行不便

     2.户型配比相对单一

     2011年中泰世纪花城供销情况

    

     2011年中泰世纪花城供应合计4.52万方，396套，全年监测销售500多套（含2010年底批准预售的部分房源），目前处于尾盘销售阶段，剩余可销售房源较少。5期为本项目收官之作。

     （备注：供应数据来源于房管局预售许可证网站。销售数据来源于精顺研究院市场部市场调研监测数据）

     2011年全年中泰世纪花城价格走势

    

     2011年中泰世纪花城营销节点

     1月：5期一批房源开盘，均价6100元/㎡

     4月：5期2批房源公开排号

     5月：举行手绘T恤DIY活动

     8月：加推42#楼，当天“青年筑巢计划”启动，均价6500元/㎡

     9月：5期新品样板间开放，37、39#楼认筹

     10月：37、39#楼开盘，并推出38#楼200㎡珍藏版楼王，均价大幅拉升

     建业世纪华阳

    

     开 发 商：中亚置业

     代理公司：同致行

     地理位置：洛阳九都路与立新路交汇处北

     占地面积：435亩

     总 建 面：100万平方米

     建筑风格：现代风格

     产品形态：五期高层（3栋住宅、3栋公寓，1栋写字楼，2栋商业）

     容 积 率：3.92

     绿 化 率：62.7%

     总 户 数：五期共1326套

     分期情况：分六期销售，十月推出第五期

     户型配比：五期 两室两厅一卫95㎡18.1%；3+1房两厅两卫141㎡9.2%；3+1房两厅两卫143㎡9.35%；公寓40-62㎡一房、77㎡两房

     内部配套：双气、车位、会所、社区中央广场、超市

     周边配套：公共交通：十余条路公交线路

     医疗教育：景华路小学、轴二小、河南科技大学附属医院、牡丹医院

     休闲娱乐：华阳国际大饭店、珠江南路餐饮一条街、西苑公园

     商业购物：丹尼斯百货、万达广场、绿源菜市场

     物业管理：建业物业 1.28元∕㎡

     推广渠道：户外广告、网络、楼宇电视、报刊杂志

     定 位 语：国际的新贵 世界的华阳

     优 势：

     1.品牌影响力大，有稳定客源，一般都是中高端消费人群

     2.内部配套完善，社区环境优美

     3.地处涧西区黄金地段，升值潜力大，出行便利

     4.周边配套完善

     劣 势：

     1.位于涧西主干道旁，噪音较大

     2.价格较高

     2011年世纪华阳供销情况

    

     2011年世纪华阳供应合计16.53万方，共2086套，监测销售率90%左右，目前5期处于尾盘销售阶段，剩余可销售房源200套。未来6期供应15万方左右，规划建设200㎡以上高端住宅。

     （备注：供应数据来源于房管局预售许可证网站。销售数据来源于精顺研究院市场部市场调研监测数据）

     2011年全年世纪华阳价格走势

    

     开 发 商：建业住宅集团洛阳置业有限公司

     地理位置：南昌路与九都路交汇处西30米

     占地面积：共62亩

     总 建 面：21万㎡

     建筑风格：现代风格

     产品形态：高层

     容 积 率：4.0

     绿 化 率：45%

     总 户 数：3期1100户

     分期情况：分三期开发

     物业管理：建业物业管理有限公司

     内部配套：地下车位，园林景观，双气

     周边配套：商业购物：丹尼斯百货、万达广场、上海市场步行街

     公共交通：6、25、60、70、35公交车路过

     医疗教育：牡丹妇产医院、第二中医院

     休闲娱乐：广州市场美食街、珠江路商业街、西苑公园

     当前周期：三期销售中

     户型配比：所售房源均为40-80㎡公寓

     推广渠道：单页、网络、户外

     定 位 语：大社区小SOHO 宜居宜商宜投资

     核心卖点：临街小户型SOHO

     客源分析：客源区域：本地 职业：单身人员、小型公司

     购房用途：自用、投资

     优 势：

     1.区位优越，周边配套齐全

     2.品牌实力

     劣 势：

     1.紧邻主干道，干扰较大

     2.户型较为单一，客源类型有限

     3.容积率较高，居住舒适性较差

     2011年壹号城邦供销情况

    

     2011年壹号城邦供应合计8.99万方，共1183套，预计销售率80%，剩余可销售房源200套左右。此3期为本项目最后一批房源。

     （备注：供应数据来源于房管局预售许可证网站。销售数据来源于精顺研究院市场部市场调研监测数据）

     2011年全年壹号城邦价格走势

    

     开 发 商：洛阳名门地产有限公司

     代理公司：泰辰置业

     地理位置：南昌路与九都路交叉口

     占地面积：31亩

     总 建 面：14万平方

     建筑风格：现代风格

     产品形态：高层（底层商业）

     容 积 率：6.8

     总 户 数：900户（住宅）

     户型配比：36.99~43.71㎡一房，67.1~80.12㎡两房，111.29~142.91㎡三房

     内部配套：商场（丹尼斯百货）、双气、空中绿化

     周边配套：商业购物：丹尼斯百货 、万达广场、苏宁电器

     公共交通：2、6、7、8、25、29、60、63、69、32、70路

     医疗教育：南昌路小学、五十六中学，洛阳市第二中医院

     休闲娱乐：西苑公园、 牡丹广场、洛浦公园

     推广渠道：户外、网络、DM单

     定 位 语：南昌路之心 城市价值综合体

     客源分析：周边居民、个体商户、公务员等高收入人群

     优 势：

     1. 位于核心地段，居住、出行、购物等极其便利

     2. 住宅户型多样

     劣 势：

     1. 位于商业圈与城市主干道，噪声、空气污染较大

     2. 地块较小，社区内相关配套较少

     2011年名门盛世供销情况

    

     2011年名门盛世供应合计12.29万方，共923套，全年监测销售率60%，剩余房源较多。2012年存量约7万方.

     （备注：供应数据来源于房管局预售许可证网站。销售数据来源于精顺研究院市场部市场调研监测数据）

     2011年全年名门盛世价格走势

    

     三、西工区房地产市场概况

     1.西工区整体楼市发展情况

    

  备注：以上最新价格截止到12月份，均为售房部报价

     3.西工区代表楼盘详情

     升龙广场

    

     开 发 商：洛阳升龙置业有限公司

     设计单位：刘荣广/伍振民建筑师事务所

     代理公司：智恒投资咨询有限公司

     地理位置：王城大道与中州中路交汇处

     占地面积：389亩

     总 建 面：160万㎡

     建筑风格：Artdeco

     景观风格：现代风格

     产品形态：高层住宅、主题性商业广场、超5A级写字楼、五星级酒店、酒店式公寓

     容 积 率：5.9

     绿 化 率：40%

     总户数：10936户

     分期情况：目前在售3#、5#、10#

     户型配比：55㎡一房，63-74㎡两房、110-139㎡三房，170㎡四房

     内部配套：双气、车库、景观广场

     周边配套：商业购物：中信银行、华联超市、新银泰、王府井、新都汇

     公共交通：37、28、16、19、23路等公交车

     医疗教育：白马医院、中心医院、白马小学

     休闲娱乐：王城公园

     物业管理：自己的物业公司

     推广渠道：户外、报纸、网络

     定 位 语：升龙广场 让生活更美好

     客源分析：刚性需求青年人，改善住房需求等二次置业人群，投资型客户

     优势：

     1.高层公摊不足20%，利用率高

     2.规模大，位置优越，未来升值潜力大

     3.开发商品牌优势

     劣势：

     1.紧邻王城大道、商业区，噪音大

     2.周边居民素质参差不齐

     2011年升龙广场供销情况

    

     2011年升龙广场供应合计18.42万方，1760套，全年监测销售近70%，剩余600套左右，后续待开发存量140万方。

     （备注：供应数据来源于房管局预售许可证网站。销售数据来源于精顺研究院市场部市场调研监测数据）

     2011年全年升龙广场价格走势

    

     【备注：黄色字为2011年新开楼盘白色字为续建热销楼盘绿色字为售罄楼盘紫色字为即将开始销售楼盘】

     受制于区域内发展空间限制，本区域楼盘较为分散。此外，无论是价格还是推售面积上，老城、瀍河区依然位于洛阳市整体市场的下游。2011年老城、瀍河在售项目7个，恒大绿洲销售依然平稳推进，另一千亩大盘鼎城入市成为本区域内最值得关注的事件之一，虽然稀缺电梯洋房吸引了改善性需求客户，一期销售情况良好，但是错过了上半年最佳入市时机，后期房源销售压力倍增。银城东方处于尾盘阶段，亚威古城天街住宅售罄，正在推售商铺。

     2.老城、瀍河区在售楼盘基础情况

    

     开 发 商：洛阳住总宇泰房地产开发有限公司

     设计单位：中色科技股份有限公司（有色院）

     代理公司：同致行

     地理位置：洛阳市老城区定鼎北路以西道北二路以北310国道以南

     占地面积：1200余亩

     总 建 面：155万平方米

     建筑风格：北美风情建筑

     景观风格：台式坡地

     产品形态：多层、小高层、高层

     容 积 率：2.0

     绿 化 率：38.6%

     总 户 数：一期共2600户

     户型配比：洋房首期10幢：1F158-162㎡；2F136-140㎡；3-6F130-140㎡；7F102-116㎡；11层小高层：137-149㎡；16层高层：143-147㎡

     内部配套：高档商业、双语幼托、地下车位、5000平方米的豪华会所、绿地公园、体育公园、中小学、星级酒店、写字楼公寓等

     周边配套：公共交通：36路、310国道

     商业购物：聚客隆建材市场

     物业管理：戴德梁行

     推广渠道：网络、单页、车体广告、户外

     定 位 语：千亩城邦 坡地院落

     优势：

     1.品牌优势；

     2.紧邻上清宫森林公园

     3.稀缺洋房产品

     4.户型设计合理，南北通透

     劣势：周边配套匮乏

     2011年鼎城供销情况

    

     2011年鼎城供应合计1.72万方，345套，整体监测销售近300套，剩余50套左右，后续待开发存量153万方。

     （备注：供应数据来源于房管局预售许可证网站。销售数据来源于精顺研究院市场部市场调研监测数据）

     2011年全年鼎城价格走势

    

     开 发 商：恒大地产集团

     代理公司：广州会和国际

     地理位置：中州东路与二广高速交汇处

     占地面积：1338余亩

     总 建 面：301万平方米

     建筑风格：新古典主义

     景观风格：欧式风格，皇家主题园林

     产品形态：住宅、洋房、商业、写字楼、酒店

     容 积 率：3.33

     绿 化 率：46.21﹪

     总 户 数：共11000户

     户型配比：90、99、134、135㎡

     内部配套：双气、运动中心、综合楼（会所）、双语幼儿园、小学 、中学、商业配套、星级酒店

     周边配套：公共交通：42路，86路公交车

     教育：洛阳市第四中学、洛阳市东苑中学、洛河大桥、瀍河区图书馆 物业管理：金碧物业管理公司/戴德梁行顾问，1.20元/平方米•月 推广渠道：报广、DM、围墙

     定 位 语：高性价比民生地产/千亩湖景豪宅，都市生态城

     综合评价：

     优势：

     1.大社区，内部配套完善，绿化好

     2.恒大品牌优势

     3.体验营销，样板间，先期将出形象的水景园林及会所、运动中心建好，电瓶车载客户在小区内部参观，利于说服客户

     4.分区施工对小区已入住业主生活影响较小

     劣势：周边配套匮乏，购物不方便

     2011年恒大绿洲供销情况

    

     2011年恒大绿洲供应合计22.28万方，1999套，全年监测销售约为60%，后续存量150万方。

     （备注：供应数据来源于房管局预售许可证网站。销售数据来源于精顺研究院市场部市场调研监测数据）

     2011年全年恒大绿洲价格走势

    

     【备注：黄色字为2011年新开楼盘 白色字为续建热销楼盘 绿色字为售罄楼盘 紫色字为即将开始销售楼盘】

     经济开发区楼盘主要沿开元大道两侧分布。在售项目3个，其中世纪华景开盘热销，鑫和佳园1期处于清盘阶段，明鑫亿万国际已中断销售。待售项目7个，恒生科技园项目售房部开放，接受咨询，长厦门EBD户外出街，863、乾坤御苑/百汇城等项目都还在推进中。目前区域内还有恒联黄金城、鼎盛国际、开元壹号等大体量综合性项目正在积极筹建。

     2.经济开发区楼盘基础情况

    

     洛阳是一个极具发展潜力和特色文化的城市，承担着辐射豫西地区经济社会发展的重任，旧格局已不能满足洛阳新发展的需要，伊滨区应运而生，旨在突破行政区划的限制，建设以洛阳为核心的都市区，带动周边偃师、新安、孟津打造中原经济区的核心增长极。伊滨区是打造以高新技术产业和先进制造业为主，兼具科教研发、商务办公、 旅游度假功能的现代复合型产业新区；是洛阳新区拓展区的起步区；是洛偃一体化的先导区；是未来10年洛阳城市发展的主要方向。

     伊滨区规划用地总面积约72.45平方公里，其中，城市建设用地面积约52平方公里（伊河北岸建设用地4平方公里，伊河南岸建设用地48平方公里），人均120平方米。规划以高铁大道为界，伊滨区划分为南北两大片区，其中城市功能片区34平方公里，产业功能片区38平方公里，两个片区通过纵向公共服务轴线进行串联。

     交通方面，被称为“新区第一大道”开元大道的东段正向东延伸，接伊洛大道进入伊滨区，成为连接核心区和伊滨区的主要通道之一。另外，目前正在施工建设的希望路伊河大桥、高铁大道伊河大桥、洛偃快速通道伊河大桥、开拓大道跨伊河大桥，与之前建成的二广高速伊河大桥，横跨伊河，遥相呼应，用于缓解现有的交通压力，使伊滨区与核心区成为一体。区域内的郑西高铁龙门站，具有核心枢纽作用，未来的洛阳市内轻轨、郑洛城际、洛阳平顶山城际、洛阳新郑机场轻轨都将交会于此。加之目前正在实施改线的洛宜铁路，牡丹花会后予以改造的龙门大道，为洛阳打造区域交通中心和“大新区”的交通发展助力。

     区域内各项目建设稳步推进，中央商务区已开工的110万平方米商务写字楼主体建筑将全部封顶。行政副中心今年6月底开工建设，预计3年内建成，洛阳市公安局、检察院等将率先入驻，洛河以北100多个行政事业单位也将陆续入驻。在建设这些基础项目的同时，第一人民医院、水厂一期、热源厂等公共服务设施项目也正在加快建设。 伊滨区职教园区建设有序推进，目前已有4所学校入驻。

     2.伊滨区整体楼市发展情况

    

     伊滨区规划建设面积52平方公里，分为中央商务区、行政副中心、伊滨公园、伊滨商住区、职教园区、产业园区和现代物流区等功能区。其中中央商务区和行政副中心是新建城区的核心功能区，是行政办公、公共服务、商务金融和酒店商业的主要集中区。目前伊滨区开工建设的楼盘主要集中分布在中央商务区和伊滨商住区，其中商会大厦及九嘉海港城已经开始销售。

     3.伊滨区楼盘基础情况

    

     开 发 商：洛阳九嘉房地产开发有限公司

     地理位置：伊滨区洛偃快速通道开拓大道交汇处

     占地面积：86亩

     总 建 面：50万㎡

     建筑风格：现代风格

     景观风格：现代风格

     产品形态：水景豪宅、5A级智能写字楼、精装公寓、酒店、商场

     容 积 率：4.5

     绿 化 率：35 %

     总户数：当期200余户

     分期情况：一期两栋公寓，1栋15层（2梯10户），1栋25层（2梯4户）

     户型配比： 22-50㎡一房，60-96㎡两房

     内部设施配套：全封闭、恒温、恒湿、大型亚热带空中公园，地下车库，恒温健身浴场，私人影视俱乐部，大型商业。

     销售进度：认筹中，交3万享团购价

     工程进度：封顶

     价 格：一次性4500元/㎡，按揭5000元/㎡（首付50%）

     价格实例：6F52.65㎡户型，单价4883元/㎡，一次性优惠为4395元/㎡

     推广渠道：报纸、杂志、网络、电视

     定 位 语：中原标典，洛阳首个大型空中亚热带花园

     客源分析：即将搬迁的事业单位人员、投资客户

     优势：

     1．大体量综合项目，项目定位高端

     2．区域内位置优越

     3．精装公寓产品

     劣势：

     1．区域发展不成熟，区域形象弱

     2．未能突出项目价值及投资价值

     2011年九嘉海港城营销节点

     3月30日：以整版招聘广告高调入市

     4月：位于华阳底商售房部开放，接受咨询并开展了“悍马驾六-潮男”

     活动5月：以“这是一个更多的世界”为主题的报广

     6月：项目奠基仪式暨名包名表首秀洛阳、户型图网络首发，住房公积金贷款咨询会等一系列预热宣传活动展开

     12月：开始了一期精装公寓产品的推售，将即将搬迁的事业单位人员和投资客户作为潜在意向客户，以团购的噱头进行认筹蓄客，效果并不理想。

     第六部分2011年楼市动态

     一、2011年楼市动态

    

     开盘推出的840套公寓和660套住宅整体销售率高达87%。开盘的成功除了项目本身不可替代的区位优势及品质外，也离不开前期的努力，世纪华阳蓄客期长达8个月，期间举办“幸福体验季”活动，包含了多个环节，有建业小哈佛招生活动、世纪华阳社区游园活动、小提琴演奏、茶艺品鉴、名车展和公共健身设施的参观，从多个角度引领游客户体验大社区的居住生活。并借助网络报广宣传其品牌、品质，为认筹客户树立信心。“不极致，不登场”的宣传口号，让市场对世纪华阳的开盘充满期待。但是开盘前打出“品质比你想好，价格比你想的低”的口号稳定客户，并且在预售证拿到同时立即开盘，表明壹号城邦的开盘业绩以及限购的不确定性，也对世纪华阳造成了一定的压力。8月24日，52号楼办公公寓和55号楼住宅楼王限量加推，目前整体销售率已超过90%，华阳五期销售至此接近尾声。

     精顺研究院观点：世纪华阳的开盘活动走的是常规路线，活动本身并没有多少出彩之处，但是项目能在逆市畅销的原因是多方面的：首先是其不可替代的区域地段，“华阳能再有，中心再难求”；其次万达广场也在一定程度上为其添光加彩，也为其商业的销售奠定了良好的基础；另外开发商对项目品质的不懈努力和追求，也使世纪华阳在洛阳地产树立了一面标杆。

     盛唐至尊

     炎炎夏日，盛唐至尊将5月27日的项目首次开盘定于下午17:00。本次推出的产品包括3#楼、7#楼、8#楼2单元（西）、12栋楼1单元（东），共计411套房源。认筹周期近2个月，积累客户800多组，开盘当天以摇号方式选房，现场气氛热烈，销售人员十分热情。

    

     盛唐至尊是目前洛阳少有的新中式风格高层住宅，正如其广告所言，“王城大道洛河畔，隋唐城遗址绿肺边”，地理位置优越，作为市场上比较有代表性的高端住宅项目，盛唐至尊开盘成交80%，折后均价5900元/㎡吸引了不少改善性需求的购房者。直到夜幕降临，现场仍有大批购房者在排队等候选房。

     精顺研究院观点：盛唐至尊首次选在盛夏傍晚开盘，规避了炎热的天气。整体开盘活动简单，组织有序，销售飘红，应该说赶上了洛阳2011年洛阳楼市盛世节点的末班车。但是首次开盘后的系列活动，却令人有些费解，烧烤、红歌，赚了人气，跌了眼镜，销售也陷入低谷。

     鼎城

     10月16日千亩大盘鼎城巍然开盘，上午8:30前客户进场，凭VIP卡进入等候区，9:00电脑摇号，每组摇号15名（红卡、黄卡、蓝卡各5名）进入选房区，选房时间为5分钟/组。本次推出319套（洋房150余套，小高层170余套），当天到场客户500余名。

    

     开盘活动中间穿插歌舞等演艺活动，稳定客户。鼎城前期预计推出600余套房源，因入市晚，没能赶上较好的销售时期，导致认筹效果不佳，减少了一半推盘量。经了解小部分客户感觉区位较偏，周边配套有待发展，套均面积较大，放弃选房。对于花园洋房来说，因为此类产品的稀缺性与其独特的台地景观吸引了不少改善性需求购房者。虽然一层需一次性付款，但在开盘当天已经全部售完。作为活动成功的关键，产品稀缺性发挥了重要作用，去化率达79%。

     精顺研究院观点：“洛阳海拔最高的一次开盘”。在洛阳楼市由顺入逆的节点开盘，其销售业绩也让洛阳楼市的冬天看到了点点希望。说明需求还在，说明产品的号召力。但是开盘后由于贷款等各方面负面新闻的影响，第二次加推洋房，过于低调的后面，也饱含着更多的无奈。

     世贸公馆

     2011年9月3日晚，精顺代理的世贸公馆奢装样板房开放。当晚会场布置精美，数百名财富精英云集一堂。各公司代表共同启动“世爵会”入籍礼水晶球。随后水鼓、沙画、激光等精彩的演艺活动激情上演，掀起了“夜宴”的高潮，同时活动为到场来宾准备了丰盛的酒水、美食。

    

     世贸公馆以博洛尼奢华装修为交付标准，推出了九种不同风格样板房，全成品家具软装一步到位，真正实现拎包入住。在九种风格迥异的奢装样板间里，世贸天使细腻的讲解，情景电影真人秀真挚的演绎都给到场嘉宾留下了深刻的印象，让客户亲身体会到珍藏世贸公馆的价值所在。项目也凭借无可挑剔的完美，彻底征服了所有到场嘉宾。

    

     恒大的广告一直被誉为是地产界的脑白金，持之以恒的广告语，不厌其烦的投放频次，使其获得了绝对的曝光指数和传播速度，从市场的反映情况来看，恒大的报广对其销售起到很好的助推效果。细数恒大报广的三大不变定律：一、雷打不换的“报眉”——“恒大地产香港联合交易所上市股票代码：3333”，不知是展示着恒大上市公司的品牌实力，还是鼓励大家购买恒大地产的股票，抑或两者皆有。二、持之以恒的广告语“开盘必特价，特价必超值”，霸气外漏，煽动性极强，不管大家信不信，反正我是信了。三、不多不少的10套特价房，清仓大甩卖了，一口价啊！人家卖的不是房子是吆喝。恒大的广告更是一种有容乃大的模式：开盘清盘的信息、特价房价格一览表、客户关怀活动、带有一片大湖的景观效果图和户型图，偶尔再附带海南海景房宣传，使有限的版面内充斥着无限的内容。

     2.泉舜财富中心

    

     从裸模苏紫紫开始，泉舜开创了洛阳房产广告“色界”领域。5月更是乐此不疲地推出了“老公，我想”系列报广，高呼大家用艺术的眼光看待此“色情”广告。其实本系列的广告的文案倒也无可厚非，老婆向老公阐述对居住环境的向往，细细读来仿佛喃喃的撒娇之声就在耳边；可惜配上那么张直白的图片，就显得暧昧无比，引得炮轰不断。

    

     同样运用的美女图片，这次含蓄了不少；微带情色的广告语“这种尺度，您一定喜欢”体现了所推小户型的适用，配以系列广告阐述价格等方面的优势，迎合消费心理。此系列广告虽同处“色界”，但“这种尺度”，大家还都能接受，算是洛阳下半年里较为出色的平面广告。

     3.宝龙城市广场

    

     宝龙城市广场的报广简单直白，走的是亲民路线。推出的全能公寓以“赚钱有一套”为主题，针对投资客户，夸赞自己的公寓产品能赚钱，直接有效。11月在市场低迷下，“有些优惠你不感想，有些价格你想不到”的广告语配合以价换量的营销策略，造就了宝龙的逆市热销。

     4.盛唐至尊

    

     2010年11月27日盛唐至尊项目位于牡丹广场的咨询中心开放，12月7日就为洛阳房地产界赢得殊荣，一举摘取2010CIHAF中国住交会“中国名盘”大奖，受到全城瞩目。按道理，主打“中式建筑”的盛唐至尊，在九朝古都的洛阳应该是能与客户产生共鸣的，但是纵观盛唐2011年全年的营销及广告，记忆点似乎非常模糊。“新中式，纳万尊”，“盛唐至尊，打造中式华宅典范”，“新中式，独领风华耀全城”说得似乎少了那么点内涵和深度。后续推广和广告楼盘卖点也没有逐一展开，使得全年下来整体楼盘价值表现不清。

    

     形象广告空洞无物，开盘后，客户维系活动又显得有些游离主题，“广场烧烤消夏”，“红歌会”显得亲民有余，但皇室尊荣，贵族血统荡然无存。初冬中式景观样板区开放，“武皇”驾到被冻的瑟瑟发抖，不免有些失了皇家的风范。

    

     盛唐至尊在洛阳敢为人先，主打新中式，2010CIHAF中国住交会“中国名盘”所谓身世显赫，但是“好酒也怕巷子深”，过于低调，留于表面的宣传，将其身世隐于世俗，稍欠大家风范。

     5.世纪华阳

    

     世纪华阳的本年度广告投放明显缩水，建业品牌的影响力与去年年末的集中认筹蓄客宣传造就了1月1923名的认筹业绩，使得华阳确实可以“从容淡定待花开”，维持着每月1期的报广投入，报广以认筹倒计时为主题，突出公寓产品的推广；6月底的“不极致，不登场”拉开项目开盘造势序幕，投入有所加大；在市场观望气氛浓厚的之时，以“品质比你想的好，价格没你想的贵”的亲民言语加强意向客户购房信心。10月开盘热潮褪去后，报广投入也随之停止。

    

     平淡的报广在“1923”的认筹业绩光照下显得大放异彩，凭借着深耕多年的成熟社区、建业的品质和口碑，华阳五期傲然向世人宣告“这不是奇迹，而是绝对的吸引力”，不仅极具煽动性，更增强了认筹客户的信心。

     认筹荣耀褪去，华阳转型走亲民路线，以“洛阳几多精彩，华阳更懂幸福”为人们追求的幸福愿景圆梦，配以“幸福体验季”游园活动，邀约意向客户感受社区环境、物业服务等，旨在转化客户。

    

     在调控的大背景下，华阳5期为其占比较大的公寓产品量身定制了专题报广，运用网络流行语，“怎能不给力”为公寓产品造势，体现产品投资价值。试图通过展示简约舒适的户型图，精装样板间开放等吸引意向客户的到访。

     千呼万唤始出来，华阳终于在6月底公布了开盘时间，200余天的认筹周期漫长难耐，“不极致，不登场”仿佛一剂强心剂，使得认筹客户重拾激情，满心期待。临近开盘，过高的试探价格对认筹客户心理造成一定影响，这时候保证“品质比你想得好，价格没你想得贵”无疑是对症下药，稳定了认筹客户。

     6.中泰世纪花城

    

     中泰5期针对年轻人婚房的需求，打造了“青年筑巢计划”活动并推出了系列报广。简洁的版面迎合年轻人的喜好，首篇以钻石作比，影射婚房比钻石更能俘获人心，出众的景观设计营造出花园般的居住环境更令年轻人向往。后篇通过浪漫的语言阐述“现实”的道理——婚房可以巩固爱情，使受众产生共鸣，引导年轻人尽早置业。

     但是中泰作为本土品牌标杆的开发企业，曾经以“让我们住的更好”领居洛阳，五期作为中泰世纪花城的的收官之作，以“90”小辈儿的风范告别周山，多少还是有点遗憾。

     7.鼎城

    

     第八部分2012年洛阳房地产市场发展态势预判

     市场调整对房地产企业而言既充满挑战又蕴含机遇。在目前这样的情况下，明年再发烧，房价再过快上涨是不允许的，所以这种概率极少。如果房地产高速下滑，也是中国经济所不能承受的。种种迹象表明，国家要求的就是平稳发展，但是要看到，这样的调控当中，在整个经济的转型过程中，产业在升级，发展方式要转变……转型、创新或成为未来楼市的关键词。

     1、政策见底，客户回归，市场或平稳过渡

     目前为止，紧缩政策效果已经充分显现，通胀回落，楼市成交锐减，房价基本停涨。在此背景下，2012年政策环境的主要目标将是巩固调控成果，引导经济和楼市逐步调整实现良性的结构改善，“控”的趋势减弱，而“稳”则成为调控主旋律。

     洛阳10月份之所以成交直转直下，除了限贷因素影响，更主要是受国家调控风声，及一线城市降价风潮所产生的情绪影响，随着调控渐弱，市场趋稳，消费者也会理性回归。市场追涨或持续观望都会渐弱，客户会从自身需求出发，谨慎选择需求物业。

     市场转暖肯定不会有08-09年那样迅速。调控需要周期调整，客户心理需要周期平复，市场的春天不会那么快的到来。2012年，市场还需要做好淡市营销的规划。

     2、库存加大，竞争加剧，市场或将重新洗牌

     2011年洛阳市场库存已超过170万方，而根据2011年土地成交量及开工项目情况，2012年市场供应仍将不断放量，品牌开发商驻洛的机会将不断增加，同时保障房建设仍将加大力度。

     瀍河、老城将不再是恒大一家独大，碧桂园、地久大规模项目的启动，以及安置房项目的建设，在加速区域发展的同时，也加大了区域项目的竞争；住总鼎城在2011年底负面新闻不断，销售受阻，2012的鼎城或用其开发和建设速度来证明其实力。

     西工区升龙广场在2011年年底已经放下了高高在上的架子，在增加宣传的同时，也开始加大促销的力度，2012年升龙所接手的洛阳旧城改造的项目将更多更大，对其资金和营销的实力都将是更大的考验；五女冢天城一品项目2011年始终犹抱琵琶半遮面，最终也没有期待来他的精彩亮相，不过针对市中心医院的团购抑或替它吸纳了第一桶开发基金，2012年成为西工的一匹黑马也有可能。名优雅筑一期过后便偃旗息鼓，二期只见雷声不见雨，后续100多亩地的开发周期目前还很难下定论。建业的凯旋国际广场目前工程紧锣密鼓，几经波澜之后，该项目的销售启动，或将继万达之后，将洛阳商业销售推向一个新的高度。此外中迈红东方、亚威新时代、帝豪上院、衡达地标等项目随着市场的下行，放慢了开发销售的进度，进入2012，始终还得经受市场考验。

     涧西大盘世纪华阳、中泰世纪花城、建业壹号城邦开发已经接近尾声，2012很难再唱主角。兴隆寨、七里河村、摩天中城的旧城改造项目的启动，将掀起涧西新一轮的开发热潮，但是其开发速度将受到市场大势的直接影响，于2011年年中亮相的山水华府，下半年的表现显然不尽如人意。7月份成交的三山村地块，住总京熙帝景30万方项目及中弘三地联动的项目也很值得期待。

     新区中心区地块开发几乎见底，值得期待的项目屈指可数。正大国际广场工程进度已近四层，明年上半年售房部将精彩亮相，其商业综合体的建成将有可能与宝龙商业、泉舜SHOPPINGMALL联袂成为大新区商业核心；大瞾国际高成本地价下，2012年估计得大捏一把汗；高铁板块紫金风景线、富阳国际暗箱团购扑朔迷离，盛唐至尊随着工程的进展，加强品牌营销，2012仍尚有可期。洛河沿线竞争加剧，汇景湾与建业地块产生直接竞争，还有东方今典观澜、境界、双溪布洛竞争仍十分激烈。

     2012年新区商业或大有起色，泉舜财富中心商业运营启动，宝龙城市广场商业要再战群儒，其他项目在住宅销售受阻的情况下，或加大商铺销售推广力度。

     经开区开发2012年将浓墨重彩。经开区项目在2011年全线开工，恒生科技园项目售房部开放，接受咨询，长厦门EBD户外出街，863、乾坤御苑/百汇城等项目都在推进中。还有恒联黄金城、鼎盛国际、开元壹号等大体量综合性项目。如此大批量、同质化、大规模项目同时上马，在促进区域发展的同时，或将产生区域内同质化产品的恶性竞争，也将考验开发商实力和战略眼光。而且在更多不确定因素影响下的2012，比如经济政策不稳定因素、客户区域接受度、政府的支持力度等。经开区市场的开发风险不容忽视，浓墨重彩的背景下，更需要审时度势，擦亮眼睛。

     同样受到考验的还有伊滨区，九嘉海港城、商会大厦、彤辉广场、隆安明珠广场、科技大厦、金融服务大厦、河南六建商务大厦建设如火如荼，伊滨区的建设是洛阳城市扩容的重要节点，但是伊滨区的房地产发展态势将不是2012年能看得明白的。

     总体而言，2012年品牌将成为企业应对市场挑战、抓住市场机遇、提高市场份额的利器，优秀房地产企业通过品牌建设提升客户忠诚度、聚集社会资源、扩大市场优势，从而构筑行业无形壁垒。随着市场竞争激烈程度的不断增强，深化品牌策略成为企业全面提升竞争实力的重要选择。

     3、需求释放仍有空间，但选择维度不断加大

     2012年洛阳楼市的需求结构仍会进一步调整。未来五年之内，仍是人口红利期，以婚房为主导的刚需仍将占市场的主导份额；城市的扩容，将吸引更多的郊县客户进城置业；旧城改造，拆迁也将释放一大批置业需求。改善型需求的规模将进一步扩大，换房和买车一样，或许是永无止尽的，虽然受到政策的影响，虽然都有抄底的心态，但是对高品质生活的追求，居住条件的进一步改善，将成为收入和财富不断增加和积累的第一需求。洛阳2000年置业买商品房的客户，或继续成为近两年换房客户的主力。投资需求仍然不可遏制，股市无望，投资担保公司卷款逃跑，银行利息仍无法填补日益上涨物价的空缺，洛阳限购几乎已成为泡影，限贷政策2012年或有所放松，2012年房地产仍然是重要的投资手段。

     但是在调控不放松，在市场供应不断放量的背景下，如何从客户角度思考其真正需求，抓住客户购买心理，从产品、营销、服务全方位提升竞争力，是2012年市场需要重点思考的问题。

     4、整体价格趋于稳定，但价格差将进一步扩大

     2011年国家在寻找平衡，地方政府很纠结，开发商很焦灼，老百姓很观望，造成目前市场很难预测。2011年洛阳房价涨势几近疯狂，但是面对成交迅速萎缩的态势，春节前最后一个月，很多开发商仍在扛，感觉过了年就是春天。但是过了年春天是否会到来，无论是开发商还是消费者，都应该端正心态。从经济学角度而言，商品房开发本身就是市场行为，价格是随着市场变化而变化的，该涨就涨，该降就降，应该随行就市，这才是科学的。

     从目前政策经济环境分析，高流量项目必将率先降价，以确保其后续开发的顺利进行。这也是为什么万科、龙湖率先降价的重要原因。洛阳市场表现上宝龙城市广场、恒大绿洲在价格面对市场的反应上相对迅速。城市边缘，价格上涨过快的项目，价格将回归理性。但是，中心区，高品质物业降价可能性不大，且仍有一定的上涨空间，地段稀缺性，已经在一定程度上决定了其产品的价格。所以，2012年洛阳市场价格将进一步回归理性，价格大幅上涨的可能性较小，如果市场迅速反弹，价格再度疯涨，也不排除政府再出重拳干预。但是边缘区域项目价格或将有一定空间的下调，市场价格差距将进一步拉大，客户可选择的空间增大。 5、市场或倒逼开发商走创新发展之路

     2011年以来的房地产通过银行的融资下降，个贷规模下降，这样的情况下，逼迫行业寻找新的渠道。海外基金、国内基金，公募基金、私募基金，都可能成为未来重要的融资渠道。

     市场的布局更加广泛，向广度、深度发展，产品创新绿色创新是方向，主题地产、医疗养老地产或将成为新的发展思路。

     提高产品品质，降低成本，管理创新。用更低的成本，打造更好的产品，走差异化竞争之路，才能提高自身的市场竞争力。

     房地产市场发展至今，市场正由过去的卖方市场转向买方市场，正在吻别“黄金时代”，牵手“白银时代”，因为在买方市场下面最大的特点就是竞争会加剧，因为供应量变化，存量增多，供应加大，竞争加剧，大鱼吃小鱼、快鱼吃慢鱼，洗牌，集中度会加大。未来房地产指望着土地升值，房价快速上升带来的高利润时代恐怕很难再出现。内功不好、产品差的开发企业将很难生存下去。

     2012年将是市场转型的关键时期，现在房地产的目标要考虑到对我们行业的目标，政府的目标是保障房，经济目标是挤泡沫、健康发展，环境目标是绿色发展。未来几年的房地产市场产品创新、融资创新、管理创新、绿色创新是方向。提高产品品质，降低成本是增加市场差异化竞争力的唯一途径。

     2012任重道远，我们将依然奋勇前行。

     第九部分河南精顺房地产营销策划有限公司简介

     河南精顺房地产营销策划有限公司系上海合顺房地产策略机构分支，2000年挺进中原，以洛阳为桥头堡，根植中原，服务主力开发商，致力于提供安全、高盈利开发模式解决方案和全系列营销服务。

     公司创始人彭小川先生及大多数高层领导皆出身于军队，在公司创立伊始，即将部队的军事化作风以及军人的严谨态度注入精顺团队，雷厉风行、锐意进取，以定位准确，快打强攻而著称，被业界誉为特别能吃苦、特别能战斗、特别能奉献、特别能攻关、特别能卖房的“营销铁军”。

     10余年发展，河南精顺现辖洛阳、许昌、南阳三个分公司及郑州一个创作中心，业务涵盖房地产市场调研分析、产品定位及概念性规划、策划推广、销售代理、投资顾问、地产投资、院线投资运营七大领域。

     精顺驰骋23城，代理项目89个，代理面积超过600万平方米，积累高端客户资料约30万份。现已发展为拥有员工300多人，融合调研、策划、营销代理组成的高素质、专业化团队，承载精顺使命，以一流的经营理念，高标准、高效率、高协作的团队精神，精准的营销策略，真诚的服务意识赢得合作方的高度评价和称赞，促使精顺在房地产营销的道路上勇创佳绩，再写辉煌。

     立足中原，做透河南，致力于打造中原第一地产综合服务商。河南精顺，在中原先后操作洛阳、许昌、开封、南阳、焦作、驻马店、信阳、周口、三门峡等10余个地市及辖县，花开中原，硕果累累。2000年至今，精顺在河南共代理项目63个，储备项目12个。洛阳、许昌、南阳三家分公司，郑州一个创作中心，四城联动，大中原战略稳步推进。